عبور از خط قرمزها دربافت فرسوده

سیاست‌ها و ضوابط تشویقی نوسازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد که توسط شرکت بازآفرینی شهری تهیه شده امروز توسط شورای عالی شهرسازی و معماری به تصویب رسید.

براساس این مصوبه در محدوده بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری، افزایش تراکم، تسهیل در ضوابط پارکینگ و معماری و اختلاط کاربری‌ها برحسب گروه‌های چهارگانه با هدف ایجاد انگیزه برای توسعه‌گرها، سرمایه‌گذاران و مالکان اعطا می‌شود.

این گروه‌ها شامل بازآفرینی یکپارچه در مقیاس بلوک  شهری،  نوسازی در مقیاس محورهای اصلی محله‌ای، نوسازی در عمق بافت فرسوده شهری و نوسازی قطعات غیر قابل  تجمیع  است.

  از جمله مشوق‌های گروه اول می‌توان به اعطای دو طبقه  تشویقی نسبت به تراکم مجاز طرح مصوب، امکان تخصیص سطح اشغال مجاز طبقه همکف به کاربری‌های انتفاعی، امکان تخصیص ۲۰ درصد از فضای باز غیرمسقف مجموعه به منظور تامین بخشی از پارکینگ‌های مورد نیاز، امکان استفاده از مساحت معابر بن‌بست فاقد کارکرد و امکان تسهیل در ضوابط معماری از جمله نحوه توده‌گذاری و نما اشاره کرد.اعطای حداکثر یک طبقه تشویقی نسبت به تراکم مجاز طرح مصوب، امکان تخصیص سطح اشغال مجاز طبقه همکف به کاربری‌های غیرانتفاعی مشروط به تامین ورودی مستقل، عدم احتساب سطح بالکن و تراس در محاسبه تراکم ساختمانی، کاهش  ضریب تامین پارکینگ مورد نیاز به ۰.۷۵ مشروط به ورود پارک حاشیه‌ای در معبر، امکان استفاده از  مساحت معابر بن‌بست فاقد کارکرد و تراکم حاصل از آن ضوابط تشویقی گروه دوم را تشکیل می‌دهد.

نوسازی در عمق بافت  فرسوده شهری، گروه سوم هدف بهسازی و نوسازی را شامل می‌شود ،ضوابط تشویقی این گروه نیز اعطای حداکثر یک طبقه تشویقی، کاهش ضریب تامین پارکینگ مورد نیاز به ۰.۷۵ برای هر واحد، امکان احداث یک درب اضافه در راستای تامین حداکثری پارکینگ در بافت‌های فرسوده و عدم احتساب مساحت بالکن و تراس در محاسبه تراکم ساختمانی است.نوسازی قطعات غیر قابل تجمیع، گروه چهارم بسته‌ی سیاست‌ها و ضوابط نوسازی بافت‌های فرسوده را تشکیل می‌دهد. امکان پیشروی طولی تا ۲ متر پس از اصلاحی مشروط به رعایت همجواری و حقوق همسایگی، کاهش ضریب برای هر واحد تامین پارکینگ مورد نیاز به ۰.۷۵، امکان احداث حداکثر یک درب اضافه مشروط به تامین ضریب تامین یک پارکینگ برای هر واحد، امکان احداث واحدهای مسکونی با زیربنای کمتر  از حدنصاب تعیین  شده در طرح مصوب و عدم احتساب مساحت  بالکن و تراس در محاسبه تراکم ساختمانی، مشوق‌های گروه چهارم را شکل می‌دهد.

محمدسعید ایزدی معاون پیشین وزارت راه و شهرسازی درخصوص این که این بسته های تشویقی چه میزان برای سرعت بخشی به جریان نوسازی کمک می کند و این  بسته که  از برخی از خطوط اسناد فرادست شهر تهران هم عبور کرده؛ خطوطی مثل افزایش تراکم ساختمانی و عدم تامین پارکینگ به ازای هر واحد ساختمانی می تواند در این حوزه مفید باشد یا تاوانی برای شهر دارد؟ به اکو ایران می گوید: بعد از مصوبه شورای عالی شهرسازی در دهه‌ 80 و توجه بیشتری که از  سال 1385 به موضوع بهسازی و نوسازی شهری صورت گرفت،بخشی از نوسازی را بر عهده خود ساکنین و مالکان گذاشته و دولت و شهرداری‌ها در جایگاه حمایت‌گر و تسهیل‌گرباشند. پیش بینی  اولین بسته‌های تشویقی از همان سال 1385 آغاز شد؛ ولی به دلایل مختلف وقتی  آسیب‌شناسی می‌کنیم، می‌بینیم این بسته‌ها کارآمدی لازم خودشان را نداشتند هرچند  بسته‌های سال 94 منجر به توفیقاتی شده و نوسازی‌هایی صورت گرفته، ولی  ما صرفا تلاشمان بر این بوده که از طریق این بسته‌ها ، قوانین و دستورالعمل‌ها، به ابعاد کمّی موضوع توجه کنیم و جریان نوسازی را با عدد و رقم پیش ببریم،بنابراین منجر به آن کیفیت‌هایی که از آن انتظار داریم نشده است.

  در مصوبه‌ی سال 1385 شاخص تعیین محدوده‌های بافت فرسوده این بود که بیش از 50 درصد یک محدوده‌ای ریزدانه، ناپایدار و نفوذناپذیر باشدبرخی تلاش می کردند  این عدد را با یک اقدام کوچکی به زیر عدد 50 درصد برسانند و فرض می‌کردند که اگر این کار انجام شود می‌توانند   آن محدوده را به دلیل اینکه به شاخص 50 درصد نرسیده از آمارشان حذف کنند و بگویند این محدوده واقعا نوسازی شده است!   چنین آمارسازی‌هایی حتی دستیابی و تحقق برنامه ها در ابعاد کمّی می‌تواند به آن ارتقاء کیفی که موردنظر هست؛یعنی  ایمنی و امنیت ساکنین منجر شود؟ خیر.

 او ادامه می دهد : اگر بخواهیم امید به نوسازی توسط نیروی گسترده و بزرگ و عظیم مردم و بخش خصوصی داشته باشیم ، قطعا باید به سمت بسته‌های تشویقی و بسته‌های حمایتی برویم. ولی این بسته‌ها چه فرآیندی را دنبال می‌کنند؟ آیا همزمان با این بسته‌ها به وظایف خودمان هم عمل می‌کنیم؟ بسته تشویقی یکی از اقداماتی است که می‌تواند زمینه‌ساز جریان نوسازی یا بازآفرینی باشد؛ ولی ارتقاء زیرساخت‌های شهری (که وظیفه‌ی  دولت و شهرداری است)، توسعه خدمات روبنایی و بسیاری اقدامات دیگر انجام شده است ،تا بتواند آن بسته‌های تشویقی کارآمد باشد؟ از همه مهم‌تر، بحث خود ماهیت بسته‌های تشویقی است. آیا ما صرفا با تشویق مردم از ابعاد اقتصادی یعنی افزایش   یک یا دو طبقه ساختمان،   می‌توانیم امید داشته باشیم که مردم به نوسازی بپردازند و با بارگذاری‌های عجیب و غریبی که در این محلات صورت می‌گیرد ناشی از این افزایش تراکم، باز هم کیفیت زندگی تامین شود؟  

ایزدی تاکید می کند : در بحث‌‌های تشویقی‌  دچار یک نقصان‌هایی هستیم و به ابعاد کلان‌تر بی‌توجه ایم که   در ادبیات شهرسازی به آن می‌گوییم نگاه شهرنگر در این موضوع نبوده  ؛ یعنی ما صرفا با موضوع نوسازی شهری می‌خواهیم مردم را ترغیب و تشویق کنیم، ولی از آن طرف   صدمه‌های جبران‌ناپذیری به این عرصه‌ها می‌زنیم.

او درپاسخ به این پرسش که این بسته های تاوان بیشتری دارد تا منافعی که تصمیم گیران به دنبال آن هستند می گوید : قطعا تاوان بیشتری دارد ، مثال‌های خیلی روشنی داریم مثل خانی‌آبادی  ، نوسازی صورت گرفته، ولی طبق تحقیق بسیار ارزشمندی که دکتر اعتماد انجام دادند، نشان می‌دهد   میزان تعلق مردم و ساکنین به محله کاهش پیدا کرده است، تعاملات اجتماعی و   سرزندگی اجتماعی و فرهنگی که در محله بوده کاهش پیدا کرده، جابجایی جمعیتی جدی‌ای صورت گرفته   و آن جابجایی جمعیتی مثل پروژه‌ی نواب منجر به بروز آسیب‌های اجتماعی گسترده‌‌ای در آن محلات شده است.   ما به دنبال چه هستیم؟ ما صرفا به دنبال نو کردن ساختمان‌ها هستیم؟یا نه، به دنبال   کیفیت زندگی ؟ به نظر می‌رسید این ابعاد به شدت در تدوین ضوابط و مقررات مغفول بودند. مشکل بزرگی که ما در سال‌ها داشتیم، بی‌توجهی به تفاوت‌ها در محلات و محدوده‌های شهری است .