اتاق فکر شهرداری تاییدکرد؛یارانه مسکن خطا رفت

به گزارش اکوایران ،شانزدهم خرداد ماه مرکز پژوهش های مجلس در گزارش چالشهای سیاستگذاری مسکن شهری به تخفیف تاریخی شهرداری تهران در سال گذشته نیز پرداخته  و‌اعلام کرده بود:اگر مؤدی در حدود 900میلیون تومان به شهرداری بدهی داشته باشد و از تاریخ 20آبان ماه تا 20آذرماه سال 1401، اقدام به پرداخت نقدی این بدهی کرده باشد، از تخفیفی در حدود 360میلیون تومان برخوردار شده و اگر مؤدی در حدود 60میلیارد به شهرداری بدهی داشته باشد و از تاریخ 20آبانماه تا20 آذرماه سال 1401، اقدام به پرداخت نقدی این بدهی کرده باشد، از تخفیفی بیش از 20میلیارد تومان برخوردار شده است.

درواقع، هرچقدر بدهی مؤدی  سنگین تر باشد  (یعنی از  ساخت وسازگران  درشت دانه بازار  به شمار می رود)، قانونگذار، به دلیل عدم استفاده از ساده ترین تمهید سیاستی در زمینه تخفیف یعنی تعیین سقف برای تخفیف های اعطایی، نسبت به آنها  سخاوتمندتر است، اما سؤال این است که این  سخاوتمندی که جزء «هزینه های مالیاتی» بودجه شهرداری به عنوان یک نهاد عمومی غیردولتی به شمار می رود، چه تعهداتی برای برخورداران از آن ایجاد می کند؟ پاسخ روشن است. این گونه از بذل و بخشش های یک نهاد عمومی هیچ تعهد اجتماعی- مسکونی در مورد استفاده از واحدهای مسکونی مرتبط با  تخفیفها برای برخورداران از آنها ایجاد  نمی کند.

طبق گزارش عملکرد ارائه شده شهرداری تهران درباره این موضوع به شورای شهر تهران، در بازه زمانی اول یعنی از تاریخ 20آبان ماه تا 20آذرماه سال 1401، در حدود 2725میلیارد تومان «پاداش و جایزه خوش حسابی» (درواقع، یارانه مسکن به لحاظ اجتماعی بی هدف( به مؤدیان )درواقع مالکان و  ساخت وسازگران) اعطا شده است.این مصوبه آینه تمام عیار فرایند «مسکن زدایی از سیاستگذاری مسکن» است؛ هم به این دلیل که وصول مطالبات شهرداری تهران را بر ملاحظات اجتماعی سیاستگذاری مسکن مرجح  می دارد، هم به این دلیل که هیچ حساسیتی نسبت تمایز میان به  دریافت کنندگان  اینگونه تخفیف ها ندارد، هم به این دلیل که هیچ نسبتی با هدف گیری تأمین مسکن استطاعت پذیر چه برای مالک نشینان (از نوع مسکن اولی) چه برای اجاره نشینان ندارد، هم به این دلیل که در آن هیچ گونه تفاوتی میان خروجی مسکونی ( ویژگیهای واحدهای مسکونی ازجمله اندازه ،کیفیت و محل ساخت) فعالیت های دریافت کنندگان مدنظر نیست ،هم به این دلیل که حجم غیرقابل تصوری از حقوق مالکانه غیرمجاز را برای مالکان موجود به حقوق مکتسبه و مجاز بدل می کند )درواقع ثروت مستغلاتی هنگفتی را میان «برخورداران» توزیع می کند ، و هم به این دلیل که هر آنچه می توان درهم آمیخت تا امکان بهره بری حداکثری سوداگران مستغلاتی را فراهم آورد، درهم آمیخته است  (طبق ماده واحده آن مطالبات ناشی از عوارض مرتبط با حوزه شهرسازی و صدور پروانه مشتمل بر زیربنا، مازاد تراکم )در حد مجاز(، تفکیک اراضی و ساختمانی، تغییر کاربری و کاربرد، پذیره، بالکن و پیش آمدگی، حق تشرف و ارزش بهینه ناشی از اجرای طرح های عمرانی و توسعه شهری را شامل  می شود.)  بخش اعظمی از یارانه های مسکن اعطایی شهرداری های کشور نه تنها به لحاظ اجتماعی-مسکونی کاملاً بی هدف هستند، بلکه به نوعی کاملاً ضداجتماعی به شمارمی روند وبه بحران های اجتماعی دامن  میزنند . 

 نتایج این گزارش اما ازسوی شهردار تهران رد شد . اودرنشست خبری خود گفت اطلاعات پژوهشگران که همکاران سابقش بوده اند کامل نیست .اما بخشی از نتایج این مطالعات درحوزه بی هدف بودن یارانه اهدایی شهرداری در حوزه مسکن از سوی مرکز تحقیقاتی شهرداری تهران هم مورد تایید قرار گرفته است . در گزارش های پژوهشی مرکز مطالعات و برنامه ریزی شهری که پیش ازاین به عنوان نکته نوشت تهیه می شد و به تازگی با عنوان سیاست نامه شهر تهیه می شود به موضوع تامین مسکن استیجاری پرداخته شده ، دربخشی از این مطالعات آمده که تخفیف ها و یارانه هایی که درحوزه مسکن از سوی شهرداری داده شده  در این وضعیت به لحاظ اجتماعی بی هدف محسوب می شوند زیرا به مالکانی یارانه تعلق میگیرد که هیچگونه تعهدی اجتماعی در قبال تأمین مسکن استطاعت پذیر نپذیرفته اند

دراین مطالعات آمده است که یکی از اهداف اصلی مدیریت شهری تسهیل و ترویج استفاده بهینه اجتماعی از منابع برای حل و فصل مشکلات شهری به ویژه مسکن و محیط مسکونی است. از میان منابع ،شهری موجودی مسکن( کل واحدهای مسکونی )کلانشهر تهران به رغم آنکه ارزشمندترین و اصلی ترین منبع شهر برای حل و فصل بحران مسکن به شمار می رود کمترین توجه مدیریتی را به خود جلب کرده است. این تغافل ،سیاستی یکی از موانع اصلی نقش آفرینی های ضروری شهرداری تهران در کنترل بحران مسکن در کلانشهر تهران .است به بیان ساده اگر در مجموعه مدیریت شهری تهران اهمیت استفاده بهینه از موجودی مسکن به رسمیت شناخته و به عنوان دستور کار سیاستی مطرح شود ابزارهای گوناگونی در اختیار شهرداری تهران قرار دارد تا به صورت چابک و کارا و پایدار در راستای بهبود وضعیت مسکن کلانشهر تهران نقش آفرینی کند.

 براساس گزارش تهیه شده ،هر ساله واحدهای مسکونی پرشماری به موجودی مسکن شهرها افزوده میشود که لازم است با توجه به بحران ،مسکن، تأکید بر واحد مسکونی باشد نه ساختمان این در حالی است که حقوق مالکانه مالکان واحدهای مسکونی جدید ابتدا از طریق پروانه های ساختمانی و در مرحه آخر به واسطه پایان کار صادر شده از سوی شهرداری تهران به رسمیت شناخته می شود، این حقوق مالکانه یا در طرح تفصیلی شهر تهران منظور شده اند یا در قالب تراکم مازاد در اختیار مالکان قرار می گیرند اما در نهایت به عنوان واحدهای مسکونی جدید به موجودی مسکن شهر اضافه می شوند اما لزوما به مصرف نمی رسند چنانکه بر خلاف وضعیت بسیاری شهرهای جهان میزان واحدهای مسکونی خالی شهر تهران به ده درصد می رسد.

در مطالعات تاکید شده که پروانه ساختمانی و پایان کار اصلی ترین ابزار شهرداری تهران برای کنترل و استفاده بهینه اجتماعی از موجودی مسکن کلانشهر تهران است اما تاکنون به صورت مستقیم برای تأمین مسکن استیجاری استطاعت پذیر مورد توجه نبوده در مقطع فعلی برنامه ریزی سیاستی مدیریت شهری حول محور «کاهش زمان فرایند صدور پروانه ساختمانی برای افزایش عرضه مسکن مالکانه بوده در حالیکه شهرداری تهران می تواند با استفاده از پروانه های ساختمانی، نوع استفاده از موجودی مسکن را تعریف و تحدید کرده و به صورت مستمر و پایدار در زمینه تأمین واحدهای مسکونی استیجاری استطاعت پذیر در مناطق ۲۲ گانه شهر تهران نقش آفرینی کند.

یکی از مولفه های بحران مسکن کلانشهر تهران «کنترل ناپذیری موجودی مسکن» است کنترل ناپذیری موجودی مسکن، اشاره به این موضوع دارد که شهرداری تهران تاکنون نوع استفاده از واحدهای مسکونی را تعیین نکرده است بنیان این موضوع یک خلاً قانونی- سیاستی است عدم تعیین ماهیت واحدهای مسکونی در پروانه های ساختمانی به بیان ساده در فرایند صدور پروانه ساختمانی از جمله پروانه ساختمان و تخریب» و نوسازی نحوه استفاده مالک یا مالکان از واحدهای مسکونی ساختمان مشخص نمی شود. به این ترتیب که هدف مالک سکونت در واحد مسکونی است و یا برنامه ریزی با دید سرمایه گذاری صورت گرفته و مقرر است پس از پایان ساخت و ساز در مهلت قانونی مشخصی به فروش برسد؟ و یا بنا بر آن است کل واحدهای مسکونی ساختمان یا بخشی از آن به عنوان مسکن استیجاری با) نرخ بازار یا به صورت استطاعت پذیر به موجودی مسکن استیجاری شهرها، افزوده شود.

به گفته تهیه کنندگان این پژوهش ،عدم تعیین تکلیف در باب نوع استفاده از واحدهای مسکونی از چند جهت بحران آفرین و مسئله ساز خواهد بود؛نخست انواع یارانه های مسکنی که در قالب مشوقهای مالی و به منزله بسته های محرک ساخت و ساز استفاده می شوند، در این وضعیت به لحاظ اجتماعی بی هدف محسوب می شوند زیرا به مالکانی یارانه تعلق می گیرد که هیچگونه تعهدی اجتماعی در قبال تأمین مسکن استطاعت پذیر نپذیرفته اند این رویه منجر به تولید واحدهای مسکونی شده که در راستای پاسخ به نیازهای سکونتی بخش عمده ای از جمعیت شهر تهران عمدتاً مسکن اولی ها و مستأجران) نیستند و صرفاً الزامات حداکثر سازی سود سرمایه گذاران را دنبال می کنند.

دوم، در بستری که ماهیت واحدهای مسکونی معین نیست، نمیتوان انتظار داشت که انواع سوداگری های شهری (از جمله تغییر کاربری های شهری از مسکونی به هر کاربری سودرسان دیگری و تغییر پهنه بندیهای مسکونی در شهر تهران رایج نباشد و به سهم خود منجر به شکل گیری بحرانهای اجتماعی مسکونی از جمله نابرابریهای اقتصادی-اجتماعی اعیان نشین سازی های گسترده جداسازیهای اجتماعی طرد ،اجتماعی بی خانمانی و جابجایی های اجباری نشود یا دست کم به آنها دامن نزند.

سوم؛ در بستری که ماهیت واحدهای مسکونی تعیین و تحدید نمی شود موجودی مسکن «پایتخت» به جای آنکه بسته به پیش بینی های جمعیتی مندرج در طرحهای کلان و نیازسنجیهای مسکونی افزایش یافته و مدیریت شود و در خدمت تحقق اهداف اجتماعی باشد تخته بند الزامات سرمایه گذاریهای بخش خصوصی سرمایه گذاریهایی که در اکثر موارد سوداگرانه و ضداجتماعی به شمار میروند و پاسداشت بحران زا و ناموجه حقوق مالکانه افراد که هر دولتی در راستای تحقق اهداف کلان اجتماعی خود آن را تحدید و باز تعریف میکند میشود.

 در این مطالعه به نظام مدیریت موجودی مسکن کلانشهر نیویورک اشاره کرده و آورده است که شهرداری نیویورک برخورداری از حقوق توسعه مسکونی و یارانه های ساخت و ساز را به تأمین مسکن استطاعت پذیر در قالب پهنه بندی همه شمول مشروط کرده و با استفاده از این تمهید سیاستی کنترل خود بر بخشی از موجودی مسکن را ایجاد و تداوم بخشیده است. این امر، از یک سو، این امکان را به شهرداری نیویورک داده تا در زمینه تأمین مسکن گروههای کم درآمد و اجرای سیاست کنترل اجاره بها نقش آفرینی عمده ای داشته باشد و از سوی دیگر این قدرت اجرایی را برای شهرداری فراهم ساخته تا توسعه مسکونی شهر نیویورک را همسو با نیازهای مسکونی گروههای آسیب پذیر مدیریت کند این روش همان چیزی است که تحت عنوان پهنه بندی همه شمول» شناخته می شود.

 نظر به جمیع موارد مزبور بازتعریف جایگاه شهرداری تهران در استفاده از موجودی ،مسکن ضرورت سیاستی قطعی در مقطع کنونی مدیریت شهری است در واقع اگر شهرداری تهران زمینه های قانونی کنترل موجودی مسکن شهر را با استفاده از ابزار اصلی خود یعنی پروانه های ساختمانی فراهم آورد امکان تنظیم گری گسترده ای را برای خود احیا کرده این در حالی است که تنظیم گریهای فعلی بیش از آنکه معطوف به کنترل موجودی مسکن باشند ناظر بر افزایش بی برنامه و بدون کنترل موجودی شهر تهران بوده اند و این امر جلوه اصلی خود را در بحران خانه های خالی بروز داده است.

اکنون این سوال مطرح میشود که شهرداری چگونه می تواند کنترل خود بر موجودی مسکن شهر تهران را افزایش دهد؟ اگر شهرداری هنگامی که در فرایند صدور پروانه ساختمانی حقوق مالکانه و نیز یارانه های ساخت و ساز اعطا میکند استفاده از واحدهای مسکونی را بر مبنای اخذ تعهدات قانونی و عقد قرارداد تحدید و مشروط سازد و نوع استفاده اجتماعی از آنها را مشخص کند و چنین استفاده ای به طور مشخص در پروانه های ساختمانی درج شود برای مثال واحد استیجاری استطاعت پذیر با نرخ اجاره مصوب برای دورۀ زمانی مشخص  با اعمال «کنترل پیشینی» بر حقوق مالکانه اعطایی خود به مالکان ،موجود کنترل خود را بر بخشی از موجودی مسکن اعمال کرده و می تواند به طور فعال در زمینه تأمین مسکن استیجاری استطاعت پذیر برای گروههای هدف نقش آفرینی داشته باشد نکته مهم و متفاوت این نوع سیاست آن است که در این شیوه شهرداری تهران، برخلاف روشهای مرسوم که مبتنی بر تأمین و اعطای زمین جدید هستند تأمین مسکن استیجاری استطاعت پذیر را از طریق توسعه مسکونی موجود انجام می دهد و به جای آنکه درگیر بحران  کنترل ناپذیری موجودی  مسکن شود، توسعه مسکونی موجود را با اهداف کلان مسکونی خود هدایت می کند.

حال باید به این موضوع اشاره کرد که اگر شهرداری بر موجودی مسکن شهر تهران کنترل داشته باشد چه ظرفیت هایی برای نقش آفرینی شهرداری تهران فراهم خواهد شد ؟

در این مطالعات 4 ظرفیت پیش بینی شده از جمله مکانیابی عرضه واحدهای مسکونی استطاعت پذیر در مناطق ۲۲ گانه شهر تهران، تعیین نوع و اندازه واحدهای مسکونی استطاعت پذیر در مناطق ۲۲ گانه شهر تهران،تعیین تعداد واحدهای مسکونی استطاعت پذیر مورد نیاز در مناطق ۲۲ گانه شهر تهران  وکنترل اجاره بهای بخشی از واحدهای مسکونی در مناطق ۲۲ گانه شهر تهران که مورد آخر همان موضوعی است که در حال حاضر شهرداری تهران جایگاه قانونی در زمینهٔ اجرای آن ندارد اما اگر شهرداری تهران از ابزار پروانه های ساختمانی و همینطور عقد قرارداد با سازندگان در ازای واگذاری تراکم ساختمان به درستی استفاده کند و استفاده از بخشی از واحدهای مسکونی نوساز را مشروط و محدود به رعایت استطاعت پذیری آنها نماید به لحاظ قانونی برای خود جایگاه نقش آفرینی موثر در تأمین مسکن استطاعت پذیر به طور عام و تمهید و اجرای قانون کنترل اجاره بها در سطح شهر تهران به طور خاص ایجاد کرده است.

در این مطالعات برای استفاده بهینه شهرداری تهران از موجودی مسکن یک پیش شرط سیاستی و دو راهکار توصیه شده است:پیش شرط سیاستی در بدو امر لازم است طراحی نهادی اجاره داری حرفه ای (شهرداری) استفاده از واحدهای مسکونی منتج از این راهکارها بر مبنای پتانسیلهای قوانین و اسناد سیاستی موجود صورت گیرد. الف) مشروط کردن تمام مصوبات توسعه مسکونی در کمیسیون ماده پنج به تأمین مسکن استیجاری استطاعت پذیر از سوی مالکان | شهرداری تهران میتواند تمام باز پهنه بندیهای قطعات مسکونی در بردارنده تبدیل به پهنهٔ مسکونی و یا افزایش تراکم ساختمانی که بیشتر در حال حاضر در کمیسیون ماده ۵ انجام میشود را طبق قراردادهایی مشروط به آن کند که مالکان متعهد شوند بخشی از واحدهای مسکونی نهایی را برای) | مثال ۳۰ تا ۵۰ درصد برای مسکن استیجاری در اختیار شهرداری تهران قرار دهند منظور از در اختیار قرار دادن میتواند انتقال مالکیت یا صرفا واگذاری حق بهره برداری استیجاری برای) یک دورهٔ) ۵ تا ۲۰ سال باشد این پهنه بندی همه شمول این امکان را برای شهرداری تهران فراهم می آورد تا در همۀ مناطق ۲۲ گانه شهر تهران مسکن استیجاری استطاعت پذیر در اختیار داشته باشد و با هماهنگی وزارت ،رفاه کار و تعاون در معرفی افراد  کم استطاعت، به صورت استیجاری در اختیار گروه های هدف کم درآمد قرار دهد؛ امری که در خدمت کاهش نابرابریهای اجتماعی- فضایی خواهد بود  و از شدت جداسازی درآمدی در شهر ،تهران کاسته خواهد شد.

نکته مهم این است که لازم است واحدهای مسکونی استطاعت پذیر جدید از سوی مالکان دقیقاً در همان قطعه زمین اصلی تأمین شوند تا  در راستای کاهش جداسازیهای درآمدی باشند.نکته سیاستی مهم دیگر آن است که نوع استفاده از واحدهای مسکونی استطاعت پذیر جدید باید در پروانه ساختمانی صراحتاً درج شده و صدور پایانکار ساختمانی مشروط به در اختیار گذاشتن واحدهای مسکونی مذکور به شهرداری باشد.مشروط کردن صدور پایانه کار ساختمانهای نوساز دارای تخلف ساختمانی به تأمین مسکن استیجاری استطاعت پذیر از سوی مالکان شهرداری تهران میتواند صدور پایان کار ساختمان های نوساز دارای تخلف «ساختمانی را طبق قراردادهایی مشروط به آن کند که مالکان   متعهد شوند بخشی از واحدهای مسکونی نهایی را به عنوان پرداخت جریمه در اختیار شهرداری تهران قرار دهند برای مثال یک دوره ۳ تا ۵ سال در اینجا منظور از در اختیار قرار دادن واگذاری حق بهره برداری استیجاری است روشن است که طراحی سیاستی این ،راهکار نباید موجد تخلف ساختمانی بیشتر در آینده شود بلکه بنا بر این است کنترل شهرداری را بر بخشی از موجودی مسکن اعمال کند.

همکاری شهرداری با نهادهای متولی شناسایی خانوارهای کم بضاعت در اسکان آنها در ادوار گذشته این موضوع سابقه داشته است که شهرداری تهران در ازای مطالبات خود واحدهای ساختمانی دریافت کند که بعدها آنها را در بازار آزاد به فروش گذاشته است و یا استفاده سازمانی کرده است. از همین روی ضروری است برای آنکه در این فرآیند شهرداری تهران تحت تاثیر نوسانات بازار خود تبدیل به بزرگ مالکی که امکان سوداگری دارد تبدیل نشود، استفاده از اینگونه واحدها صرفا محدود شود به خانوارهایی که بر اساس سازوکار مشخص توسط وزارت ،رفاه، کار و تعاون به عنوان  مرجع شناسایی وضعیت خانوارها از نظر درآمدی، به شهرداری معرفی می شوند. و یا در صورت لزوم تشکیل سازوکار محله مبنا برای شناسایی افراد .