در بازار مسکن یک تصور رایج وجود دارد؛ اینکه هرچه منطقهای ارزانتر باشد، ظرفیت رشد قیمت بیشتری دارد و در بلندمدت بازدهی بالاتری نصیب سرمایهگذاران میکند. اما بررسی روند قیمت مسکن در شهرستانهای استان تهران طی سالهای ۱۳۹۱ تا ابتدای ۱۴۰۵ روایت متفاوتی را نشان میدهد.
در حالی که کشورهای همسایه با ساخت هتلهای فوقلوکس و توسعه گسترده زیرساختهای گردشگری، سهم بیشتری از بازار گردشگری منطقه را به خود اختصاص دادهاند، تعداد هتلهای شاخص و استاندارد در ایران همچنان محدود است. با این حال، برخی از مشهورترین هتلهای کشور روی ارزشمندترین زمینهای ایران ساخته شدهاند؛ زمینهایی که ارزش آنها تنها به موقعیت مکانی محدود نمیشود و گاه ریشه در تاریخ، زیارت، گردشگری یا توسعه شهری دارند. از ارتفاعات سعادتآباد تهران و محور تاریخی چهارباغ اصفهان گرفته تا خیابان امام رضای مشهد، سواحل کیش و محلههای اعیاننشین یزد، هر یک از این هتلها بر نوعی از زمینهای استراتژیک ایران بنا شدهاند. در این گزارش، نگاهی به چند هتل شاخص کشور انداختهایم؛ هتلهایی که علاوه بر نقش گردشگری، از منظر ارزش زمین و موقعیت مکانی نیز در زمره مهمترین داراییهای شهری و گردشگری ایران قرار میگیرند. همچنین در جدولی جداگانه، هزینه تقریبی یک شب اقامت در این هتلها را بررسی کردهایم.
از آسمان که به شهرهای آمریکا نگاه میکنید، خانهها تفاوت چندانی با یکدیگر ندارند؛ ردیفهایی از سقفهای خاکستری و خیابانهای منظم که تنها استخرهای آبیرنگ میان آنها خودنمایی میکنند. اما پشت این ظاهر مشابه، یکی از بزرگترین و پیچیدهترین بازارهای جهان قرار دارد؛ بازاری ۳۴ تریلیون دلاری که ارزش آن تقریباً با کل بازار سهام آمریکا برابری میکند.
بر اساس گزارش جدید مرکز آمار ایران از شاخص قیمت نهادههای ساختمانهای مسکونی شهر تهران، در زمستان ۱۴۰۴ شاخص کل قیمت نهادههای ساختمانی به عدد ۲۷۸.۶ رسید؛ رقمی که از جهش قابل توجه هزینه ساخت در پایتخت حکایت دارد. طبق این گزارش، شاخص کل نهادههای ساختمانی نسبت به فصل قبل ۳۶ درصد، نسبت به زمستان سال گذشته ۹۶.۸ درصد و در چهار فصل منتهی به زمستان ۱۴۰۴ نسبت به دوره مشابه سال قبل ۶۱.۸ درصد افزایش داشته است. این رشد شدید در شرایطی ثبت شده که بازار ساختوساز با مجموعهای از فشارهای همزمان روبهرو بود؛ از تنشهای سیاسی و نااطمینانیهای اقتصادی گرفته تا اختلال در زنجیره تأمین، محدودیتهای حملونقل، آسیبدیدن بخشی از صنایع و فشار بر مسیرهای واردات و تأمین کالا. بنابراین افزایش قیمت نهادههای ساختمانی در چنین فضایی دور از انتظار نبود، اما شدت رشد برخی گروهها نشان میدهد شوکهای بیرونی مستقیماً به هزینه تولید، حمل و اجرای پروژههای ساختمانی منتقل شدهاند.
در شلوغی و ازدحام شهر تهران، یافتن فضایی مناسب برای نگهداری وسایل شخصی، تجهیزات کاری یا کالاهای انبارشده به یکی از چالشهای روزمره شهروندان و کسبوکارهای کوچک تبدیل شده است. کوچکتر شدن واحدهای مسکونی، محدودیت انباری در ساختمانها و افزایش هزینه اجاره واحدهای بزرگ، بسیاری را مجبور کرده است که به دنبال گزینههای جایگزین مانند اجاره پارکینگ یا انباری مستقل باشند. بررسیهای میدانی نشان میدهد هزینههای رهن و اجاره این فضاها بسته به متراژ، موقعیت و امکانات ارائه شده متفاوت است و از ۴ میلیون تومان اجاره ماهانه برای واحدهای کوچک تا بیش از ۳۰ میلیون تومان برای فضاهای بزرگ و مجهز متغیر است. همچنین رهن کامل این فضاها بین ۱۰۰ تا ۴۰۰ میلیون تومان برآورد میشود.
در شرایطی که میانگین قیمت عرضه مسکن در تهران در مسیر نزدیک شدن به ۲۰۰ میلیون تومان برای هر مترمربع قرار گرفته، احتمال شکلگیری موج تازهای از جابهجایی تقاضا به شهرهای پیرامونی پایتخت تقویت شده است. تجربه دورههای رشد قیمت مسکن نشان میدهد بخشی از متقاضیان مصرفی، بهویژه خانوارهایی که توان خرید آنها با سطح قیمتهای تهران همخوانی ندارد، به سمت شهرهای حاشیهای و نزدیک به تهران حرکت میکنند. بر همین اساس، قیمت عرضه مسکن در تعدادی از شهرهای نزدیک تهران بررسی شده تا مشخص شود فاصله قیمتی این شهرها با پایتخت چقدر است و کدام مناطق همچنان گزینههای ارزانتری برای خانهدار شدن محسوب میشوند.
در شهری که نزدیک به ۵ میلیون خودرو در خیابانهای آن تردد میکنند، پیدا کردن جای پارک به یکی از چالشهای روزمره شهروندان تبدیل شده است. کمبود شدید پارکینگ در بسیاری از محلههای تهران باعث شده بازار اجاره پارکینگ به یک زیربخش مستقل و پرتقاضا در بازار مسکن تبدیل شود.
منطقه ۲۱ و ۲۲ هر دو در غربیترین نقطه تهران قرار گرفتهاند و از نظر جغرافیایی همسایهاند، اما از نظر کیفیت توسعه شهری، سطح امکانات و قیمت مسکن فاصله قابلتوجهی با یکدیگر دارند. منطقه ۲۱، قدمت بیشتری دارد و بخشهایی از آن همچنان با کارکرد صنعتی، ترافیک عبوری، آلودگی صوتی ناشی از فرودگاه مهرآباد و کمبود برخی خدمات شهری و درمانی شناخته میشود. در مقابل، منطقه ۲۲ طی دو دهه اخیر به یکی از کانونهای اصلی ساختوسازهای مدرن، برجسازی، مراکز تجاری و فضاهای تفریحی تهران تبدیل شده است.
سیاست «سه خط قرمز» چین که در سال ۲۰۲۰ برای مهار بدهی غولهای ساختمانی اجرا شد، قرار بود بازار مسکن را از سفتهبازی و رشد بدهیمحور نجات دهد؛ اما در عمل به یکی از مهمترین عوامل بحران املاک این کشور تبدیل شد. این سیاست، توسعهدهندگان را ملزم میکرد سه شاخص مالی سختگیرانه را رعایت کنند؛ از نسبت بدهی تا سطح نقدینگی. نتیجه چه بود؟ کاهش دسترسی شرکتها به وام، افت فروش اوراق بدهی و سقوط اعتماد خریداران.
صندوقهای سرمایهگذاری املاک و مستغلات که تا همین اواخر در حاشیه بازار سرمایه قرار داشتند، حالا در سایه رشد قیمت مسکن و توقف مقطعی معاملات بورس، دوباره مورد توجه سرمایهگذاران قرار گرفتهاند.
