اکوایران: بانک مرکزی در گزارش فعالیت‌های ساختمانی بخش خصوصی در سال ۱۴۰۴، با استفاده از نمونه‌گیری در ۷۹ شهر، وضعیت فعالیت‌های ساختمانی مناطق شهری استان‌های مختلف را بررسی کرده است. بر اساس این گزارش، ارزش زمین سهم قابل‌توجهی از منابع موردنیاز برای تولید ساختمان را به خود اختصاص می‌دهد.
براساس اطلاعات بانک مرکزی، ارزش زمین ساختمان‌هایی که ساخت آن‌ها در سال ۱۴۰۴ در مناطق شهری کشور آغاز شده، حدود ۹۶۶ هزار میلیارد تومان و مجموع هزینه پیش‌بینی‌شده ساخت این ساختمان‌ها حدود ۱۱۴۸ هزار میلیارد تومان بوده است. البته سهم ارزش زمین از مجموع ارزش زمین و هزینه ساخت را نباید با سهم زمین از قیمت فروش یک واحد مسکونی یکسان دانست.
بررسی استانی نشان می‌دهد سهم ارزش زمین از مجموع ارزش زمین و هزینه پیش‌بینی‌شده ساخت ساختمان‌های مسکونی جدید در استان تهران به ۵۸.۴ درصد رسیده است؛ بالاترین نسبت در میان استان‌های کشور.پس از تهران، کردستان با سهم ۵۵ درصدی و اصفهان با ۵۲.۵ درصد قرار دارند. این نسبت در زنجان حدود ۴۹.۷ درصد، بوشهر ۴۶.۸ درصد، خراسان رضوی ۴۰.۱ درصد و فارس ۳۸.۴ درصد محاسبه می‌شود. در مقابل، ایلام با سهم ۲۳.۵ درصدی و خراسان شمالی با ۲۵.۹ درصد از پایین‌ترین نسبت‌ها برخوردارند.
ارزش زمین در تهران ۳.۳ برابر متوسط کشور است
براساس آمار ساختمان‌های مسکونی شروع‌شده در سال ۱۴۰۴، متوسط ارزش هر مترمربع زمین در استان تهران حدود ۱۵۳.۵ میلیون تومان بوده است. این رقم برای کل مناطق شهری کشور حدود ۴۶.۶ میلیون تومان برآورد شده؛ به این معنا که متوسط ارزش زمین پروژه‌های مسکونی جدید تهران حدود ۳.۳ برابر متوسط کشوری است. اما اختلاف هزینه ساخت به این اندازه نیست. هزینه پیش‌بینی‌شده ساخت هر مترمربع زیربنای ساختمان مسکونی در استان تهران حدود ۲۵ میلیون تومان و در کل مناطق شهری کشور حدود ۲۰.۱ میلیون تومان بوده است.
در میان سایر استان‌ها، متوسط ارزش هر مترمربع زمین ساختمان‌های مسکونی شروع‌شده در البرز حدود ۷۰.۶ میلیون تومان، بوشهر ۵۱.۶ میلیون تومان، خراسان رضوی ۵۱.۱ میلیون تومان و کردستان ۵۰.۳ میلیون تومان گزارش شده است.در مقابل، این رقم در کرمان حدود ۱۰ میلیون تومان و در سیستان و بلوچستان نزدیک به ۱۰.۴ میلیون تومان بوده است. این تفاوت‌ها حاکی از آنند که ارزش زمین یکی از مؤلفه‌های مهم در تفاوت اقتصاد ساخت‌وساز میان استان‌هاست.
هزینه ساخت مسکن چقدر افزایش یافت؟
براساس گزارش بانک مرکزی، در سال ۱۴۰۴ متوسط هزینه پیش‌بینی‌شده ساخت هر مترمربع زیربنای ساختمان‌های مسکونی شروع‌شده در کل کشور نسبت به سال ۱۴۰۳ حدود ۴۵.۷ درصد افزایش یافته است. طی این دوره، متوسط ارزش هر مترمربع زمین این ساختمان‌ها ۴۳ درصد بیشتر شده است.
با بررسی استانی متوجه می‌شویم روند تغییر این دو شاخص یکسان نبوده است. در استان تهران، متوسط ارزش هر مترمربع زمین ساختمان‌های مسکونی شروع‌شده حدود ۱۴.۸ درصد افزایش یافته، اما متوسط هزینه ساخت هر مترمربع زیربنا ۴۶.۵ درصد رشد کرده است.در اصفهان وضعیت متفاوت بوده است؛ متوسط ارزش زمین ساختمان‌های مسکونی جدید ۱۰۱.۶ درصد افزایش داشته، درحالی‌که هزینه ساخت هر مترمربع حدود ۲۹.۷ درصد بیشتر شده است.در استان فارس نیز متوسط هزینه ساخت هر مترمربع ۷۳.۶ درصد و متوسط ارزش زمین ۲۹.۸ درصد افزایش یافته است. بنابراین افزایش هزینه‌های ساختمان در استان‌های مختلف از الگوی یکسانی پیروی نمی‌کند.
شروع ساخت‌وساز در کشور ۳۸ درصد کاهش یافت
در بخش دیگر این گزارش، آمار ساختمان‌های شروع‌شده از کاهش فعالیت‌های ساختمانی جدید حکایت دارد.در سال ۱۴۰۴، ساخت ۸۴ هزار و ۸۶۶ ساختمان در مناطق شهری کشور آغاز شده که نسبت به سال ۱۴۰۳ حدود ۳۸.۳ درصد کاهش داشته است.
بررسی استانی نشان می‌دهد تعداد ساختمان‌های شروع‌شده در ۲۶ استان کاهش یافته و تنها در پنج استان افزایش داشته است. بیشترین افت نسبی مربوط به کرمانشاه بوده که تعداد ساختمان‌های شروع‌شده در آن ۷۹.۹ درصد کاهش یافته است. پس از آن، کهگیلویه و بویراحمد با کاهش ۶۸.۶ درصدی، کردستان با ۶۳.۳ درصد، هرمزگان با ۶۰.۸ درصد و فارس با ۶۰.۳ درصد قرار دارند.در مقابل، تعداد ساختمان‌های شروع‌شده در قم ۲۳.۶ درصد، خراسان جنوبی ۲۰.۸ درصد، سمنان ۱۸.۳ درصد، زنجان ۱۱.۶ درصد و آذربایجان غربی ۴.۹ درصد افزایش یافته است.
شروع پروژه‌های جدید با تکمیل واحدهای مسکونی متفاوت است. برای مثال، در استان گیلان تعداد ساختمان‌های شروع‌شده در سال ۱۴۰۴ حدود ۴۱.۷ درصد کاهش یافته، درحالی‌که تعداد واحدهای مسکونی تکمیل‌شده ۴۰.۲ درصد افزایش داشته است.در کردستان نیز با وجود افت ۶۳.۳ درصدی ساختمان‌های شروع‌شده، تعداد واحدهای مسکونی تکمیل‌شده ۸۵.۴ درصد بیشتر شده است.
سرمایه‌گذاری ساختمانی افزایش یافت؛ اما سهم پروژه‌های جدید محدود بود
در کنار کاهش تعداد ساختمان‌های شروع‌شده، مجموع سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در ساختمان‌های مناطق شهری کشور در سال ۱۴۰۴ به حدود ۱۴۱۱ هزار میلیارد تومان رسید؛ رقمی که نسبت به سال قبل، به قیمت‌های جاری، ۱۶.۱ درصد افزایش یافته است.
از مجموع سرمایه‌گذاری سال ۱۴۰۴، حدود ۹۸۰ هزار میلیارد تومان، معادل ۶۹.۵ درصد، به ساختمان‌های نیمه‌تمام اختصاص داشته است. سهم ساختمان‌های شروع‌شده ۱۸.۶ درصد و ساختمان‌های تکمیل‌شده حدود ۱۱.۹ درصد بوده است. درحالی‌که سرمایه‌گذاری در ساختمان‌های نیمه‌تمام نسبت به سال ۱۴۰۳ حدود ۳۱.۹ درصد افزایش یافته، سرمایه‌گذاری در ساختمان‌های تازه شروع‌شده ۱۸.۱ درصد کاهش داشته است. سرمایه‌گذاری در ساختمان‌های تکمیل‌شده نیز ۱۰.۸ درصد بیشتر شده است.
