به نظر می آید فروش تراکم و شهرداریها دو یار جدا ناشدنی هستند، شهرداری ها برای چرخاندن چرخ مالیه خود تراکم فروختند و به فروش تراکم وابسته شدند، وابستگی که در حکم یه اعتیاد مزمن است! هر چند در برخی ادوار مدیریت شهری بعد از استقرار شوراهای اسلامی شاهد ادعای پایان دادن به شهر فروشی و یا حداقل کاهش فروش تراکم بوده ایم اما برای این ادعاها هیچ سند معتبری منتشر نشده یا یک مرجع بی طرف آن را تایید نکرده است. حالا اما با تصویب لایحه درآمد پایدار و هزینه شهرداری‌ها و دهیاری‌ها در مجلس و ابلاغ آن توسط رئیس جمهور برای اجراء فروش تراکم هم تابع قواعد قانونی شده است. ماده 17 قانون درآمد پایدار و هزینه شهرداری‌ها و دهیاری‌ها کور سوی امیدی برای ترک تراکم فروشی بی حساب و کتاب در شهرداریها است.

بهروز شیخ رودی،کارشناس مالیه و اقتصاد شهری در گفتگو با خبرنگار اکو ایران گفت: با تصویب ماده 17 قانون درآمد پایدار و هزینه شهرداری‌ها و دهیاری‌ها ما دیگر با خلاء قانونی درباره تراکم و فروش تراکم توسط شهرداریها مواجه نیستیم، پیش از این درباره تراکم و فروش تراکم در قوانین ما حرفی وجود نداشت و آنچه بود در طرح های تفصیلی شهرها و مصوبات شورای عالی شهرسازی و معماری بود که مقرره و مصوبه بودند و قانون نبودند، اما الان سرانجام بعد از یکصد و پانزده سال ازآغاز فعالیت شهرداریها سرانجام موضوع مهمی مثل تراکم که با حق به شهر شهروندان و سرمایه بین نسلی یک شهر در ارتباط است در قوانین ما مورد توجه قرار می گیرد و این جای امید و خوشحالی دارد. هرچند که در همین قانون هم ما با ابهامات و چالش هایی مواجه هستیم، اما همین قانون بهتر از نبودش است.

معاون محاسبات و پایش عملکرد شورای پنجم با اشاره به مصوبه مجلس در این باره گفت: در متن ماده 17 قانون درآمد پایدار و هزینه شهرداری‌ها و دهیاری‌ها شاهد آن هستیم که قانونگذار«شهرداریها را برای صدور پروانه ساختمانی موظف به رعایت طرح تفصیلی شهر» کرده است، همچنین «فروش تراکم» و «تغییر کاربری اراضی» را در چارچوب طرح تفصیلی مجاز دانسته است و هر گونه تراکم فروشی و تغییر کاربری بر خلاف طرح تفصیلی را نیز صرفا با تصویب کمیسیون ماده5 مجاز دانسته است و برای متخلفان نیز مجازات درجه هفت بجز حبس و شلاق را پیش بینی کرده است.نفس این قانون و وجود آن خیلی بهتر از نبود آن است. اما قانونگذار در پرداختن به موضوع تراکم و فروش تراکم قانون اجرایی خوبی را به تصویب نرسانده ، این شکل از مقررات گذاری اولا از حیث تنبیهی بازدارنده نیست، چون برابر قانون مصوب مجلس متخلفین از فروش تراکم و تغییر کاربری اراضی بر خلاف طرح تفصیلی بر اساس حکم دادگاه نهایتاً به جزای نقدی بیشتر از ده میلیون ریال تا بیست میلیون ریال یا محرومیت از حقوق اجتماعی تا شش ماه محکوم می شوند و قاضی دادگاه نمی تواند مجازات هایی مثل حبس از نود و یک روز تا شش ماه یا شلاق از یازده تا سی ضربه را که در زمره مجازاتهای تعزیری درجه هفت هستند را برای متخلفان در فروش تراکم و تغییر کاربری تعیین کند، زیرا در متن قانون مجلس ما با این متن مواجه هستیم که می گوید« متخلفان از مفاد این ماده مشمول مجازات تعزیری درجه هفت موضوع ماده 19 قانون مجازات اسلامی بجز حبس و شلاق می شوند». همانطور که می بینیم این مجازات خیلی بازدارنده نیست و جلوی تخلف در فروش تراکم و تغییر کاربری بر خلاف طرح تفصیلی را نمی گیرد.

شیخ رودی با اشاره به بند الف، تبصره 1، ماده 2 قانون درآمد پایدار و هزینه شهرداری‌ها و دهیاری‌ها گفت: در این قانون شاهد هستیم که هر کسی عوارضی به جز عوارض اعلام شده توسط وزیر کشور را وضع کند مشمول یکی از مجازات های تعزیری درجه شش خواهد بود و به مجازاتی سنگین تر از فروش تراکم و تغییر کاربری بر خلاف طرح تفصیلی محکوم خواهد شد. این یعنی مطابق قانون درآمد پایدار و هزینه شهرداری‌ها و دهیاری‌ها مجازات وضع عوارض بر خلاف دستورالعملی که توسط وزیر کشور ابلاغ می شود بیشتر از مجازات پیش بینی شده برای تخلف و تخطی در فروش تراکم و تغییر کاربری اراضی از طرح تفصیلی است. وقتی می بینیم که مجازات وضع عوارض و نه حتی وصول و دریافت آن تنبیهش از تراکم فروشی و تغییر کاربری بیشتر است خیلی نمی توانیم به پایان یافتن تخلفات در تراکم فروشی و تغییر کاربری مغایر با طرح تفصیلی امیدوار باشیم، البته روی کاغذ با تصویب این قانون ظاهرا تراکم فروشی و تغییر کاربری تمام می شود. اما در واقعیت با محکومیت به جزای نقدی بیشتر از ده میلیون ریال تا بیست میلیون ریال یا محرومیت از حقوق اجتماعی تا شش ماه کسی نمی تواند باور کند که دیگر بساط این تخلفات جمع می شود.

این کارشناس مالیه و اقتصاد شهری در ادامه با اشاره به الزامات اجرایی شدن  قانون به اکو ایران گفت: شناسایی تخلف در عرضه تراکم و تغییر کاربری اراضی بر خلاف طرح تفصیلی بر اساس ماده 17 قانون درآمد پایدار و هزینه شهرداری‌ها و دهیاری‌ها باید توسط واحدهای نظارتی درون سازمانی شهرداریها مثل بازرسی و ... یا دستگاههای نظارتی همچون سازمان بازرسی کل کشور و... انجام شود. و تا این مراجع نظارتی متخلف را شناسایی نکنند و پرونده  تخلف از این ماده را به محاکم قضایی نفرستند  و قاضی محکمه بررسی و رای صادر نکند قانون اجرایی نمی شود. البته بهتر بود مجلس برای وزارت راه و شهرسازی و ادارات کل راه و شهرسازی در استانها یا سازمان شهرداریها و دهیاریها برای نظارت بر اجرای این ماده تکالیفی وضع می کرد تا ما شاهد ضمانت اجرایی پیدا کردن قانون می شدیم. یا همانطور که در تبصره 3 ماده 12 قانون شهرداریها را مکلف به ثبت اطلاعات درآمد و هزینه شان در سامانه برخطی که توسط وزارت کشور راه اندازی می شود کرده، شهرداریها را مکلف به ثبت اطلاعات پروانه های ساختمانی در سامانه برخط و  در دسترس قراردادن اطلاعات پروانه ساختمانی صادر شده و اطلاعات طرح تفصیلی به تفکیک پلاک های ثبتی  می کرد تا هر فردی در هر جایی از کشور بتواند ببیند که در پلاک ثبتی متعلق به او یا پلاک همجوارش حقوق مکتسبه شان بر اساس طرح تفصیلی شهر چیست و شهرداری به آن عمل کرده یا از آن تخطی کرده است و با شفاف کردن اطلاعات پروانه های ساختمانی میزان تراکم فروشی و تغییر کاربری خلاف ضوابط طرح تفصیلی را از پستوی بایگانی شهرداریها به جلوی دید عموم می آورد تا با روشن شدن شرایط و مطالبه مطالبه گران ما شاهد کمترین تخلف شهرداریها بعد از تصویب این قانون در فروش تراکم و تغییر کاربری  باشیم.

شیخ رودی با اشاره به ماده 100 قانون شهرداریها و رسیدگی به تخلفات مهندسان ناظر و ماموران شهرداری گفت: ما درتبصره  ماده 100 قانون شهرداریها شاهد پیش بینی رسیدگی به تخلفات مهندسان ناظر و ماموران شهرداری هستیم. قانونگذار در این تبصره پیش بینی کرده که اگر مهندس ناظر تخلف را به شهرداری گزارش نکند و موضوع منتهی به طرح در کمیسیون ماده 100 و صدور رأی جریمه یا تخریب برای آن ساختمان شود؛مهندس ناظر به ۶ ماه تا سه سال محرومیت از کار محکوم شود، و در صورتی که مجدداً مرتکب تخلف شود که منجر به صدور رأی تخریب در کمیسیون ماده صد گردد مراتب محکومیتش از طرف شورای انتظامی نظام معماری و ساختمانی در پروانه اشتغالش درج و در یکی از جرائد کثیرالانتشار اعلام شود. قانونگذار درباره مأموران شهرداری نیز مقرر داشته است آن دسته از مامورانی که مکلفند در مورد ساختمان‌ها نظارت کند، هر گاه از موارد تخلف در پروانه به موقع جلوگیری نکنند و یا در مورد صدور گواهی انطباق ساختمان با پروانه مرتکب تقصیری شوند طبق مقررات قانونی به تخلف آنان رسیدگی شود. با این همه ترتیبات مد نظر قانونگذار ما شاهد آن هستیم که در سال 1399 بر اساس آمارنامه شهرداری تهران تعداد5 هزار و 977 پرونده برای کمیسیون ماده 100 ارسال شده و در همین سال 3هزار و 539  رای غیر جریمه در کمیسیون های ماده 100 صادر شده است. خب شهرداری در قبال این آراء صادره غیر جریمه در اجرای تبصره 7 ماده 100 چند پرونده برای مهندسان ناظر و مامورانش تشکیل داده است؟ چند پرونده برای تخلفات اداری کارکنان شهرداری و شورای انتظامی نظام مهندسی ارسال کرده است؟ این وضعیتی است که در قبال ماده 100 قانون شهرداریها با سابقه تصویب در پیش از دهه 50 داریم و حالا با این تنبیهات معین شده برای ماده 17 قانون درآمد پایدار و هزینه شهرداری‌ها و دهیاری‌ها نباید خیلی انتظار جدی در پایان دادن به فروش تراکم و تغییر کاربری داشته باشیم.