به گزارش اکوایران، در سالهای اخیر، تغییر کاربری باغهای خصوصی به ساختمانهای مسکونی در تهران به مسئلهای جدی تبدیل شده است. این پدیده هم از نظر اقتصادی و هم از جنبههای محیط زیستی و اجتماعی پیامدهای گستردهای دارد. ساخت و ساز در باغات هم برای شهرداری و هم برای مالکان جذابیتهای بالایی دارد و میتواند به عنوان یک منبع درآمد برای شهرداری از طریق دریافت عوارض باشد.
بازوی پژوهشی مجلس در گزارشی به بررسی آثار اقتصادی ساخت و ساز در باغات تهران به ویژه بر قیمت املاک مسکونی مجاور پرداخته است. این گزارش با اشاره به دو مصوبه جنجالی «برج باغ» و «خانه باغ»، آنها را دارای بازدارندگی کافی ندانسته و تاکید کرده است که این مصوبات نتوانستهاند به طور کامل مانع از تغییر کاربری باغها شوند، به ویژه مصوبه برج-باغ، انگیزهای قانونی برای تبدیل باغها به واحدهای ساختمانی فراهم کرده است.
آثار ناشی از تخریب و ساخت باغها بر ارزش املاک مجاور متاثر از مجموعهای از عوامل پیچیده و در هم تنیده است که جهت و ماهیت این تاثیرات را شکل میدهد، از جمله موقعیت جغرافیایی و سطح درآمد ساکنان منطقه، تعداد طبقات ساخت و ساز جدید و مساحت باغ تخریب شده.
یافتههای بازوی پژوهشی مجلس نشان داد که تخریب باغها و ساخت و ساز در آنها، در اکثر موارد، منجر به افزایش قیمت املاک مجاور آن شده است. برای نمونه، در هر هکتاری که از یک باغ تخریب میشود در یک بازه سه ساله قیمت ملک را 2.9 درصد و در بلند مدت 4.7 درصد افزایش داده است. هرچند که با کنترل زمان و مکان این نرخ 1.4 درصد کاهش داشته اما در نهایت برآیند این اقدام منجر به افزایش قیمت املاک مجاور شده است.
واکنش منفی مسکن به تخریب باغهای بزرگ
با این حال، واکنش مناطق مختلف به رشد قیمت متفاوت بوده است، برای نمونه در مناطق یک، دو و سه که باغهای بزرگی دارند، رشد قیمت متاثر از وسعت باغها بود. در باغهای به وسعت 500 تا 2000 مترمربع رشد قیمت املاک بیشتر بود و در باغهای بالای 5000 متر مربع که از آنها به عنوان «ریههای تنفسی» تهران یاد میشود، باغسازی تاثیر منفی بر ارزش املاک مجاور دارد.
بنابر یافتههای بازوی پژوهشی مجلس، باغهای بزرگ ماهیتی رفاهی و خدماتی در فضای محله دارند و نقش قابل توجهی در افزایش جاذبه محیط شهری مجاور خود ایفا میکنند. در مقابل، تخریب باغهای کوچک معمولا منجر به ایجاد ساختمانهایی شده است که از لحاظ زیبایی شناسی و ارائه خدمات شهری، جذابیت بیشتری نسبت به باغهای قبل از تخریب داشتند.
کمبود آب و رشد ساخت و ساز در باغهای کوچک
مساله تامین آبیاری فضای سبز، موضوع دیگری است که در این پژوهش مورد بررسی قرار گرفته است، از آنجایی که کمبود آب در سالهای اخیر منجر به خشک شدن چاهها و کاهش دسترسی به آبهای زیرزمینی شده است، این مساله منجر به نگهداری ناکافی از باغها و خشک شدنشان شده است. از طرفی با توجه به اینکه شهرداری براساس مقررات شورای شهر باید نگهداری از باغهای بزرگ را با اولویت بالاتری انجام دهد، باغهای کوچک اغلب به فراموشی سپرده شده و از رسیدگی لازم برخوردار نبودهاند. در نتیجه خشک شدن این باغهای کوچک منجر به ایجاد فضای غیرقابل استفاده در محلات شده است و جایگزینی آنها با ساختمانهای جدید، موجب بهبود وضعیت اجتماعی محله نیز شده است.
نویسندگان این گزارش معتقدند، شهرداری تهران با دوگانگی ساختاری در مدیریت باغهای خصوصی مواجه است که ریشه در محدودیتهای قانونی، اقتصادی و برنامه ریزی شهری دارد. در چنین شرایطی ابزار اصلی شهرداریها، قانونگذاری و ایجاد مکانیسمهای انگیزشی است که هزینه فرصت نگهداری باغها برای مالکان کاهش یابد و از تغییر کاربری غیرمجاز و یا بی رویه جلوگیری شود.
براساس یافتههای این پژوهش، تخریب باغها تاثیر افزایشی و معناداری بر قیمت املاک مجاور دارد، هرچند که با لحاظ کردن متغیرهای کنترل محلی همچون تعداد ایستگاههای مترو و پارکها، اندازه اثرتخریب کاهش یافت، اما همچنان افزایشی و معنادار بود.
این پژوهش تفاوت اثر تخریب باغها در مناطق کم درآمد و پردرآمد را نیز بررسی کرد؛ در حالی که در مناطق پردرآمد (مانند مناطق1،2،3) اثر تخریب باغها از نظر اندازه کوچکتر بود، اما در مناطق کم درآمد این اثر بزرگتر بود.
