به گزارش اکو ایران، در گزارشی که اخیرا مرکز مطالعاتی شهرداری تهران درخصوص آسیب‌شناسی مساله مسکن در ایران تهیه کرده آمده است: وضعیت مسکن در ایران با وضع مطلوب فاصله بسیار دارد، به نحوی که اکنون سهم هزینه‌های مسکن در سبد خانوارهای شهری ما بین ۶۰ تا ۷۰ درصد است، در حالی که متوسط جهانی این شاخص فقط ۱۸ درصد است؛ طبق برخی آمارهای بین‌المللی به لحاظ شاخص دسترسی به مسکن نیز فقط شش کشور دیگر هستند که پایین‌تر از ایران قرار دارند.

براساس نتایج برخی پژوهش‌های انجام شده در مرکز مطالعات و برنامه‌ریزی شهر تهران، بازدهی اقتصادی مسکن سازی در شمال تهران نه تنها بیش از دو برابر جنوب شهر، بلکه حتی در مقایسه با میانگین کل کلان شهر تهران نیز حدود دو برابر است. برای مثال، در منطقه ۱ تهران، میانگین بازدهی ساخت و سازها در سال ۹۸ حدود ۵۲ درصد بوده و این در حالی است که بازدهی اقتصادی فعالیت های ساختمانی در مناطق جنوبی به مراتب کمتر بوده و مثلاً در منطقه ۱۸ فقط ۲۳ درصد بوده است (یعنی کمتر از نصف بازدهی در منطقه ۱).

 این موضوع مختص به تهران نیست و در اغلب کلان شهرهای کشور، همین وضعیت حاکم است.  در تهران طی یک دهه گذشته حدود ۴۱ درصد از کل پروانه‌های ساختمانی فقط در پنج منطقه شمالی یعنی مناطق ۱ تا ۵ صادر شده و این در حالی است که در همین بازه زمانی، سهم ۱۲ منطقه پایین شهر شامل مناطق ۹ تا ۲۰ فقط ۵/۳۶ درصد از کل پروانه های ساختمانی بوده است.

در ادامه این پژوهش تاکید شده ،طی سال‌های گذشته، نظام ضوابط حاکم بر بازار مسکن به نحوی عمل کرده است که سازنده‌ها برای کسب سود قابل قبول، ناگزیر به ساخت و ساز در مناطقی هستند که ارزش قیمت مسکن در آن‌ها تناسبی با قدرت خرید اغلب افراد جامعه و متقاضیان مصرفی ندارد و این امر سبب شده تا گرچه دائماً واحدهای مسکونی در شمال شهر افزوده شود، ولی بخش قابل توجهی از این واحدها صرفاً با دید سرمایه ای و نه مصرفی ساخته می‌شوند و به همین دلیل تعداد واحدهای خالی در مناطق برخوردار کلان شهرهای ما دائما در حال افزایش است. آمارها نیز بیانگر آن است که اغلب واحدهای خالی از نوع خانه های لوکس و با متراژ بالا هستند که پراکنش این نوع خانه‌ها، اغلب در مناطق مرفه کلان شهرها به ویژه تهران متمرکز است.

براساس این گزارش،  مشکل اصلی بازار مسکن کلان‌شهرها، کمبود زمین نیست که با اعطای آن و اختصاص تراکم، بتوان زمینه تولید مسکن استطاعت پذیر و پاسخگویی به اقشار ضعیف تر جامعه را فراهم کرد. زیرا پژوهش ها نشان می‌دهند که اعطای تراکم مازاد ساختمانی با توجه به ارزش افزوده ای که به‌دنبال دارد، زمینه‌ساز تورم زمین و افزایش بیشتر قیمتها می‌شود. برخلاف تصور اولیه، تراکم‌فروشی و افزایش عرضه طی دهه‌های گذشته در پایتخت، نه‌تنها به کنترل قیمت مسکن کمک نکرده است بلکه تأثیر معکوس بر قیمت مسکن داشته است (هم در پایتخت و هم به تبعش در سایر شهرهای کشور) و به افزایش قیمت مسکن دامن زده است.

همچنین در این پژوهش پیشنهاد شده  برای اصلاح وضع موجود امکانات کشور با رویکردی عادلانه، در پهنه سرزمینی ایران توزیع شود زیرا اگر اغلب امکانات کشور را در چند پهنه محدود کلان‌شهری متمرکز کنیم، جمعیت کشور بیش از پیش، از سایر نقاط به سمت این پهنه‌های محدود سرازیر خواهد شد که در آن صورت، به دلیل بر هم خوردن تعادل میان عرضه و تقاضای مسکن، بحران مسکن تشدید می‌شود.

 عجیب آنکه در حال حاضر مساحت تمام سکونتگاه‌های کشور (اعم از کلان شهرها و شهرها و روستاهای ما) روی هم فقط حدود ۱ درصد از مساحت سرزمین ایران است و باوجود آنکه پهنه های بالقوه فراوانی برای توزیع جمعیت در کشور داریم، همچنان به تمرکز در کلان شهرها با وجود همه معایب آن ادامه می‌دهیم. نهادهای حاکمیتی، بایستی ساخت و ساز در مناطقی که با مازاد عرضه روبه رو هستند را به نحوی تنظیم‌گری کنند که سفته‌بازی در بازار مسکن مهار شود تا مسکن مانند بسیاری از کشورهای دیگر، از کالای سرمایه ای به کالای مصرفی تغییر ماهیت دهد. برای مثال در فرانسه اگر خانه ای صرفاً با دید سرمایه گذاری تهیه شود و خالی بماند، مالکش بایستی معادل با ۲۵ درصد از هزینه اجاره همان ملک را به عنوان مالیات بپردازد و یا در آمریکا چنانچه خانه‌ای خالی بماند، مالک آن بایستی سالیانه معادل با ۱۰ درصد از ارزش کل ملک را به عنوان مالیات بپردازد.

بر این اساس و با این نوع سیاست‌های تنظیم گرانه، اکنون در بسیاری از کشورهای توسعه یافته سفته بازی در بازار مسکن را مهار کرده اند. در این خصوص می‌توان به آمار خانه های خالی در دو شهر تهران و لندن اشاره کرد که تعداد خانه های خالی تهران با وجود آنکه دارای جمعیت تقریباً مساوی با لندن است، بیش از ده برابر خانه های خالی لندن است (لندن کمتر از ۳۰ هزار و تهران بیش از ۳۰۰ هزار خانه خالی دارد.). بایستی الزامات اقتصادی اجتماعی مصوبات قانونی در خصوص آمایش سرزمین و توزیع متوازن جمعیت در پهنه کشور تأمین شود. در این خصوص مصوبات متعددی داریم؛ نظیر لزوم تمرکز زدایی از مناطق کلان شهری به ویژه در مناطق کلان شهری ،تهران ،اصفهان کرج ،مشهد ،رشت تبریز و شیراز و همچنین محدود کردن رشد شهرهای مادر (سند ملی آمایش سرزمین، مصوب شورای عالی آمایش سرزمین مصوب 1399.12.11). اما این نوع مصوبات، به دلیل عدم تحقق الزامات اجتماعی و به ویژه اقتصادی آنها، کمترین پیشرفتی در مرحله عمل نداشته اند.

 در حال حاضر حدود ۶۰ تا ۷۰ درصد درآمد مدیریت شهری در اغلب کلان شهرهای ما از محل درآمدهای ناپایدار نظیر عوارض ساخت و ساز تأمین می شود که چنین درصدی در کمتر شهر و کشور دیگری قابل مشاهده است (در بسیاری از کشورهای توسعه یافته این عدد کمتر از ۳۰ درصد است)؛ اما شرط تراکم زدایی از کلان شهرها پیش بینی درآمد پایدار برای شهرداری ها است تا آن ها مجبور نباشند برای اداره شهرهایشان تراکم مازاد بفروشند زیرا همان طور که اشاره شد، این نوع تراکم فروشی ها و افزایش عرضه، علاوه بر دمیدن در تنور رشد کلان شهرها، نه تنها به کنترل قیمت مسکن کمکی نکرده است بلکه تأثیر معکوس داشته است.

دراین گزارش  هشدار شده داده شده که اگر این  سه توصیه (یعنی توزیع عادلانه امکانات و مقدورات کشور، تنظیم گری فعالانه بازار مسکن و همچنین پیش بینی درآمد پایدار برای اداره شهرها) اجرایی شود آنگاه می‌توان به عملیاتی شدن مصوباتی نظیر لزوم تمرکززدایی از کلان شهرها و توزیع متوازن جمعیت در کشور امیدوار بود. آثار تمرکز جمعیت در مناطق کلان شهری، علاوه بر آنکه سبب بحران مسکن در کشور شده است، منتج به بروز تبعات مختلفی نظیر انواع آسیبهای اجتماعی و معضلات ترافیکی و زیست محیطی و غیره در کلان‌شهرها شده است که همه این مسائل و هزینه های حاصل از این معضلات، رابطه معناداری با میزان تراکم در مناطق کلان شهری دارند. به دلیل این روند اشتباه، در حال حاضر تراکم کلان شهری همچون تهران، حدود ۳ برابر، لندن ۵ برابر استانبول و چند برابر اغلب کلان شهرهای دیگر دنیا است که اگر برای توقف چنین روندی اقدام عاجل نشود، ممکن است جبران تبعات این روند اشتباه بسیار هزینه‌زا شود.