مسکن تهران دچار رکود تورمی است

به گزارش اکو ایران، حجت‌اله میرزائی، معاون اسبق برنامه‌ریزی شهرداری تهران در یکی از اتاق های کلاب هاوس که با موضوع بودجه شهرداری تهران در سال 1401 برگزار شده بود ،بااشاره به این که  بودجه شهرداری تهران ، سند دخل و خرج  تهران است، گفت: واقعیت این است که بودجه فقط سند دخل و خرج نیست بلکه بودجه انعکاسی از تصورات ذهنی بودجه‌ریزان و سیاست‌های کلانی است که بودجه‌ریزان یا سیاستگذاران اقتصادی و اجتماعی برای منطقه نفوذ خود طراحی کردند.

وی ادامه داد: بودجه انعکاسی از ساختار حقوقی و اقتصادی یک کشور یا یک شهر است و اینکه الان تحلیل می‌کنیم که به طور مثال 40 یا 50 درصد از بودجه قرار است از محل تراکم‌فروشی یا شهرفروشی تأمین شود این انعکاسی از ساختار مالی شهری تهران و ساختار خیلی معیوب است که البته اگر دقیق و موشکافانه و به طور واقعی نگاه کنیم به طور قطع به بیش از 70 درصد خواهد رسید.

میرزائی در ادامه با بیان اینکه بودجه انعکاسی از نظام تشکیلاتی و سازمانی یک کشور و یا یک شهر است، اظهار کرد: سطح بودجه انعکاسی از سطح دیوان‌سالاری و توانایی آن برای حل مسائل؛ به معنی روشن‌تر، انعکاسی از تئوری‌ها و ذهنیت‌هایی است که سیاستگذاران برای حل مسائل در ذهن خود می‌پرورانند و به آن اتکا می‌کنند.  

وی گفت: بودجه 1401 شهرداری، بسیار شگفت‌انگیز است؛ از یک طرف شهردار جدید و مدیریت شهری ششم در همان ماه‌های اول استقرار، بودجه بلندپروازانه شورای پنجم برای 1400 را تعدیل کرد و از 48 هزار و 800 میلیارد تومان به 37 هزار و 700 میلیارد تومان کاهش داد و یک دفعه به طور ناگهانی در یک جهش 51 درصدی از 37 هزار و 700 میلیارد تومان به 56 هزار میلیارد تومان افزایش داد و این اصلاً قابل فهم نیست که چرا آن کاهش انجام شد و این افزایش بزرگ و غیرمتعارف با چه ذهنیتی انجام شد و در این دو الی سه ماه اخیر چه اتفاق بزرگی روی داده است که همه معادلات را بهم زده و این امکان فراهم است که به یک باره یک جهش 51 درصدی را در بودجه اعمال کنند.

میرزایی افزود: به نظر می‌رسد که بودجه 1401 بسیار بلندپروازانه است و بنده بعید می‌دانم که بیش از 70 درصد آن محقق شود. بخش عمده‌ای از منابعی که در بودجه دیده شده با پیش‌بینی‌هایی که از اقتصاد ایران برای سال 1401 وجود دارد قابل تحقق نیست. آقای زاکانی و شهرداری ششم همان راهی را می‌روند که آقای قالیباف در دوره چهارم رفتند. در دوره چهارم اگر دقت کنید با وجود آنکه نرخ رشد بودجه شهرداری در چند سال متوالی، کمتر از 10 درصد بود عملاً می‌شود گفت که بودجه واقعی در قیمت ثابت روند کاهشی داشت ولی در همه سال‌های دوره آخر قالیباف، یک سوم منابع درآمدی شهرداری از محل استقراض از بانک‌ها بود. زاکانی این کسری بزرگ را از کجا می‌خواهد تأمین کند؟ آیا امکان تراکم‌فروشی وجود دارد؟ 

وی ادامه داد: شهرداری تهران  بانک مرکزی ندارد که از آن استقراض کند و فقط یک بانک شهر دارد که خیلی زود به هم ریختن شاخص‌های آن و خروج از حساب‌ها و استانداردهایی که بانک مرکزی تعیین کرده خودش را نشان می‌دهد کما اینکه همین الآن وضعیت بانک شهر، وضعیت مناسبی نیست و به خاطر فشارهای غیرمتعارفی که در گذشته به این بانک به خصوص توسط شهرداری تهران آمده هم املاکی را چندین برابر قیمت به بانک فروختند و هم در یک سطح وسیعی بدون رعایت الزامات و ضوابط بانکی از بانک شهر استقراض کردند.

معاون اسبق شهردار تهران ادامه داد: نه امکان فروش اموال وجود دارد برای اینکه اساساً اموالی وجود ندارد و اگر هم داشته باشد در شرایطی که نرخ مبادلات زمین، مستغلات و املاک در تهران به کمترین سطح خود در چهل سال اخیر رسیده اساساً فروش این اموال و تأمین از محل آن، غیرممکن است. 

میرزایی ادامه داد: همین‌طور امکان تراکم‌فروشی وجود ندارد. در شرایطی که حدود مثلاً 30  هزار پروانه مسکونی در ابتدای دهه 90 در حال حاضر به حدود 7 هزار پروانه مسکونی ساخت و ساز یا کمتر رسیدیم یعنی حدود 76 درصد کاهش صدور یا از آن طرف تقاضا برای سرمایه‌گذاری در بخش مسکن رسیدیم. تراکم‌فروشی در کجا و در کدام بازار می‌خواهد انجام شود؟ .

وی درخصوص این که امکان احیای هولوگرام وجود دارد؟ گفت: هولوگرام که به تنهایی نمی‌تواند برای شهرداری پول ایجاد کند و هولوگرام متکی به تراکم‌فروشی بود که انجام می‌شد و در چنین بازاری هیچ امید نجات‌بخشی برای تأمین مالی شهرداری وجود ندارد.  

میرزایی تاکید کرد: شهر تهران در بدترین شرایط از حیث رکود تورمی قرار گرفته است و این موضوع در چهار دهه گذشته نیز بی‌سابقه است که این حجم پایین معاملات و همچنین حجم پایین تقاضا برای سرمایه‌گذاری در مسکن در بالاترین قیمت‌های مسکن که از سال 84 تا به الآن، 50 برابر یا 5 هزار درصد گران شده و افزایش یافته است و در برخی از مناطق بیشترین افزایش را داشتیم و به نظر بنده در بیشترین افزایش را در مناطق یک و دو داشتیم و رقم افزایش خیلی خیلی بیشتری است و گاهی اوقات تا 80 برابر نیز رسیده است.

به گفته او در چنین شرایطی بازی با کارت تراکم و یا فروش اموال اساساً غیرممکن خواهد بود و گره رکود تورمی را از آنچه که هست کورتر خواهد کرد. میرزایی ادامه داد: کما اینکه دستکاری نرخ‌های عوارض ساختمانی توسط شورای پنجم به شدت این رکود تورمی را تعمیق بخشید و به هیچ وجه نتوانست به مدد شورای اصلاح‌طلب و شهردار منتخب بیاید کما اینکه بودجه بلندپروازانه 1400 به سرعت تعدیل شد برای اینکه امکان تحقق آن در این سال به هیچ وجه وجود نداشت. این موارد، کلیتی است که می‌توان در سطح کلان بیان کرد. در خوشبینانه‌ترین حالت ممکن برآورد می‌شود که نرخ رشد اقتصادی ایران در سال 1401 به حدود 3.5 درصد و نرخ تورم چیزی حدود 25 تا 30 درصد کاهش پیدا کند و هیچ کدام یک از این دو تا بهبودی را برای کلان شهر تهران دربرنخواهد داشت.

این استاد دانشگاه معتقد است  که نگاه سیاستگذاران ششم مدیریت شهری تهران، به تهران همچنان یک نگاه کلنگی است. یعنی باید شهر را فرو کوبید و به یک کارگاه بزرگ تبدیل و نوسازی کرد و عمر مسکن را از اینی که هست باید کمتر کرد.   خوشبختانه با روندهایی که وجود دارد؛ این ذهنیت‌های توسعه نایافته نیز قابل تحقق نیست.  

از نگاه میرزایی در تقسیم غنائم، شهر تهران در اختیار یکی از کاندیداهای پوششی قرار گرفته و ایشان نیز بدون هیچ دانش شهری و بدون برنامه و آشفتگی شدید سازمانی، یک بودجه‌ای را تنظیم کردند که این بودجه اساساً امکان تحقق ندارد و به نظر بنده باید نگران شهری بود در یک سال آینده و در چنین زمانی کار لایه‌روبی و یا تمیز کردن جوی‌ها و نهرها وجود نداشته باشد و با یک باران خیلی کوچک، شهر را سیل ببرد و امکان برف‌روبی وجود نخواهد داشت و یا امکان حتی نظافت شهر وجود نداشته باشد چرا که این بودجه، غیرواقعی بسته شده و با این ذهنیت   تلاشی برای تأمین منابع صورت نگیرد و ممکن است مانند بسیاری از شهرهای زیر 50 هزار نفر در آینده، کارگران و کارکنان شهرداری و کارکنان پیمانکار شهرداری تهران نیز به جمع معترضینی که ماه‌هاست که حقوق آنها را پرداخت نکردند، اضافه شوند.