آیا وضعیت بخش مسکن متاثر از متغیرهای پولی است؟

همانطور که همیشه در آمارها اعلام شده است، کشور ما از سال 1399 به بعد تورم های بالای چهل درصد را تجربه کرده که بخش مسکن نیز از این قاعده مستثنی نبوده است. اگر چه در از سال 1403 تورم بخش مسکن نسبت به تورم کل کشور کمتر بوده است، اما شاخص قیمت زمین و جهش قیمت مسکن در سال‌های 1401 و 1402 این موضوع را به وضوح نشان می دهد. بر خلاف نظر بسیاری از کارشناسان که مساله مسکن در کشور را کمبود عرضه اعلام می‌کنند، نظر نگارنده متن این است که عامل اصلی وضعیت نابسامان مسکن در کشور مسائل اقتصاد کلان می‌باشد که یکی از شاخص‌های مهم آن تورم است. نمودار زیر میزان هزینه های خانوار شهری  و میزان هزینه های بخش مسکن را نشان می‌دهد که مشاهده می کنید در طول زمان همراه با افزایش بوده است.

با تبدیل هزینه‌ها به قیمت ثابت، مشاهده می‌شود، این هزینه‌ها تقریبا در طول زمان ثابت مانده‌اند. این آمار به خوبی نشان ‌می‌دهد تورم کل کشور تاثیر عمیقی بر بازار مسکن داشته است. همانطور که در نمودار نیز ملاحظه می‌کنید در 3 سال اخیر سهم بخش مسکن به قیمت ثابت جهش کمی را تجربه کرده است که این جهش به عواملی غیر از تورم کل بر‌می گردد. در واقع نسبت هزینه های بخش مسکن به کل هزینه های خانوار یک جهش 10 درصدی را تجربه کرده است.

تورم درد اصلی اقتصاد کشور

با توجه به آمارهای فوق نتیجه گیری می شود که سهم عامل تورم در وضعیت کنونی بازار مسکن بسیار بیشتر از سایر عوامل بوده است. افزایش هزینه های خانوار به تنهایی نمی تواند حاکی از عوامل منفی باشد. به عنوان مثال در صورت افزایش هزینه های خانوار تحت شرایط مطلوب می توان گفت رفاه خانوار افزایش یافته است؛ اما طبق داده های فوق که به قیمت ثابت محاسبه شده است، نه تنها هزینه ها بیشتر نشده است، بلکه با یک کاهش نیز همراه بوده است یعنی افزایش هزینه ها به قیمت جاری ناشی از تورم است.

اگر جهت صحت سنجی ادعای خود سراغ شاخص‌های پولی برویم به خوبی این موضوع قابل رویت است. اولین شاخص حجم نقدینگی کشور است که روز به روز در حال افزایش می‌باشد.

همانطور که افزایش هزینه خانوار به تنهایی موضوع بدی نیست، افزایش نقدینگی نیز به خودی خود آلارم منفی به ما نمی‌دهد. در نمودار بعدی مشاهده می‌شود تولید ناخالص داخلی کشور نیز طی این سال‌ها تقریبا ثابت بوده است؛ در نتیجه افزایش نقدینگی کمکی به تولید نکرده است.

شاخص بعدی وضعیت پایه پولی است که رشد این شاخص نیز به وضوح قابل مشاهده است. پس همه این شاخص‌ها که در تورم خود را نشان می‌دهند به ما می‌گویند مسائل اقتصادی کشور از جمله مسکن کمتر به عوامل بخشی مربوط است.

بخش مسکن متاثر از عوامل کلان

در گام بعدی شاخص های بخش مسکن را بیشتر بررسی خواهیم کرد. اولین شاخص در این بخش، شاخص قیمت زمین است که در نمودار افزایش بسیار زیاد این شاخص را مشاهده می‌کنید. شاخص قیمت زمین از 2 عامل تاثیر می‌پذیرد: عامل اول وضعیت تورم و نقدینگی است که وضعیت آن بررسی شد. عامل دوم نیز کمبود و محدودیت زمین است که البته آن نیز به صورت غیر مستقیم از تورم اثر می‌پذیرد.

علاوه بر شاخص زمین همانطور که همه ما می دانیم شاهد افزایش قیمت هم در بخش آپارتمان و هم در بخش اجاره بوده ایم و تقریبا همه این ها متناسب با تورم رشد کرده اند. این تغییرات به خوبی نشان می دهد که بازدهی این بازار نه به خاطر جذابیت سرمایه گذاری و رونق آن بلکه به علت تورم بوده است.

ممکن است این سوال برای خواننده ایجاد شود که ممکن است تورم بخش ساختمان ناشی از تسهیلات مسکن باشد اما همانطور که مشاهده می کنید این شاخص نیز طی 3 سال اخیر ثابت بوده است. قبل از آن هم طی 4 سال تقریبا ثابت مانده است. پس نمی تواند تاثیر زیادی بر تورم بخش مسکن داشته باشد.

به صورت کلی تسهیلات مسکن سهم کمی (حدود 18 درصد) از قیمت تمام شده ساخت یا خرید مسکن را پوشش می دهد پس نمی تواند تغییر ملموسی در وضعیت مسکن ایجاد کند. تمام متغیرهای مورد بررسی در این گزارش بیشتر این مساله را روشن می کند که وضعیت نابسامان سرپناه در ایران به وضعیت کلان کشور بر می‌گردد. یعنی اگر بخواهیم دارویی برای این بخش تجویز کنیم باید حتما برای وضعیت اقتصاد کلان کشور نیز برنامه داشته باشیم. در صورتی که بدون پرداختن به شرایط اقتصاد کلان صرفا از راهکارهای بخشی جهت درمان استفاده کنیم صرفا یک مسکن به بازار تزریق کرده‌ایم. از طرفی اگر در حل مسائل اقتصاد کلان به موفقیت برسیم خود به خود شاهد بهبود بخش های مختلف اقتصاد خواهیم بود.