هم خانه‌های خالی بیشتر شد، هم اجاره‌نشینی / مالیات، معضل خالی‌ها را حل می‌کند؟

به گزارش اکوایران، در گزارش مربوط به مالیات بر خانه‌های خالی که از سوی مرکز پژوهش‌های مجلس منتشر شده، یادآوری شده که در سال‌های اخیر علاوه بر کند شدن شدید تولید و عرضه مسکن، رشد غیرمنطقی قیمت مسکن نیز قدرت خرید مردم در حوزه مسکن را به شدت کاهش داده و اقشار متوسط و ضعیف جامعه را بیش از پیش از خانه‌دار شدن دور کرده است.

بر همین اساس، درصد کمتری از خانوارها قادر به تهیه مسکن ملکی هستند و بخش عمده آنها به ناچار متقاضی مسکن استیجاری شده‌اند و تعداد زیادی از مردم به سمت اجاره‌نشینی پناه بردند که این موضوع نیز افزایش مضاعف و بی‌سابقه اجاره‌بها را به دنبال داشته است.

تشدید مشکلات این حوزه در حالی است که طبق گزارش مرکز آمار در سال ۱۳۹۵ تعداد ۲.۶ میلیون خانه خالی در کشور وجود داشته و بدون هیچ استفاده‌ای رها شده است؛ موضوعی که به عنوان یکی از نشانه‌های فعالیت بالای دلالان و احتکارکنندگان شناخته می‌شود.

وجود خانه خالی به منظور نقل و انتقال، مساله‌ای طبیعی در بازار مسکن محسوب می‌شود اما موردی که مسأله خانه خالی را پررنگ می‌کند، اختلاف این نرخ در ایران با متوسط نرخ طبیعیِ آن است که رغبت محتکران را به خرید و نگهداری ملک برای کسب سود و انباشت سرمایه نشان می‌دهد.

طبق گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس، خانه‌ها می‌تواند ناشی از عوامل مختلف از جمله مشکلات قضایی، خانه تعطیلاتی، وراثت، مهاجرت‌های فصلی یا دائمی، زمان نقل و انتقال و سکونت مالک یا مستأجر جدید و حتی زمان لازم برای فروش و اجاره، خالی باشند؛ اما در این میان خانه‌هایی نیز برای استفاده از بازار کم‌ریسک و پرسود مسکن خالی می‌مانند که این مسأله به کاهش عرضه خانه به منظور بهره‌برداری و سرمایه‌ای شدن این کالای مصرفی و به تبع آن رشد قیمت اجاره و افزایش فشار بر مستأجران و فاقدان مسکن ملکی را به دنبال دارد. علاوه بر این، خالی ماندن خانه‌ها به دلیل محبوس شدن حجم عظیمی از سرمایه کشور به رشد تولید و اشتغال نیز آسیب می‌رساند.

خالی ماندن خانه‌ها و اهرم مالیاتی دولت

در بسیاری از کشورها، دولت‌ها برای برقراری ثبات در بازار و کنترل قیمت‌ها از اهرم مالیاتی استفاده می‌کنند و با سازوکار مشخص برای مالکانی که به قصد کسب سودهای غیرمنطقی به بازار مسکن گام گذاشته‌اند، هزینه را بالا می‌برند. این اقدام مالکان دارای تعداد زیاد خانه را به عرضه واحدها یا پرداخت مالیات هدایت می‌کند که در هر دو حالت برای بخش عمده مردم منفعت خواهد داشت. البته در این راستا باید به برطرف کردن چالش‌های قانونی و اجرایی توجه ویژه‌ای شود تا این ابزار مفید و مناسب عمل کند. این‌ها مواردی است که در گزارش مورد اشاره بدان اشاره شده و البته باید یادآور شد که اخذ مالیات و کنترل وضعیت خانه‌های خالی، تنها مولفه و ابزار موجود در دست دولت‌هایی که تجربه موفقی در این بازار دارند، نیست.

وضع مالیات بر خانه‌های خالی در کشور می‌تواند موجب تغییر انگیزه‌هایی شود که برخی از افراد را به عدم عرضه مسکن خالی خود برای اجاره ترغیب می‌کند. ایجاد زیرساخت اطلاعاتی املاک و همچنین محل سکونت می‌تواند بستر سیاستگذاری را علاوه بر حوزه مسکن در سایر حوزه‌ها از جمله سیاست‌های حمایتی مبتنی بر خانواده و همچنین سایر مالیات‌های حوزه مسکن فراهم کند.

یادآوری این نکته نیز ضروری است که قانون اخذ مالیات از خانه‌های خالی، از زمان قبل از انقلاب در ایران وجود داشته و چندین‌بار هم دچار تغییراتی شده، اما تاکنون عملاً اجرایی نشده است. طبق اعلام مرکز پژوهش‌های مجلس، آخرین تغییر این قانون مربوط به آذر ۱۳۹۹ است که در آن اصلاحیه تلاش شد ایرادهای اساسی قانون مالیات بر خانه‌های خالی که منجر به عدم اجرایی شدن آن شده بوده، برطرف شود.

در طراحی قانون مالیات بر خانه‌های خالی به دلیل عوامل فراوان مؤثر بر خالی ماندن خانه باید طوری عمل کرد تا تقاضای مصرفی کاملا از این قانون و پرداخت مالیات معاف باشند و شاخص‌های در نظر گرفته شده باید به خوبی برای شناسایی این نوع خانه‌ها عمل کنند. دو مورد از مهمترین‌های این عوامل، اقامتگاه‌های دوم (فرعی) و خانه‌هایی است که با وجود عرضه به بازار و به دلیل شرایط رکودی بازار، اجاره نمی‌روند و به همین دلیل در متن قانون مصوب سال ۱۳۹۹ نیز این دو مورد استثنا شده‌اند.

نکته مهم در اجرای چنین قانونی این است که نرخ مالیات بر خانه‌های خالی باید به گونه‌ای تنظیم شود که اجاره دادن خانه نسبت به خالی نگه داشتن آن به‌صرفه‌تر شود.

به طور معمول در عمده کشورهای بررسی‌شده این نرخ بین ۲ تا ۱۰ درصد ارزش ملک است که البته در برخی موارد بر اساس نرخ اجاره تعیین می‌شود.

افزایش نرخ این مالیات در اصلاحیه سال ۱۳۹۹ موجب شد تقریباً در سال اول حدود ۲ درصد از ارزش ملک به عنوان مالیات بر خانه‌های خالی در نظر گرفته شود. این نسبت در مناطق و شهرهای مختلف متفاوت است؛ البته بر اساس گزارش مذکور، اعمال معافیت ۲۵ درصدی استهلاک مالیات بر درآمد اجاره، برای مالیات بر خانه خالی نیز چندان منطقی نیست.

همچنین لازم است ارزش اجاری املاک را سازمان امور مالیاتی به واقعیت بازار نزدیک‌تر کند که این موضوع نیاز به بازنگری روی جدول ارزش اجاری ملک یا سیستمی شدن آن دارد.

یکی دیگر از نکات مهم در مورد مالیات بر خانه‌های خالی که همواره از چالش‌های اجرای این قانون محسوب شده، نحوه شناسایی این خانه‌های خالی است. با توجه به شرایط کشور و در اختیار نبودن اطلاعات مالکیتی و سکونتی افراد، مرکز پژوهش‌های پیشنهاد کرده که اولین قدم در این مسیر باید تکمیل سامانه املاک و اسکان یعنی تکمیل اطلاعات سکونتی افراد بر اساس خوداظهاری و همچنین تکمیل اطلاعات مالکیتی افراد بر اساس اطلاعات دستگاه‌های اجرایی و خوداظهاری افراد باشد.

تهیه‌کنندگان این گزارش معتقدند که در سیاستگذاری حوزه مسکن، تکمیل شدن این سامانه، حتی از اخذ مالیات بر خانه‌های خالی هم اهمیت بیشتری دارد و به همین دلیل می‌توان مالیات بر خانه‌های خالی را به نوعی ضمانت اجرایی اظهار سکونت و مالکیت افراد قلمداد کرد؛ به نوعی که املاکی که سکونت یا مالکیت آنها اظهار نشده باشد، در حکم خانه خالی تلقی شود و طبعاً در زمان نقل و انتقال، لازم است بدهی مالیاتی مربوط به آنها تسویه شود.

گام اول پیشنهادی در این زمینه، تکمیل تدریجی سامانه مورد اشاره صرفا بر اساس اطلاعات خوداظهاری افراد است اما تاکید شده که این سامانه باید به مرور تکمیل‌تر شود. همچنین برای نحوه اجرای این قانون به مثالی اشاره شده است: در متن قانون عنوان شده یک ماه پیش از پایان موعد چهار ماهه برای خالی بودن خانه، وزارت راه و شهرسازی مکلف است به مالک اطلاع دهد که خانه وی به عنوان خانه خالی شناسایی شده است. بدین ترتیب اگر واقعاً این خانه خالی نباشد، مالک فرصت دارد اطلاعات سکونتی آن را در سامانه ملی املاک و اسکان تکمیل کنند.

همچنین در متن قانون عنوان شده که دستگاه‌های اجرایی، اقامتگاه اصلی ذکر شده در سامانه املاک و اسکان را مبنای ارائه خدمات از جمله ثبت‌نام در مدرسه، ارسال مدارک دریافت تسهیلات بانکی و دریافت خدمات حمایتی و غیره قرار دهند که اجرای تدریجی این مسأله می‌تواند به تکمیل سامانه کمک کند.

نکته دیگری که در این گزارش بدان اشاره شده، این است که پایه مالیاتی علاوه بر اینکه به عنوان مالیات تنظیمی، عرضه واحدهای خالی به بازار را ممکن می‌کند، می‌تواند درآمد مناسبی را نیز برای دولت فراهم می‌کند که البته در صورت استفاده صحیح از آن در همین حوزه مسکن، می‌توان با تخصیص و هدایت بهینه منابع حاصل از آن به سمت ساخت مسکن ارزان‌قیمت حرکت کرد و عرضه مسکن را افزایش داد.

میزان و نرخ مالیات چقدر است؟

بر اساس جزئیات قانون مالیات بر خانه‌های خالی، ضرایب مالیاتی در این قانون برای خانه‌های خالی مشخص شده که عبارت است از: «1- مالیات سال اول: ۶ برابر مالیات اجاره»؛ «2- سال دوم: ۱۲ برابر مالیات اجاره»؛ «3- مالیات سال سوم و به بعد: ۱۸ برابر مالیات اجاره». همچنین، ضرایب مالیاتی برای همه اشخاص حقیقی و حقوقی که دارای بیش از پنج خانه خالی در هر سال باشند، دو برابر اعمال می‌شود.

در کشورهای استرالیا، انگلستان و فرانسه همه خانه‌های فرد، حتی آن خانه‌ای که در آن زندگی می‌کند، اگر در بیش از مدت زمان قانونی خالی باشند، مشمول مالیات می‌شوند و به همین منظور برای مشمول نشدن خارج از قاعده، معافیت‌هایی در نظر گرفته شده است؛ از جمله، خانه فردی که جهت مراقبت و نگهداری از فرد دیگری خالی باشد، خانه فردی که به دلیل بستری شدن در بیمارستان خالی باشد، خانه‌ای که به‌دلیل قرار داشتن در دوره انتظار تخریب خالی باشد، خانه‌ای که بخاطر مشکلات مربوط به اجازه برای سکونت همچون ورثه‌ای بودن آن یا دعوی قضایی خالی باشد، خانه‌های پلمپ‌شده، خانه‌ای که با وجود عرضه برای فروش یا اجاره به مدت کمتر از دو سال خالی مانده باشد و خانه‌های خالی که تحت تعمیرات عمده باشند، معافیت مالیاتی دارند.

رشد چهار برابری خانه‌های خالی در یک دهه

بر اساس سرشماری مرکز آمار، تعداد خانه‌های خالی در کشور طی سال‌های ۱۳۸۵ الی ۱۳۹۵ حدوداً چهار برابر شده و از ۶۳۳ هزار واحد در سال ۱۳۸۵ به ۱٫۶ میلیون واحد در سال ۱۳۹۰ و ۲٫۶ میلیون واحد در سال ۱۳۹۵ افزایش یافته است. در این مدت نرخ خانه‌های خالی یا همان نسبت تعداد خانه‌های خالی به تعداد واحدهای مسکونی کشور از ۴٫۲ درصد در سال ۱۳۸۵ به ۸.۳ درصد در سال ۱۳۹۰ و ۱۱,۳ درصد در سال ۱۳۹۵ افزایش یافته است.

در این بین، استان تهران با دارا بودن ۱۹ درصد کل خانه‌های خالی کشور (حدود ۴۹۰ هزار واحد مسکونی خالی) رتبه نخست کشور را در این زمینه دارد.

نرخ خانه‌های خالی استان تهران در سال ۱۳۹۵ معادل ۱۱٫۶ درصد و حدود ۰/۳ درصد بالاتر از متوسط کل کشور است و شش استان اصفهان، خراسان، رضوی، فارس، آذربایجان شرقی البرز و خوزستان با دارا بودن مجموع سهمی معادل ۳۹ درصد از کل خانه‌های خالی کشور در رتبه‌های بعدی این ارزیابی قرار دارند. این اعداد و ارقام البته بر اساس سرشماری مرکز آمار و ارزیابی سال‌های ۱۳۸۵ تا ۱۳۹۵ است که البته با آشفتگی وضعیت بازار مسکن در سال‌های اخیر، می‌توان حدس زد که اوضاع امروز اگر بدتر از بازه مورد اشاره نباشد، بهتر از آن نیست.

 اجاره‌نشینی دو برابر شد

یکی از نکات قابل بررسی و موشکافی در بازار مسکن و اقتصاد خانوار در این زمینه، تغییر الگوهای مالکیت و اجاره‌نشینی است. هرچند این مساله یک موضوع تک‌مولفه‌ای نیست و به عوامل مختلفی وابسته است، اما افزایش قابل توجه اجاره‌نشینی به مرور زمان، می‌تواند یکی از نشانه‌هایی باشد که از بیشتر شدن فاصله جیب و درآمد مردم با برنامه آنها برای خانه‌دار شدن حکایت دارد.

مطابق آمارهای رسمی، میزان اجاره‌نشینی در ایران طی دو دهه دو برابر شده است. مرکز پژوهش‌ها هشدار داده که آمار رشد دو برابری میزان اجاره‌نشینی از سال ۱۳۷۵ تا ۱۳۹۵، نشان‌دهنده کاهش قدرت خرید مردم در حوزه مسکن است و البته خاطرنشان کرده که یکی از نشانه‌ها برای تاکید بر لزوم تکمیل پایگاه‌های اطلاعاتی و سیاستگذاری مؤثر در بازار مسکن و اجاره است.

در نهایت، این مرکز تاکید کرده که پایه مالیاتی برای خانه‌های خالی، به‌تنهایی نمی‌تواند مشکلات بازار مسکن را حل کند و برای کنترل تقاضاهای سوداگرانه و احتکار زمین و مسکن، در حوزه مالیاتی باید بسته مالیاتی مناسب شامل مالیات بر عایدی سرمایه مالیات بر اراضی بایر و مالیات سالیانه املاک طراحی شود؛ ضمن این‌که برخی مالکان با توجه به ریسک‌های مترتب بر عملیات اجاره، حتی با وجود هزینه مالیات بر خانه خالی، از اجاره ملک خود صرف‌نظر می‌کنند.

مرکز پژوهش‌ها در پایان عنوان کرده که راه‌حل مکمل قانون مالیات بر خانه‌های خالی برای مواجهه با این افراد، چاره‌اندیشی در خصوص این ریسک‌ها و تلاش برای کاهش آنهاست و باید در قوانین مربوط به اجاره داری، تغییراتی اعمال شود که علاوه بر کاهش قابل توجه پرونده‌های قضایی با موضوع اجاره، بخش قابل توجهی از ریسک‌ها را برای موجر مرتفع کند و احقاق حقوق مالکیت برای این قشر تسهیل شود که در نهایت این موارد در کنار مالیات بر خانه‌های خالی می‌تواند به تنظیم‌گری بازار اجاره کمک کند.