التهاب قیمتی در بازار مسکن، یادبودی از سال 1401

به گزارش اکوایران، مسکن همواره یکی از کالاهای ضروری خانوارها بوده که در سال‌های اخیر نوسانات قیمتی آن مشکلات عدیده‌ای را برای اقشار مختلفی از مردم ایجاد کرده است. با این حال، تازه‌ترین آمارها حاکی از آن است که حداقل در یک سال و نیم اخیر، بیش‌ترین ثبات قیمت مسکن در سال 1402 مشاهده شده است.
داده‌های مرکز آمار نشان می‌دهد که شدیدترین افزایش در رشد ماهانه میانگین وزنی قیمت و همچنین تورم ماهانه آن مربوط به سال 1401 بوده و پس از آن، خصوصا با ورود به سال 1402 رشد قیمت این کالا محدود شده و حتی در برخی ماه‌ها با کاهش مواجه شده است.

تورم و رشد قیمت؛ کدام سنجه بهتری است؟

برای بررسی تغییرات قیمت مسکن هم می‌توان از نرخ تورم و هم از رشد میانگین قیمت مسکن کمک کرد. این دو شاخص در عین شباهت، تفاوت‌هایی نیز با هم دارند.

طبق گزارش مرکز آمار، تورم مسکن با استفاده از روشی به نام «هدانیک» محاسبه شده است. به گفته این مرکز، شاخص قیمت که از آن برای محاسبه تورم مسکن استفاده می‌شود، بهتر از رشد میانگین قیمت مسکن، تغییرات قیمت این بازار را نشان می‌دهد. علت این ماجرا نیز در جزئیات محاسبه نهفته است.

در محاسبه شاخص قیمت و تورم مسکن به روش هدانیک، مشخصات و کیفیت واحد‌های فروش‌رفته در دوره‌های مختلف لحاظ می‌شود. مثلا تعداد واحدهای فروش‌رفته نوساز در یک دوره امکان دارد بیش‌تر از دوره قبل باشد؛ در این حالت، متوسط قیمت دو دوره متوالی با یکدگیر قابل مقایسه نخواهد بود اما می‌توان با این روش شاخص قیمت و تورم دو دوره را با هم مقایسه کرد.

در واقع، محاسبه شاخص قیمت به روش هدانیک اثر تغییرات کیفیت در طول دوره‌های مختلف را از بین می‌برد. البته معمولا «متوسط قیمت مسکن» برای مردم ملموس‌تر از «شاخص قیمت و تورم» است اما شاخص دوم بررسی دقیق‌تری را ارائه می‌دهد لذا در این گزارش، هم تورم ماهانه و هم رشد ماهانه میانگین وزنی قیمت مسکن بررسی شده است.

نوسان قیمت‌ها در سال 1401؛ تورم دو رقمی در بازار مسکن

بررسی داده‌های ماهانه مرکز آمار نشان می‌دهد که از لحاظ «رشد ماهانه میانگین وزنی قیمت مسکن»، سال 1401 سال پرالتهابی بوده است. در تیر ماه سال گذشته میانگین وزنی قیمت مسکن 8.3 درصد نسبت به خرداد افزایش یافته بود و قیمت هر متر مربع مسکن در تهران را به 44 میلیون و 840 هزار تومان رسانده بود.

سپس بعد از یک دوره آرامش نسبی در بازار مسکن، از اواسط پاییز سال گذشته قیمت این کالای ضروری دوباره رو به افزایش گذاشت. برای مثال، میانگین وزنی قیمت مسکن در آبان ماه 3.1 درصد، در آذر 5.2 درصد و در دی 8.9 درصد نسبت به ماه قبل افزایش یافت. این روند صعودی تا جایی ادامه پیدا کرد که رشد ماهانه قیمت مسکن به 15 درصد در اسفند 1401 رسید. در نتیجه این رشد مداوم، قیمت هر متر مربع مسکن در تهران به طور متوسط 70 میلیون و 390 هزار تومان برآورد شد. به بیان دیگر، قیمت مسکن در عرض 7 ماه از محدوده 44 میلیون تومان به محدوده 70 میلیون تومان رسید. البته با توجه به رشدهای سنگینی که قیمت مسکن در سال 1401 تجربه کرد، قیمت‌ها در سال 1402 با ثبات بیش‌تری همراه شد و حتی در برخی ماه‌ها کاهش یافت.

علاوه بر رشد ماهانه میانگین قیمت، نرخ تورم ماهانه مسکن نیز رفتار مشابهی را از خود نشان داده است. تنها تفاوت مشاهده شده در این است که اولا افزایش تورم شدیدتر از رشد ماهانه قیمت رخ داده و دوما تورم در مهر ماه به شکلی جزئی منفی شده است.

بازگشت آرامش به بازار مسکن، دستاورد سال 1402

مرکز آمار تا دی ماه امسال داده‌های مربوط به رشد قیمت و تورم ماهانه مسکن را منتشر کرده است. طبق این داده‌ها، تنها ماهی که در سال 1402 مسکن با رشد ماهانه قیمت دو رقمی مواجه بوده، اردیبهشت بوده است. در این ماه،‌ رشد ماهانه مسکن 13.9 درصد برآورد شده است. پس از آن این شاخص با اُفت شدیدی به کمتر از 3 درصد می‌رسد و حتی در برخی ماه‌ها منفی می‌شود. به بیان دقیق‌تر، در تیر ماه سال جاری رشد ماهانه قیمت مسکن به منفی 0.2 می‌رسد که نشان می‌دهد قیمت هر متر مربع مسکن در شهر تهران در این ماه به طور متوسط 0.2 درصد ارزان‌تر از فروردین ماه بوده است. رشد ماهانه منفی قیمت در ماه‌های شهریور، آبان و آذر نیز تکرار می‌شود.

بررسی‌های صورت گرفته حاکی از آن است که در طی یک سال و نیم گذشته، بیش‌ترین اُفت قیمت مسکن مربوط به شهریور امسال بوده که در آن هر متر مربع مسکن در تهران به طور متوسط 3 درصد نسبت به ماه قبل کاهش یافته است. در نهایت، طبق آخرین داده‌های موجود، در دی ماه رشد این شاخص دوباره مثبت شده و به محدوده 0.4 درصد رسیده است که خبر از ثبات قیمت مسکن در کانال 80 میلیون تومان می‌دهد.