به گزارش اکوایران-موضوعی که آینده صنعتی شدن ویتنام را در هالهای از ابهام فرو برده و در کشورهای بسیاری از جمله ایران به شکل جدی تجربه شده است. تهران یکی از مثالهای عینی از ناتوانی طبقه متوسط در دسترسی به مسکن مقرون به صرفه است. گزارش حاضر با مرور تجربه ویتنام از کمتوجهی سیاستگذاران به مقوله مسکن در مسیر صنعتی شدن پرده بر میدارد.
ویتنام یکی از سریعترین روندهای رشد اقتصادی و صنعتی را طی یک دهه اخیر تجربه کرده است. روندی که گرچه ثروت و رونق را برای جامعه ویتنام به ارمغان آورده اما اسیبهایی نیز داشته که از جمله آنها مسئله مسکن است.
ظاهرا صنعتی شدن سریع ویتنام سبب شده تا قیمت زمین و ملک در این کشور کوچک شرق آسیا بسیار سریع رشد کند و طبقه متوسط را از این ناحیه با فشار جدی روبرو سازد. موضوعی که پرسش از نحوه سیاستگذاری در جوامع در حال صنعتی شدن را شدت میبخشد. مسکن یکی از موضوعاتی است که سیاستگذاران در 4گوشه جهان به آن به عنوان یک مسئله جدی نگاه میکنند. در ویتنام نیز علیرغم تلاش دولت بحران جدی در بخش مسکن آینده صنعتی شدن در این کشور را تحتالشعاع قرار داده است.
طبق اعلام شرکت خدمات املاک و مستغلات کوشمن و ویکفیلد، میانگین قیمت پرداختی برای هر متر مربع مسکن در سه ماهه جولای تا سپتامبر 2025 در هانوی پایتخت ویتنام ۶۰ درصد و در هوشی مین کلان شهر صنعتی این کشور ۶۵ درصد بیشتر از سال قبل بوده است. یک کارمند ۳۹ ساله بانک در شهر هوشی مین که خود را آرون معرفی کرد به روزنامه نیکی آسیا گفته است، بازار مسکن این شهر جنوبی «وضعیتی دیوانهوار» دارد. آرون که هنوز با والدینش زندگی میکند، معتقد است: «قیمتها برای خرید خانه توسط افراد جوانتر بسیار بالاست.» او طبق محاسباتی که دارد، میگوید: ممکن است 20 سال دیگر طول بکشد تا پسانداز کافی برای خرید خانه را داشته باشد. تائو، یک کارمند ۳۶ ساله خدمات مشتریان در شهر هوشی مین نیز از جمله کسانی است که امید خود را از دست داده و میگوید او و همسالان ویتنامیاش «دغدغه داشتن خانه را دارند تا برای تشکیل خانواده احساس امنیت کنند»، اما «از این داستان ناامیدکننده هستند».
در حالی که برخی از متخصصان جوان ویتنامی اکنون تمایل بیشتری به اجاره خانه دارند، اما در این بخش از بازار نیز گزینههای چندانی به عنوان مسکن مقرون به صرفه وجود ندارد. طبق محاسبات ULI، در سال 2024 میانگین اجاره ماهانه هر متر مسکن در هانوی و هوشی مین سهم بسیار بالاتری از درآمد متوسط خانوار را نسبت به سه شهر دیگر این منطقه یعنی سنگاپور، توکیو یا سئول به خود اختصاص داده است.
جالب اینکه طبق اعلام موسسه Cushman & Wakefield آپارتمانهای لوکس و گرانقیمت ۹۱ درصد از عرضه جدید مسکن در شهر هانوی را حد فاصل جولای تا سپتامبر 2025 به خود اختصاص دادهاند.
دین یک مشاور املاک در شهر هوشیمین به روزنامه نیکی گفته است: «بیشتر پروژههای جدید در قیمتهای متوسط رو به بالا بوده و برای متقاضیان مسکن گرانقیمت و لوکس طراحی شدهاند، در حالی که مسکن مقرونبهصرفه و میانرده عمدتاً وجود ندارد.» با این حال، او هشدار داد که این عدم تعادل پایدار نیست: «این واگرایی بین قیمتها و عوامل بنیادی نشاندهنده خطر بالقوه حباب است، جایی که قیمت داراییها دیگر منعکسکننده ارزش ذاتی آنها نیست و به طور قابل توجهی از رشد متوسط درآمد فراتر میرود».
به گفته تایلر مان دونگ نگوین از «شرکت اوراق بهادار هو چی مین» بخش عمدهای از این تقاضا از سوی سفتهبازان و سرمایهگذاران ثروتمند داخلی است که به بازار مسکن وارد میشود. این عده در بحبوحه نگرانیهای تورمی، به دنبال جایی هستند که پولشان بتواند بهترین بازده را کسب کند، «به همین دلیل، فعالان صنعت ساختمان همیشه روی مسکنهای لوکس تمرکز میکنند». جالب اینکه به گفته تروی گریفیتس، معاون مدیرعامل شرکت خدمات املاک و مستغلات ساویلز در ویتنام، نرخ پایین سپردههای بانکی اوضاع را وخیمتر میکند.
البته دولت ویتنام با هدف حل این معضل اعلام کرده که ۱۹۷ میلیون دلار برای صندوق ملی مسکن جهت خرید، ساخت و مدیریت ساختمانهای مسکن اجارهای عمومی اختصاص خواهد داد. آستانه درآمد واجدین شرایط برای مسکن اجتماعی هم توسط دولت از ۱۵ میلیون دونگ در ماه اکتبر به ۲۰ میلیون دونگ افزایش یافت. با اینحال به نظر نمیرسد این راه حل دوای مناسبی برای درد مسکن طبقه متوسط که سازنده ویتنام صنعتی هستند، باشد.
