ساخت‌وساز مسکن در سال‌های گذشته با افت قابل‌توجهی مواجه شده است؛ روندی که بررسی آن صرفاً از مسیر قیمت مسکن و سود حاصل از فروش ساختمان امکان‌پذیر نیست. برای ارزیابی جذابیت این فعالیت، باید بازدهی سرمایه‌گذاری ساختمانی را در کنار سایر بازارهای دارایی و ریسک‌هایی سنجید که سازنده در طول اجرای پروژه با آنها روبه‌روست. مقایسه این عوامل نشان می‌دهد که حتی بازدهی قابل‌قبول نیز لزوماً برای ترغیب سرمایه‌گذاران به ورود به ساخت‌وساز کافی نیست.
برای بررسی این موضوع، نرخ بازده داخلی (IRR) یک الگوی سرمایه‌گذاری ساختمانی با بازدهی دلار، طلا و بورس مقایسه شده است. در این الگو، سرمایه‌گذار در سال نخست زمین را خریداری می‌کند، در سال دوم نیمی از ساختمان و در سال سوم نیمه دیگر آن را می‌سازد و در سال چهارم، ملک تکمیل‌شده را به فروش می‌رساند. این مقایسه امکان بررسی بازدهی ساخت‌وساز در دوره‌های مختلف و سنجش آن در برابر گزینه‌های جایگزین سرمایه‌گذاری را فراهم می‌کند.
نمودار 1- جریان نقدی سرمایه گذاری در ساخت و ساز مسکن
نمودار 2- جریان نقدی سرمایه گذاری در سایر بازارها
نتایج محاسبات نشان می‌دهد که در سال‌های پیش از دهه ۱۳۹۰، بازدهی ساخت‌وساز در اغلب دوره‌ها از بازدهی سایر بازارها بیشتر بود. در شرایطی که بازارها از ثبات نسبی بیشتری برخوردار بودند، سازنده می‌توانست با اتکا به برآورد هزینه‌های زمین و ساخت و چشم‌انداز فروش، درباره ورود به پروژه تصمیم بگیرد. اما از اوایل دهه ۱۳۹۰، با وقوع شوک‌های اقتصادی و تغییرات شدیدتر قیمت دارایی‌ها، فاصله بازدهی مسکن با بازارهای رقیب کاهش یافت و در برخی دوره‌ها، دلار، طلا یا بورس عملکرد بهتری ثبت کردند. در نتیجه، ساخت‌وساز دیگر مانند گذشته از مزیت بازدهی مشخصی در برابر سایر گزینه‌های سرمایه‌گذاری برخوردار نبود.
تغییر شرایط اقتصادی به‌تدریج نشان داد که بازدهی بالای ساخت‌وساز در سال‌های گذشته، لزوماً در سال‌های بعد تکرار نمی‌شود. سازندگانی که با اتکا به تجربه دهه ۱۳۸۰ وارد پروژه‌های جدید شدند، در همین دوره حجم ساخت مسکن را به یکی از بالاترین سطوح تاریخی رساندند؛ اما با تشدید تحریم‌ها و وقوع شوک ارزی در ابتدای دهه ۱۳۹۰، با افت شدید بازدهی مواجه شدند. این تجربه نشان داد که ارزیابی جذابیت سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز، علاوه بر بازدهی مورد انتظار، باید ریسک‌هایی را نیز در نظر بگیرد که سرمایه‌گذار در طول اجرای پروژه با آنها روبه‌رو می‌شود.
نمودار 3- روند نرخ بازده داخلی (IRR) مسکن، بورس، طلا و دلار (بازده سالانه)
در یک پروژه ساختمانی، بخش مهمی از سرمایه از ابتدای کار صرف خرید زمین می‌شود و هزینه‌های ساخت نیز طی چند سال پرداخت می‌شوند. در این فاصله، افزایش قیمت مصالح و دستمزد می‌تواند هزینه تکمیل پروژه را بالا ببرد و سازنده را به منابع مالی بیشتری نیازمند کند. اگر رشد هزینه‌ها از توان مالی او فراتر برود، حتی با وجود افزایش قیمت مسکن، ممکن است منابع لازم برای تکمیل ساختمان فراهم نشود. بنابراین، سازنده با این ریسک روبه‌روست که برآورد اولیه هزینه‌ها در طول اجرای پروژه تغییر کند و برای اتمام آن به سرمایه بیشتری نیاز داشته باشد.
از سوی دیگر، سرمایه‌گذاری ساختمانی با محدودیت نقدشوندگی همراه است. درحالی‌که امکان فروش ارز، طلا یا سهام معمولاً سریع‌تر فراهم می‌شود، فروش یک ساختمان ممکن است زمان‌بر باشد و به شرایط بازار و یافتن خریدار مناسب وابسته بماند. در نتیجه، سازنده نمی‌تواند با همان سهولت سایر بازارها، زمان خروج از سرمایه‌گذاری را انتخاب کند. ترکیب این محدودیت با احتمال افزایش هزینه‌های ساخت، ریسک ورود به پروژه را بالا می‌برد؛ زیرا سرمایه‌گذار هم باید توان تأمین مالی تا پایان کار را داشته باشد و هم از امکان فروش ملک پس از تکمیل آن اطمینان نسبی پیدا کند.
در مجموع، افت ساخت‌وساز را نمی‌توان صرفاً به کاهش بازدهی این فعالیت نسبت داد؛ مسئله این است که سازنده در شرایط کنونی باید سرمایه خود را برای چند سال درگیر کند و هم‌زمان ریسک افزایش هزینه‌های ساخت، تأمین منابع مالی تا پایان پروژه و فروش ساختمان را بپذیرد. در چنین شرایطی، حتی بازدهی قابل‌قبول نیز ممکن است برای جبران این ریسک‌ها کافی نباشد؛ به‌ویژه زمانی که گزینه‌های جایگزین، امکان نقدشوندگی بیشتری دارند. از این رو، ضعف ساخت‌وساز را می‌توان تا حدی نتیجه کاهش جذابیت نسبی این فعالیت در رقابت برای جذب سرمایه دانست؛ وضعیتی که در آن، سرمایه‌گذاری در پروژه‌های ساختمانی نه‌تنها به چشم‌انداز سود، بلکه به توان مالی سازنده برای عبور از تمام مراحل پروژه وابسته است.
