در بیش از دو سال گذشته، همه‌گیری کرونا تحولات بزرگی در بخش‌‌‌های مختلف اقتصاد جهان به وجود آورده است که برخی از آنها پایدار خواهند بود و برخی با کاهش اثرات این همه‌گیری و اقداماتی که بانک‌های مرکزی برای مهار تورم انجام داده‌اند و خواهند داد، از میان خواهند رفت.

بخش ساخت‌وساز و مسکن، یکی از بخش‌‌‌هایی است که از همه‌گیری کرونا تاثیر پذیرفته و طی دو سال گذشته، قیمت‌ها به‌سرعت افزایش یافته است. حال مهم‌ترین سوال این است که آیا مسیر قیمت‌ها معکوس خواهد شد یا عوامل دیگری، سبب تداوم رونق این بازار و بالا باقی‌ماندن قیمت‌ها خواهند شد؟ در ماه‌‌‌های اخیر، بسیاری از بانک‌های مرکزی برای مهار تورم، نرخ‌های بهره را بالا برده‌اند و این اقدام، نیرویی را که سبب رشد سریع قیمت مسکن در جهان شده، کم کرده است.

چرا روند قیمت‌ها صعودی است؟

متخصصان معتقدند، افزایش سریع نرخ‌های بهره به توقف رشد دوساله قیمت مسکن منجر می‌شود؛ اما رونق بازار تحت‌تاثیر همه‌گیری، هنوز پایان نیافته است. هنوز هم تعداد خریداران مسکن در لندن بسیار زیاد است و قیمت‌های پیشنهادشده از سوی مالکان، خیلی بالاتر از توان مالی خریداران است. در ایالات‌متحده نیز وضعیت به همین شکل است. در این کشور، طی ماه مارس، قیمت مسکن در مقیاس سالانه رشد بیش از ۲۰درصدی داشت و این سریع‌ترین رشد طی چند دهه قبل است.

در سه‌ماه پایانی سال گذشته، قیمت واقعی مسکن در ۳۸کشور عضو سازمان همکاری‌های اقتصادی و توسعه، یعنی اقتصادهای ثروتمند، ۱۶‌درصد در مقیاس سالانه رشد کرد که این رشد هم سریع‌ترین میزان طی چند دهه قبل است.

دلیل رشد قیمت‌ها چیست؟ یکی از علل اصلی افزایش قیمت‌ها، کاهش نرخ‌های بهره است. طی دو سال اخیر، بانک‌های مرکزی برای مقابله با اثرات همه‌گیری کرونا از این ابزار استفاده کرده‌‌‌اند. این اقدام بانک‌های مرکزی سبب شده است تا هزینه استقراض پایین بیاید و این کاهش، زمانی رخ داد که بسیاری از خانواده‌ها طی دوره تعطیلی اقتصاد، میزان قابل ملاحظه‌ای پول اندوخته بودند.

کار از خانه نیز سبب رشد تقاضا برای مسکن و افزایش قیمت‌ها شد؛ اما در ماه‌‌‌های اخیر، افزایش شدید نرخ تورم در اکثر اقتصادها سبب شده است تا بسیاری از بانک‌های مرکزی در مسیر بالا بردن نرخ‌های بهره حرکت کنند و این اقدام، نرخ بهره وام‌های مسکن را نیز افزایش داده است. در ایالات‌متحده، نرخ سود وام مسکن بانک «فردی‌مک» در ماه مه به ۲۳/ ۵‌درصد افزایش یافت که بالاترین میزان از سال ۲۰۰۹ است. در بریتانیا متوسط نرخ سود وام‌های جدید مسکن طی ماه آوریل به ۸۲/ ۱‌درصد افزایش یافت. مسلما افزایش نرخ سود وام‌های مسکن از تقاضا برای آنها می‌کاهد و از پیش نشانه‌هایی از کاهش فشارهای قیمت در بازار مسکن مشاهده شده است.

در آمریکا طی ماه مه، شاخص اعتماد در بخش ساخت مسکن کاهش یافت و طی ماه آوریل در مقایسه با ماه مارس، خرید خانه جدید ۱۷‌درصد کمتر بود. در واقع میزان خریدها پایین‌ترین حد از آوریل سال ۲۰۲۰ بود. در بریتانیا ‌وام‌های تاییدشده مسکن به پایین‌‌‌ترین حد طی دو سال گذشته رسید و رشد سالانه قیمت مسکن در ۱۲ماه منتهی به مارس به ۸/ ۹‌درصد کاهش یافت.

در ماه فوریه، این رقم ۳/ ۱۱‌درصد بود. تحلیلگران معتقدند، همزمان با افزایش بیش از پیش نرخ‌های بهره، نرخ سود وام‌های مسکن بالا می‌رود. پیش‌بینی شده است تا پایان سال‌جاری میلادی یا اوایل سال آینده، در کانادا، استرالیا، منطقه یورو و نیوزیلند نرخ‌های بهره حداقل یک‌درصد افزایش یابد. بیشتر تحلیلگران معتقدند، افزایش نرخ‌های بهره به کند شدن رشد قیمت مسکن منجر می‌شود.

یکی از تحلیلگران ارشد موسسه رتبه‌سنجی مودیز می‌‌‌گوید: «انتظار داریم که افزایش نرخ سود وام‌های مسکن به کاهش نرخ تورم قیمت مسکن در آمریکا و اروپا منجر شود.» افزایش نرخ سود وام‌ها سبب می‌شود که تقاضا برای آنها و مسکن کاهش یابد. در ماه‌مه بانک مرکزی اروپا هشدار داد که افزایش ناگهانی نرخ‌های واقعی بهره سبب اصلاح قیمت مسکن در آینده نزدیک خواهد شد.

رئیس بانک مرکزی انگلستان نیز چنین نظری دارد. او می‌‌‌گوید: «معمولا افزایش نرخ سود به کاهش تقاضا و سرد شدن بازار مسکن منجر می‌شود.» اقتصاددان‌‌‌ها می‌گویند، غیر از افزایش هزینه وام مسکن، عوامل دیگری هم به کاهش نرخ تورم در بخش مسکن منجر می‌شوند. برای مثال، نرخ بالای تورم در اقتصاد از قدرت خرید مصرف‌کنندگان می‌کاهد و تقاضا را کم می‌کند. به این ترتیب، موسسه آکسفورد اکونومیکس پیش‌بینی کرده است که سال آینده، رشد قیمت مسکن در اکثر کشورها کندتر از سال‌جاری خواهد بود و در برخی کشورها قیمت‌ها کاهش خواهد یافت.

یکی از اقتصاددان‌ها می‌‌‌گوید: «در آمریکا احتمالا رشد دوسال اخیر قیمت مسکن به‌زودی متوقف و معکوس خواهد شد.» تحلیلگر ارشد حوزه مسکن در موسسه کپیتال اکونومیکس می‌گوید: «طی سال آینده و سال ۲۰۲۴ شاهد کاهش قیمت مسکن خواهیم بود و احتمالا میزان کاهش ۵‌درصد است. اگر این میزان کاهش رخ دهد، یک‌پنجم رشد قیمت‌ها طی دوسال اخیر از میان خواهد رفت.» البته برخی تحلیلگران معتقدند، طی دو سال آینده شبیه دوره پس از رکود سال‌های ۲۰۰۸ و ۲۰۰۹ قیمت مسکن به‌شدت کاهش خواهد یافت. در آن دوره، نه‌تنها نرخ‌های رشد در اکثر اقتصادها کاهش یافت، بلکه درآمدها پایین آمد و بازارهای مختلف دچار رکود شدند. نتیجه آن بود که در کشورهای عضو سازمان توسعه و همکاری اقتصادی به مدت پنج‌سال قیمت‌ها کاهش یافت.

البته برخی تحلیلگران نیز می‌‌‌گویند، وضعیت کنونی با وضعیت سال ۲۰۰۶ یعنی دوره حباب بازار مسکن متفاوت است. یکی آنها می‌‌‌گوید: «در حال حاضر، افزایش نرخ‌های بهره در آمریکا سبب نمی‌شود که مالکان به فروش اقدام کنند؛ در نتیجه عرضه به میزان چشمگیر افزایش نخواهد یافت.» نکته مهم این است که اکثر کسانی که وام مسکن دریافت کرده‌اند، در برابر افزایش نرخ‌های بهره مصون هستند؛ زیرا نرخ سود وام آنها ثابت است.

این نوع وام‌ها بسیار پرتقاضا هستند. در آمریکا وام‌های ۳۰ساله با نرخ سود ثابت، پرطرفدارترین وام‌های مسکن هستند. البته در دیگر کشورها نسبت وام‌های مسکن با سود ثابت به کل وام‌های مسکن کمتر از این نسبت در آمریکاست؛ اما در سال‌های اخیر در آن کشورها نیز وام‌های یادشده طرفداران بیشتری پیدا کرده‌اند.

اگر کیفیت وام‌های مسکن بهتر شود، تقاضا برای آنها بالا باقی خواهد ماند؛ این یعنی رونق بازار مسکن از میان نخواهد رفت. در ایالات‌متحده بیش از دوسوم کسانی که اخیرا وام مسکن گرفته‌اند، رتبه اعتباری بالا دارند؛ در حالی که قبل از بحران مالی سال‌های ۲۰۰۸ و ۲۰۰۹ تنها ۳۰‌درصد این گروه رتبه اعتباری بالا داشتند. عامل دیگری که سبب رونق بازار و بالا باقی‌ماندن قیمت‌ها می‌شود، نرخ پایین بیکاری و عرضه ناکافی مسکن در اکثر اقتصادهای توسعه‌یافته است. در حال حاضر، تعداد خانه‌های آماده فروش در آمریکا در نزدیکی پایین‌‌‌ترین میزان تاریخی قرار دارد. در بریتانیا نیز وضعیت به همین شکل است. یکی از اقتصاددان‌های موسسه آکسفورد اکونومیکس می‌‌‌گوید: «اگر نرخ بیکاری پایین باقی بماند، بعید است که شاهد کاهش قابل ملاحظه قیمت مسکن باشیم.»

نکته مهم دیگر این است که اگرچه رشد سریع نرخ تورم در اقتصادها از درآمد واقعی خانواده‌ها می‌کاهد؛ اما بسیاری از خانواده‌ها، به‌ویژه خانواده‌هایی که وضع مالی خوبی دارند، طی دوره همه‌گیری کرونا توانستند بر قدرت مالی خود بیفزایند. تحلیلگر بانک مورگان‌استنلی معتقد است، شرایط کنونی به شکلی است که بعید است از تقاضا برای مسکن و قیمت‌ها کاسته شود؛ یعنی آنچه در سال‌های ۲۰۰۰ تا ۲۰۱۰ رخ داد و نیز افت‌وخیز شدید قیمت‌ها این بار رخ نمی‌دهد.

از دید کارشناس دیگر، در حال حاضر بازار مسکن در آمریکای شمالی و اروپا شباهت‌هایی با هم دارد: تقاضا برای فضاهای بزرگ در دوره پس از همه‌گیری بیشتر شده، وضعیت مالی بسیاری از خانواده‌ها بهتر است، نرخ‌های بیکاری پایین است و دستمزدها در حال افزایش هستند. البته از دید او، رشد نرخ‌های بهره از تقاضا برای مسکن خواهد کاست؛ اما ویژگی‌های مشترکی که بیان شد، در دو سوی اقیانوس اطلس از قیمت مسکن حمایت خواهند کرد.