سهم تهران از مالیات خانه‌های خالی/ زورآزمایی خانه‌های بدون آدم در برابر آدم‌های بدون خانه

در پژوهشی که مرکز مطالعات و برنامه ریزی شهر تهران با عنوان «بررسی اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی در شهر تهران» منتشر کرده بر پیامدهای منفی وجود خانه های خالی همانند عدم توسعه مطلوب شهری، عدم امکان استفاده از بازدهی نسبت به مقیاس در ارائه خدمات، برجسته شدن شکاف طبقاتی، بروز مخاطرات و ناهنجاری‌های اجتماعی - فرهنگی و اخلال و تشدید نوسانات قیمتی در بازار مسکن تاکید شده است. 

در این مطالعات آمده برخی دولتهای محلی بالاخص در شهرهای با رشد جمعیت فزاینده اقدام به اعمال مالیات بر خانه های خالی کرده اند و عواید حاصل از آن برای بهبود خدمات ارائه شده در بخش مسکن و شهرسازی استفاده می شود. نرخ افزایش مسکن های خالی بیش از افزایش کل واحدهای مسکن بوده است. نتایج سرشماریهای مرکز آمار در شهر تهران نشان می دهد که طی دوره ده ساله ۱۳۸۵ - ۱۳۹۵ نرخ خانه های خالی از حدود ۴ درصد به ۱۲ درصد (تقریباً ۵۰۰ هزار واحد مسکونی خالی رسیده است.

در حال حاضر در بسیاری از شهرهای جهان مانند ،توکیو ،استانبول، اتاوا و استکهلم بیش از ۵۰ درصد از درآمدهای پایدار شهری از طریق اخذ مالیات‌های محلی همانند مالیات بر املاک و مستغلات تامین می‌شود.

در ایران نیز طبق قانون بودجه سال ۱۳۹۹ پنجاه درصد (۵۰٪) از درآمد حاصل از این مالیات به عنوان سهم شهرداریها به حساب شهرداری شهرهای محل اخذ مالیات واریز می شود سازمان امور مالیاتی کشور، وزارتخانه‌های راه و شهرسازی؛ نیرو و دیگر وزارتخانه‌های ذی‌ربط این حکم مکلفند کلیه اطلاعات لازم جهت شناسایی خانه‌های خالی از سکنه را در اختیار شهرداری‌های کشور قرار دهند.

پژوهشگران تلاش کرده اند با توصیف و تبیین نقش و جایگاه شهرداریها در اجرای مالیات بر خانه های خالی اهمیت آن در خلق منابع درآمدی جدید برای شهرداری تهران را تشریح کرده و راهکارها و پیشنهادهایی نیز برای کاهش چالشهاو افزایش کارآمدی ارائه کنند .

دراین مطالعه تاکید شده که  دولتهای محلی در کشورهای مختلف سعی کرده اند با تعریف و ایجاد منابع درآمدی پایدار کیفیت و کمیت خدمات شهری را بهبود بخشند. از سوی دیگر، برنامه مدیریت جامع شهری وظیفه مدیران شهری را اداره توأم با امور کالبدی و اجتماعی شهرها می داند و معتقد است که مدیران باید چالشهای مهم شهرهای امروز را بشناسند و برای غلبه بر آنها سیاستها و اقدامات مناسبی را دنبال کنند در این زمینه یکی از پدیده هایی که طی دهه های اخیر بیش از پیش در اقتصاد ایران و به ویژه در کلان شهرهای کشور برجسته شده مسأله وجود مسکن‌های خالی است به نحوی که نرخ افزایش آن بیش از افزایش کل موجودی مسکن بوده است .

وجود خانه های خالی از یک سو سبب ایجاد تعادل مصنوعی در بازار مسکن می شود اما از سوی دیگر رواج خانه های بدون آدم در مقابل آدمهای بدون خانه دارای پیامدهای اجتماعی و بروز معضلات شهری متعددی همچون عدم امکان توسعه مطلوب ،شهری حذف پویایی ها و چند تکه شدن ،شهر عدم امکان استفاده از بازدهی ،مقیاس افزایش هزینه ها و کاهش بهره وری خدمات ارائه شده، برجسته شدن شکاف طبقاتی در ذهن شهروندان ،تفکیک فضایی و اجتماعی ،شهر افزایش بزه های اجتماعی و فعالیتهای مجرمانه بوده و بیانگر آن است که معضلات شهری خانه های خالی بیش از معضلات اقتصادی آن است.

این آثار مسکن های خالی را اساساً به عنوان یک پدیده شهری معرفی می‌کند که ضرورت مداخله مدیران شهری و استفاده از ابزارهای سیاستی مناسب را بیش از پیش برجسته می‌کند .

دراین پژوهش تاکید شده با توجه به پیامدهای منفی انباشت خانه های خالی ضروری است دولت‌های محلی بالاخص در شهرهای با رشد جمعیت فزاینده اقدام به اعمال مالیات بر خانه‌های خالی کنند و عواید حاصل از آن را برای بهبود خدمات ارائه شده در بخش مسکن و شهرسازی استفاده کنند.

توزیع متقارن و پایدار خدمات شهرداری طی زمان مستلزم برخورداری از منابع مالی مشخص و پایدار است از این منظر کاهش تکیه بر منابع ناپایدار و گذرا و تلاش برای ایجاد و خلق جریانهای درآمدی پایدار به اولویت اصلی شهرداریها به ویژه در کلان شهرها تبدیل شده است . سوی دیگر با توجه به اینکه طی سالیان ،گذشته متأثر از فضای کلان اقتصاد کشور به واسطه تحریم ها بودجه های بخش دولتی و عمومی از جمله شهرداریها با کسریهای فزاینده مواجه گشته است. در چنین شرایطی، ارتقای خدمات شهرداریها در حوزه های مختلف منوط به شناسایی و تعریف پایه های مالیاتی جدید خواهد بود.

در ادامه به تجربه جهانی این حوزه اشاره شده وآمده است، مالیات بر خانه های خالی در انگلستان در قالب مالیات شهرداری  اخذ می شود .در این کشور واحدهای مسکونی که بیش از ۶ ماه خالی باشد، مشمول ۵۰ درصد از مالیات شهرداری می شود و بعد از ۱۲ ماه این مالیات تا ۱۰۰ درصد افزایش خواهد بود.

پایه مالیات خانه های خالی همانند مالیات ،شهرداری ارزش محاسبه شده منطقه ای املاک است که میزان آن در هر منطقه توسط یک گروه ارزیاب مربوط به شهرداری تعیین می شود خانه ای که علی رغم عرضه فعال آن به بازار جهت فروش یا اجاره به مدت کمتر از دو سال خالی باشد و خانه های خالی که تحت تعمیرات عمده باشد تا حداکثر ۵۰ درصد مشمول تخفیف هستند در فرانسه در ۲۹ جولای ۱۹۹۸ قانون مالیات بر خانه‌های خالی مصوب شده  که در مناطق با بیش از ۵۰ هزار نفر جمعیت بر پایه ارزش اجاره ای املاک و نرخ آن برای سال اول معادل ۱۲٫۵ درصد ارزش اجاره ای املاک و برای سالهای بعد معادل ۲۵ درصد ارزش اجاره ای املاک است البته خانه هایی که به دلیل انجام عملیات نوسازی غیر قابل سکونت و در نتیجه خالی هستند از پرداخت این نوع مالیات معاف هستند.

برای اجرای آن از ابزار حقوقی مصادره خانه های خالی به نفع افراد بدون سرپناه استفاده می شود؛ به طوری که بر اساس قانون مالیات املاک فرانسه در سال ۲۰۱۴، حق مصادره خانه هایی که بیش از ۱۸ ماه خالی باشند تا ۷ سال برای اسکان افراد فاقد سرپناه اعطاء شده است.

در آمریکا نرخ مالیات بر خانه‌های خالی در ایالت رود آیلند معادل ۱۰ درصد و پایه آن معادل ارزش ملک برآورد شده توسط گروه ارزیاب مالیاتی است که بصورت سالانه پرداخت می شود این نرخ در واشنگتن دی‌سی معادل ۵ درصد ارزش محاسبه شده ملک توسط گروه ارزیاب مالیاتی است. برای ناحیه کلمبیا نیز نرخ مالیات بر خانه های خالی برابر با ۵ درصد به مآخذ ارزش بازاری املاک تعیین شده  که تقریبا ۳ برابر ترخ مالیاتی واحدهای تجاری و صنعتی است.

استان تهران با داشتن حدود ۵۰۰ هزار واحد مسکونی خالی به صورت مطلق بالاترین رتبه تعداد واحدهای مسکونی خالی را دارد. طی دوره ده ساله ۱۳۹۵ - ۱۳۸۵ تعداد خانه های خالی با سرعتی بیشتر از موجودی واحدهای مسکونی افزایش یافته و در نتیجه باعث شده است که نرخ واحدهای مسکونی خالی طی یک روند صعودی از ۴,۱۶ درصد در سال ۱۳۸۵ به ۸,۲۹ درصد در سال ۱۳۹۰ و به ۱۱,۳۱ درصد در سال ۱۳۹۵ افزایش یابد.

آمار سازمان امور مالیاتی نشان می دهد که سال ۱۴۰۰؛ ۲/۵ میلیون خانه خالی در کشور وجود دارد؛ در صورتی که میزان خانه های خالی در دسترس برای مالیات گذاری بر اساس آمار وزارت راه و شهرسازی ۵۰۰ هزار واحد .است مالیات خانه های خالی سال ۱۳۹۹ برابر با ۳ هزار و ۸۰۰ میلیارد تومان است. پیش بینی ها در سال ۱۴۰۱ نشان می دهد که اگر تعداد خانه های خالی شهر تهران را ۳۰۰ هزار فرض کنیم بایستی شهرداری حدود ۵ هزار میلیارد تومان از این محل درآمد پایدار داشته باشد در حالی که به زعم رئیس کل سازمان امور مالیاتی (۱۴۰۱) تا تیرماه سال جاری، اطلاعات مربوط به ۵۲۰ هزار خانه خالی و تشخیص میزان مالیات تعلق گرفته به آنها نیز محاسبه شده که حدود ۱۰ هزار و ۵۰۰ میلیارد تومان بوده است. 

پژوهشگران به چالش های اجرای  قانون اعمال مالیات بر خانه های خالی هم اشاره کرده و  تعریف ملک خالی و آستانه های معافیت تخمین ارزش ،ملک مسائل اقتصادی و اجتماعی شهر و منطقه هزینه های اجرایی بالا ،سهم چشمگیر نهادهای عمومی و دولتی در املاک خالی، تعیین نهاد اجرایی و فرار مالیاتی و مسأله شناسایی آنها بعد از انجام اصلاحاتی در آمارهای خانه های خالی و حذف خانه هایی که به صورت غیرارادی و ناشی از اصطکاک های بازار مسکن بصورت طبیعی خالی می ماند را برخی از مشکلات عنوان کرده اند . 

اگر ۱۰۰ هزار واحد مسکونی با متوسط مساحت ۸۵ متر مربع مشمول مالیات خانه های خالی شوند با لحاظ هزینه های اجرایی این فرآیند درآمدی تقریبی در محدوده ۳.۵ هزار میلیارد تومان برای شهرداری تهران به همراه خواهد داشت. همچنین برآوردها نشان می دهد که با توجه به اینکه شهرداری تهران به دلیل وجود پایگاه داده های عظیم املاک شهر تهران از پتانسیل بالایی در شناسایی املاک خالی برخودار است با ضریب احتمال بالاتری میتواند به شناسایی املاک خالی بپردازد که در این حالت میزان درآمد محقق شده از این بابت افزایش چشمگیری خواهد داشت.

 دراین پژوهش تاکید شده  در صورتی که طی یکسال کامل تعداد ۵۰ هزار واحد مسکونی خالی با متوسط مساحت ۷۰ متر مربع شناسایی و مالیات آن وصول شود و اگر هزینه رهن هر متر مربع معادل ۳ میلیون تومان در نظر گرفته شود درآمد مالیاتی ناشی از این واحدهای خالی ۲۸۳۵ میلیارد تومان خواهد بود.