بحران در خانه اژدها؛ چین چقدر خراب می‌شود؟

مسئولان سرتاسر کشور با دقت شرایط را تحت نظر دارند. کانتری گاردن بابت پروژه‌های عظیمش در شهرهای رده دوم و سوم چین معروف است. بدهی‌های این شرکت کمتر از اورگرند است که بدهی‌های بسیاری داشت و در سال 2021 نکول کرد. اما در آغاز امسال، تعداد خانه‌هایی که کانتری گاردن می‌ساخت، چهار برابر بیشتر از خانه‌های در حال ساخت اورگرند پیش از نکولش بود. با توجه به نرخ تحویل مسکن کانتری گاردن در نیمۀ اول سال 2022، دست کم صد و چهل و چهار هزار خریدار خانه‌هایی را که قرار بود تا پایان امسال دریافت کنند، خانه‌ای دریافت نخواهند کرد. با یک بحران بدهی ناگهانی در این شرکت، خانواده‌های حتی بیشتری بدون خانه می‌مانند.

اگر معرفی سیاست «سه خط سرخ» دولت چین را که به دنبال محدودیت قدرت نفوذ شرکت‌های ساختمانی بود، نقطۀ آغاز بحران مسکن چین بدانیم، این بحران در همین ماه سه ساله می‌شود. در تمام این مدت، مسئولان در تلاش برای مدیریت اعتماد به نفس و انتظارات بوده‌اند. در آغاز، بعضی ناظران باور داشتند ممکن است اورگرند سقوط کند و شاید دولت نتواند جلوی آسیب را بگیرد. تا همین اواخر، اکثراً فکر می‌کردند که کانتری گاردن در برابر نکول ایمن است. از سال گذشته، مسئولان کوشیده‌اند با تهیۀ فهرستی غیررسمی از سازندگان سالم، شامل کانتری گاردن، بازار را آرام کنند تا سرمایه‌گذاران با خیال راحت در آنها سرمایه‌گذاری کنند و شهروندان چینی هم به آنها اعتماد کنند.

در روزهای اخیر این محاسبات تغییر کرده‌اند. کانتری گاردن برخلاف اورگرند نفوذ بالایی ندارد. در عوض، قربانی فقدان اعتماد در میان مردم عادی است – نشانه‌ای از اینکه دولت دارد کنترل اوضاع را از دست می‌دهد. بحران املاک و مستغلات پس از بهبودی کوتاه به دنبال برداشتن محدودیت‌های کووید 19، دوباره شدت گرفت. قیمت‌ها در حال کاهشند. فروش ماه ژوئیۀ صد مسکن‌ساز بزرگ 33 درصد کاهش داشت. کانتری گاردن 60 درصد سقوط کرد. افول این شرکت ناظران بازار را مجبور می‌کند با بزرگ‌ترین ترس‌هایشان دربارۀ بخش املاک و مستغلات رو به رو شوند.

یکی‌شان سقوط زنجیره‌های تأمین املاک و مستغلات است. طی سه سال گذشته، تأمین کنندگان مصالح، همراه با مهندسان و شرکت‌های ساختمانی سازندۀ خانه، به ندرت حقوق‌هایشان را به موقع دریافت کرده‌اند. اما تا به حال این ستون فقراتِ بخش املاک و مستغلات فشارها را تحمل کرده است. با کمتر شدن منابع مالی سازندگان، این مسئله هم می‌تواند تغییر کند. این کاهش پرداخت‌ها به تأمین کنندگان از همین حالا هم قابل رؤیت است. به گفتۀ اِس اند پی، یک آژانس رتبه‌بندی، بین سال‌های 2021 و 2022، پرداخت‌های کانتری گاردن به چنین شرکت‌هایی از 285 میلیارد یوان (44 میلیارد دلار) به 192 میلیارد یوان رسید. همه مطمئنند که امسال کاهش بیشتری خواهند داشت. اگرچه احتمالاً بزرگ‌ترین پیمانکاران با کمک دولت دوام بیاورند، سقوط گستردۀ شرکت‌های مهندسی و تأمین مصالح پر شمارِ کوچک‌تری که روی زمین کار می‌کنند، دور از تصور نیست.

نگرانی دیگر، گسترش این بحران به شرکت‌های حکومتی است. از سال 2021 به این سو، سازندگان چینی تقریباً به کلی از بازار اوراق قرضۀ بین المللی بیرون رانده شده‌اند. اما بازار بدهی داخلی به روی شرکت‌های تحت حمایت حکومت باز بوده است. تا به حال، سرمایه‌گذاران چینی بزرگی که بر بازار سلطه دارند حدی از ثبات را نشان داده‌اند؛ برخلاف مدیران دارایی‌های هنگ‌کنگی، اعتبار سازندگان را زیر قیمت عرضه نکرده‌اند. هر تغییری به معنی دردسر خواهد بود. و در هفته‌های اخیر، سرمایه‌گذاران متوجه فشار در بازار اوراق قرضۀ داخلی شده‌اند. سینو-اوشن، یک سازندۀ تحت مالکیت حکومت، نشانه‌هایی را مبنی بر ناتوانی در بازپرداخت بدهی‌هایش نشان داده است. خریداران خانه به این دلیل سازندگان حکومتی را انتخاب کرده‌اند که به نظرشان امن‌ترند. اگر بحران به شرکت‌های حکومتی برسد، این مفهوم با خاک یکسان خواهد شد.

این ترس که سقوط یک سازنده یک بانک بزرگ چینی را تا حد زیادی نابود می‌کند نادیده گرفته شده است. تحلیلگران می‌گویند آسیب‌پذیری بانک‌ها از سازندگان منطقی است. بانک‌ها می‌توانند حتی سقوط شرکتی مانند کانتری گاردن را هم تحمل کنند. اما دیگر گونه‌های سرایت را نمی‌توان نادیده گرفت. مایکل چانگ، از دلالان سی‌جی‌اس-سیمب سکیوریتیز، می‌گوید اگر تضعیف املاک و مستغلات ادامه یابد، شاید دولت از بانک‌ها بخواهد وام‌های بیشتری را در اختیار این صنعت قرار دهند. در زمانی که اقتصاد چین مشکل دارد، این مسئله بازده‌ها را پایین خواهد آورد و تصمیم نامناسبی برای تخصیص اعتبار خواهد بود.

اما بزرگ‌ترین نگرانی مسئولان تهدید ثبات اجتماعی خواهد بود. کانتری گاردن شاید مجبور شود برای تحریک فروش، قیمت‌ها را پایین بیاورد. این مسئله می‌تواند باعث ایجاد رقابت و افت قیمت سریع‌تر در سرتاسر این صنعت شود و مردم را به این سو سوق دهد که خرید خانه را به امید کاهش قیمت بیشتر به تعویق بیندازند. طی رکودهای گذشته، کسانی که زود خانه خریدند و تخفیف را از دست دادند، اعتراض کردند و خواستند قیمت برای آنها هم پایین بیاید.

بدون شک، بزرگ‌ترین طلبکاران کانتری گاردن نه بانک‌ها و دارندگان اوراق قرضه، بلکه کسانی هستند که خانه‌ها را پیش‌خرید کرده‌اند. 668 میلیارد یوان، یا حدود نیمی از بدهی‌های شرکت، مربوط به خریداران خانه است. سال گذشته، هزاران نفر در اعتراض به تأخیرهای چند سالۀ تحویل خانه‌هایشان اقساطشان را نپرداختند. حالا در 300 شهر محل فعالیت کانتری گاردن، احتمال اعتراضات بسیار گسترده‌تری وجود دارد.

تا به حال مسئولان پکن بر آن بوده‌اند که دخالت مستقلی در بازار املاک نداشته باشند. کانتری گاردن تقریباً به صورت قطعی به 5/22 میلیون یوان برای پوشش پرداخت‌های این ماهش نیاز دارد. با عدم پرداخت این مبلغ، رؤسایش اشاره می‌کنند که مایلند در نهایت بدهی‌هایش را اصلاح ساختار کنند – شاید روی این مسئله قمار کنند که این شرکت بزرگ‌تر از آن است که دولت اجازۀ سقوطش را بدهد. این مسئله دولت مرکزی را در وضعیت طاقت‌فرسایی قرار می‌دهد. اگر اجازۀ سقوط کانتری گاردن را بدهند، این مسئله به وحشت گسترده‌تر، درد اقتصادی بیشتر و احتمالاً نکول بیشتر منتهی می‌شود که خطر ناآرامی اجتماعی و مسری را در پی خواهد داشت. با این همه، ورود با یک بستۀ نجات، مسئولان را گرفتار نجات‌های بسیار بیشتری می‌کند و صنعتی ناپایدار را سر پا نگه می‌دارد.