به گزارش اکوایران، بر اساس مطالعه مورد اشاره این رسانه، خرید املاک و مستغلات در آلمان زمانی مقرون به صرفه تلقی می‌شود که خانوارها مجبور نباشند بیش از 30 درصد درآمد ماهانه خود را صرف بازپرداخت وام و بهره آن کنند.

طبق مطالعه موسسه اقتصادی آلمان، عرضه املاک مسکونی مقرون به صرفه برای فروش در سال 2022 به میزان قابل توجهی کاهش پیدا کرده است. به عنوان مثال، برای یک‌پنجم جامعه با بالاترین درآمد، صرف کردن 47 درصد از درآمد ماهانه بابت بازپرداخت وامِ نیمی از آگهی‌های خانه‌های تک‌خانوار (خانه‌های مناسب برای افراد مجرد) نیز مقرون به صرفه تلقی نشده‌اند.

نرخ بهره وام برای خانوارهای با درآمد متوسط 3730 یورو (خالص)، نسبت به خانه‌های تک‌خانوار مقرون به صرفه، از 40 درصد در سه ماهه اول سال به 28 درصد در سه ماهه سوم سال کاهش پیدا کرده است. این یعنی در حال حاضر افراد آمادگی پرداخت مبالغ کمتری برای بازپرداخت وام و بهره خرید مسکن دارند.

نویسندگان این مطلب، چرخش نرخ بهره در سال گذشته را دلیل اصلی می‌دانند و معتقدند نرخ بهره برای وام‌های املاک و مستغلات دوباره افزایش می‌یابد.

بر اساس این گزارش، چرخش در نرخ‌های بهره، بر وضعیت عرضه در پلتفرم‌های آگهی‌های آنلاین نیز تاثیر گذاشته و تعداد پیشنهادات از ابتدای سال 2022 به میزان قابل توجهی افزایش پیدا کرده است.

در اکتبر 2022 یعنی سال گذشته میلادی 60 درصد منازل خانواده‌های یک و دو نفره و 41 درصد آپارتمان‌های مختصِ فروش (کاندومینیوم‌ها) بیشتر از ابتدای سال در سراسر آلمان آگهی شده است. البته با توجه به عدم تمایل به خرید، قیمت‌های آگهی‌شده تاکنون تا حد زیادی ثابت مانده است.

تفاوت اصلی بین یک کاندومینیوم و آپارتمان در وضعیت مالکیت آن است. به بیان ساده، کاندو یا کاندومینیوم معمولا توسط انجمن مالکان آن اداره می‌شود و هر واحد نیز یک مالک جداگانه هم دارد، اما مالکیت ساختمان‌های آپارتمانی کاملاً متفاوت است. واحدهای آپارتمانی را نمی‌توان به طور جداگانه خریداری کرد. ساختمان‌های آپارتمانی به طور معمول دارای یک مالک یا به احتمال زیاد یک شرکت (با واحدهای اجاره‌ای به مستاجرین) هستند.

همچنین به دلیل اینکه افراد کمتری می‌توانند مالک خانه شوند، تقاضا برای آپارتمان‌های اجاره‌ای در حال رشد است و اجاره‌بها در سال 2022 به طور قابل توجهی بیشتر از سال‌های گذشته افزایش یافته است.

یکی از نشانه‌های چرخش نرخ بهره معاملات املاک، تمایل کمترِ خریداران به پرداخت هزینه‌های مربوط به آن است. گزارش ZDF اشاره به این دارد که هم‌اکنون پرداخت اقساطی که بیشتر از 30 درصد درآمد ماهانه خانوار را به خود اختصاص می‌دهد، برای خریداران - حتی با درآمدهای بالاتر از متوسط - دیگر مقرون به صرفه نیست. این رسانه پیش‌تر در گزارشی به وضعیت اجاره‌نشینی در برلین آلمان اشاره کرده بود. طبق آن گزارش، مشخص شده بود که با وجود افزایش نرخ اجاره‌بها در این کشور طی 20 سال گذشته، در سال 2022 برای اجاره یک آپارتمان کوچک 43 متری به طور متوسط باید دست‌کم 13 درصد از درآمد متوسط ماهانه پرداخت می‌شد.

با در نظر گرفتن نیاز خانواده‌های بیش از تک‌نفره به خاه‌های بزرگتر، احتمالا باید بین 15 تا 20 درصد درآمد ماهانه صرف اجاره‌بها شود. بدین ترتیب، در صورتی که درآمد یک خانواده مثلا سه‌نفره که تنها یک نفر از آنها شاغلند، بالاتر از حد متوسط نباشد و بخواهند آپارتمان بهتری اجاره کنند، احتمالا باید دست‌کم 25 تا کمتر از 30 درصد هزینه ماهانه را به اجاره‌بها اختصاص دهند.

در وضعیتی مشابه، اگر دو نفر از اعضای خانواده سه‌نفره شاغل باشند، این سهم به طور قابل توجهی تا کمتر از 20 درصد کاهش پیدا می‌کند.

در نظر گرفتن این سهم اجاره‌بها از کل هزینه‌های ماهانه، در کنار قوانین اغلب کشورهای اروپای غربی، بویژه آلمان، که معمولا به نفع مستاجرهاست نه موجر و شرکت‌ها، می‌توان منطق این تغییر تازه در معاملات املاک در این کشور را درک کرد.

به زبان ساده، یه خانواده اجاره‌نشین ساکن آلمان با توجه به اینکه معمولا نیازی ندارد هزینه رهن (ودیعه مسکن) بپردازد، دغدغه‌ای بابت افزایش قابل توجه هزینه اجاره‌بها در سال جدید ندارد و معمولا نگرانی هرساله‌ای برای گشتن به دنبال خانه جدید نخواهد داشت، ترجیح می‌دهد در شرایط فعلی اقتصادی بین 13 تا کمتر از 30 درصد هزینه‌های ماهانه خود را صرف پرداخت اجاره‌بها کند تا اینکه بخواهد سهم بیشتری برای بهره وام بانکی بپردازد.

در مقابل، در ایران با توجه به اینکه قراردادهای اجاره یکساله بسته می‌شود و از طرفی نرخ تورم بالاست، ارزش پول ودیعه مسکن مستاجر در پایان هر سال کمتر می‌شود و مستاجران باید برای اجاره در سال جدید مبلغ بسیار بیشتری بپردازند. همین عامل، وضعیت خرید املاک در ایران را کاملا متفاوت می‌کند و سهم بسیار بیشتری از هزینه‌های ماهانه نیز می‌تواند خرید ملک را همچنان مقرون به صرفه جلوه دهد. در واقع می‌توان گفت اجاره‌نشینی در بسیاری از کشورهای اروپایی از جمله آلمان، برخلف ایران، شبیه همان چیزی است که ما به عنوان تکیه‌کلام یا ضرب‌المثل از آن استفاده می‌کنیم: اجاره‌نشینی، خوش‌نشینی.