اجاره‌نشین‌‌ها در بن بست راهکارها!

«علی بیت‌اللهی» پژوهشگر در کانال تلگرامی‌اش نوشت براساس تعداد خانوارهای اجاره نشین در استان‌های کشور و داده‌های مرکز آمار 1395، نزدیک به 2 میلیون خانوار اجاره‌نشین، نشانه وجود مشکل جدی مسکن در استان تهران (والبته که در شهر تهران) است و اگر 3 میلیون واحد مسکونی هم در تهران احداث شود، باز مشکل مسکن در تهران حل نمی‌‌شود. مشکل ریشه‌ای اشتغال و درآمد است که منجر به مهاجرت به سمت تهران و نیز تعدادی کلانشهر می‌شود که این در شهرهای مهاجرپذیر مانند تهران، کرج، مشهد و ...، موجب تشدید اجاره‌نشینی شده است. پس ضرورت دارد تا برنامه‌ای جدی برای اشتغال و درآمد‌زایی در شهرهای مهاجر فرست، وجود داشته باشد.

موضوع دیگر شرایط اقلیمی حاد، گرد و غبار، کم‌آبی و احساس ناامنی از مخاطراتی مانند فرونشست زمین در تعدادی از شهرها و استان‌هاست که مردم را تشویق به مهاجرت می‌کند.

او ادامه می‌دهد: اجاره‌های کمرشکن و گاه اعجاب‌آور، توان اقتصادی خانوارها را به تحلیل برده و موجب بروز مشکلات اجتماعی، روحی و روانی شده است. اقدام درست، کار روی شکوفائی اقتصادی و توزیع عادلانه امکانات و مشاغل در کلیه استان‌های کشور است.

روز گذشته نیز «محسن پیرهادی» نماینده مجلس، با تاکید بر اینکه کنترل قیمت مسکن و چاره‌اندیشی برای رشد صعود آن ضرورتی غیر قابل اغماض است، گفت: یکی از مواردی که برای کنترل و قانونمند شدن بحث اجاره‌بها در سال‌های اخیر مورد توجه دولت قرار گرفته، قیمت گذاری بر میزان افزایش سالانه اجاره‌بها است.

این موضوع اولین بار در سال 99 و همزمان با پاندمی کرونا  در کشور مرسوم شد که طی ابلاغیه‌ای، ستاد ملی مدیریت بیماری کرونا با موضوع حمایت از خانوارها در زمینه اجاره املاک مسکونی، حداکثر افزایش مبلغ اجاره بها یا مبلغ رهن در کلانشهر تهران را تا سقف ۲۵ درصد و سایر کلانشهرها تا سقف 20 درصد و برای سایر مناطق شهری کشور تا را سقف ۱۵ درصد معین کرد. روندی که در سه سال اخیر از سوی دولت دنبال شده و در سال جاری نیز شورای ملی مسکن در مصوبه‌ای، حداکثر سقف مجاز افزایش اجاره بهای مسکن در شهر تهران ۲۵ درصد و سایر شهرها 20 درصد را مجاز دانسته است.

به گفته پیرهادی متاسفانه بررسی نحوه اجرای مصوبات فوق نشان می‌دهد که در عمل سقف افزایش قیمت رعایت نشده و رقم رشد قیمت اجاره بها در تهران بسیار بیشتر از 25 درصد بوده است.

نماینده مردم تهران در مجلس با تاکید بر اینکه آمار بانک مرکزی حکایت از این دارد که رشد شاخص کرایه مسکن استیجاری در شهر تهران در اردیبهشت ماه سال 1401 در شهر تهران معادل 46 درصد بوده است، گفت: شواهد میدانی نشان می‌دهد درسه ماهه چهارم سال 1401 شدت رشد بیشتر بوده است و لذا پیش بینی می شود رشد شاخص اجاره بها در سال 1401 نسبت به 1400 در بازه 50 تا 55 درصد یعنی دو برابر نرخ مصوب دولت در این بازار قرار گیرد.

وی افزود: افزایش بیش از ۴۵ درصدی شاخص کرایه مسکن استیجاری در تهران، در طی یک سال پس از اجرای سیاست تعیین سقف ۲۵ درصدی افزایش اجاره بها، نشان دهنده ناکارآمدی اجرای چنین سیاست هایی در بازار مسکن ایران است.

پیرهادی با بیان اینکه تحولات بازار اجاره بها همواره تابعی از قیمت مسکن بوده است، ادامه داد: درمیان مدت و بلندمدت برای ساماندهی و کاهش التهاب بازار اجاره بها باید ریشه‌های مختلف افزایش قیمت مسکن را باثبات مؤلفه های کلان اقتصادی، افزایش تولید و عرضه مؤثر مسکن در محل تقاضا، حمایت از سرمایه گذاری و ساخت مسکن توسط بخش خصوصی، حمایت از خرید مسکن به قصد عرضه استیجاری و تشکیل نظام اجاره داری حرفه‌ای، کنترل و حذف جریانات سوداگری و سفته بازی مسکن از طریق نظامات مالیاتی و افزایش استطاعت و قدرت خرید مسکن دنبال کرد

همین طور، «آرا شاوردیان» نماینده مجلس در گفت‌وگویی با اشاره به وضعیت نامناسب اجاره بها مسکن گفت: گرانی اجاره بهای مسکن و نگرانی مستاجران از نوسانات سرسام آور ملک به ویژه در آغاز فصل تابستان و آغاز فصل جا به جایی مستاجران، موجب شده تا دولت و مجلس تلاش‌هایی برای مدیریت و ساماندهی این بازار داشته باشند.

وی با تاکید بر اینکه یکی از علل اصلی گرانی‌ها بی‌توجهی مسئولان در سال‌های گذشته به امر تولید مسکن است، افزود: بازار ملک نیز همانند سایر بازارها از متغیرها و الگوهای اقتصادی پیروی کرده و عدم تناسب در عرضه و تقاضا به افزایش قیمت آن منجر می‌شود. از این رو راه حل اساسی کنترل بازار اجاره بها افزایش عرضه مسکن و برقراری تعادل در حوزه عرضه و تقاضا است. در همین راستا اجرای دقیق قوانینی نظیر جهش تولید مسکن، مالیات بر خانه‌های خالی، مالیات بر سوداگری و نیز مالیات بر اراضی بایر و رها شده شهری می‌تواند تا حدی به افزایش عرضه و در نهایت تعادل بازار کمک کند.

این نماینده مردم در مجلس عنوان کرد: هم اکنون بخشی از مردم در کلانشهرها مستاجر بوده و یا وضعیت مناسبی برای اسکان ندارند؛ گرانی های سرسام آور حوزه اجاره مسکن نیز بیش از پیش سفره مردم را کوچک و آنها برای پرداخت هزینه‌های سرپناه با مشکل مواجه جدی کرده است و همین امر موجب افزایش مهاجرت از مراکز استان‌ها به شهرهای پیرامون و به دنبال ان افزایش حاشیه نشینی شده است.

وی با بیان اینکه براساس گزارش‌ها در 20 سال اخیر اجاره مسکن بیش از 5 هزار درصد رشد داشته است گفت: سرمایه‌ای بودن ملک در ایران موجب ورود سوداگران، دلالان و پول‌های سرگردان جامعه به این حوزه شده که به افزایش قیمت‌ها دامن می‌زند. لذا باید با اتخاذ مالیات‌های هدفمند و دقیق بر سوداگران مسکن، فعالیت در این بازار را برای آنها هزینه‌زا کرده و ملک را از کالایی سرمایه‌ای به کالایی مصرفی همانند بسیاری از کشورهای پیشرفته جهان تبدیل کنیم تا گام مهمی برای باز کردن گره کور بازار ملک برداشته باشیم.

عضو هیات رئیسه کمیسیون عمران مجلس ادامه داد: برای کنترل بازار اجاره بها؛ مجلس طرحی را تدوین کرده که هم اکنون در صحن علنی در حال بحث و بررسی است. در این طرح شاخص‌های منطقی برای تعیین حق الزحمه مشاوران املاک که برخی نقش بسزایی در تعیین قیمت‌های منطقه ای و تحمیل هزینه‌های سنگین  و ناعادلانه به مردم داشته، طراحی شده است. همچنین تلاش شده موجران و مستاجران را به ثبت قراردادها در سامانه املاک و دریافت کد رهگیری سوق دهد، در کل طرح ساماندهی بازار اجاره بها املاک مسکونی ساز و کاری برای کاهش فعالیت دلالان و سودگران پیش بینی کرده که امیدواریم با تصویب آن در مجلس و تایید شورای نگهبان و اجرای دقیق دولت شاهد اتفاقات بهتری در بازار مسکن باشیم.

از سوی دیگر، «ایرج رهبر» رئیس انجمن انبوه‌سازان مسکن هم در یک برنامه رادیویی درخصوص نرخ اجاره بها گفته است : قیمت‌های دستوری که رواج پیدا کرده و در مراکز تصمیم‌گیری اعلام می‌شود راه‌حل مقطعی است درصورتی‌که باید ریشه‌ای به این موضوع پرداخت.

وی افزود: تا زمانی که عرضه و تقاضا به تعادل نرسیده و متقاضی هست نمی‌توان قیمت کالا و خدمات را دستوری اعلام کرد.

رئیس انجمن انبوه‌سازان مسکن کشور تصریح کرد: مسئولان اعلام کردند نرخ اجاره‌بها بیشتر از ۲۵ درصد نباشد اما شاید ۱۰ درصد یا کمتر این موضوع رعایت شود و در ۹۰ درصد موارد مستأجر به‌خاطر نیازی که دارد مجبور است این نرخ بالا را قبول کند.

رهبر با تأکید بر اینکه مشکل مسکن ملکی و اجاره‌ای در کشور باید ریشه‌ای حل شود گفت: ما راهکارهای زیادی دادیم که مهم‌ترین آن استیجاری حرفه‌ای بود و عملیاتی نشد.

وی تصریح کرد: متأسفانه مجلس به دنبال حل ریشه‌ای مشکل مسکن نیست و راهکارها و اقدامات آن صرفاً معطوف به ساماندهی مشاوران املاک و قانون مالیات بر خانه‌های خالی شده است درصورتی‌که اصل مسئله، تولید و تقویت آن است.

سید البرز حسینی، عضو کمیسیون عمران مجلس شورای هم معقتد است: بحث مسکن و اجاره‌بها در کشور به‌عنوان یک ابر چالش مطرح است و عرضه و تقاضا هم همخوانی ندارند.

وی موضوع مسکن را یک موضوع چندوجهی دانست و افزود: تعدد تصمیم‌گیران و عدم هماهنگی موجب شده که دولت قبلی و حتی دولت سیزدهم هم نتواند کار خاصی برای مشکل مسکن مردم انجام دهد.

عضو کمیسیون عمران مجلس تأکید کرد: حل مشکل مسکن نیازمند یک اراده جدی از سوی دولت است؛ یعنی دولت باید لایحه ارائه دهد و قوانین این حوزه را اجرایی کند؛ مانند قانون مالیات بر خانه‌های خالی که از جمله ابزارهای حل مشکل مسکن می‌باشد.

حسینی درمورد راهکار مجلس در فصل نقل‌وانتقال مسکن و وضعیت ملتهب بازار گفت: ما در مجلس تلاش می‌کنیم که با تصویب قانون کنترل ساماندهی اجاره‌بهای املاک مسکونی، بین نهادهای مرتبط در حوزه مسکن ارتباط مناسبی برقرار کنیم تا تصمیم درستی گرفته شود و ضمانت اجرایی برخی قوانین مانند قانون مالیات بر خانه‌های خالی را افزایش دهیم.

وی با اشاره به اینکه حوزه مسکن در اقتصاد کلان دیده می‌شود افزود: بخشی از بانک‌ها با ورود به حوزه مسکن قاعده عرضه و تقاضا را به هم ریختند که باید تعیین تکلیف شوند.