کابوس تمام نشدنی رکود در چین / مسکن اژدها را بیمار کرد

چین در دومین سال رکود بخش مسکن قرار دارد و شرایط در سال جاری برای چینی ها سخت تر شده است. میلیاردها دلار محرک دولتی برای افزایش تقاضا در بخش املاک منجر به افزایش تقاضا نشده است.

خانم اکو یک کارمند رسانه، با وجود محرک هایی که در بازار چین برای بازگشت بازار مسکن تزریق شده نتوانسته منزل خود را بفروشد.

میلیاردها وام بانکی، کاهش نرخ بهره و حمایت از سازندگان املاک کمک چندانی به رونق مسکن نکرده و خانم اکو در شش ماه گذشته فقط ۴ تماس از خریداران دریافت کرده است، او تصمیم دارد که قیمت فروش منزل خود را ده درصد کاهش دهد. زیرا تصور می کند رکود بازار مسکن، برای سال ها در تاریخ مدرن چین باقی خواهد ماند.

 خانم اکو گفت همه منتظر کاهش شدید قیمت مسکن هستند تا پس از آن برای خرید تصمیم گیری کنند.

در حالی که بسیاری از اقتصاددانان می گویند رکود مسکن در چین بدتر نخواهد شد و اثر محرک ها در سال جاری یا سال آینده آغاز خواهد شد امام در واقعیت شرایط فروشندگان بد است.در بحبوحه رکود اقتصادی و محدودیتهای کوید صفر، قیمت مسکن و میزان فروش آن در نزدیکی صفر باقی خواهد ماند.

سطح اعتماد مصرف کننده به قدری پایین است که رکورد زده و ۷۳ درصد از خانواده ها انتظار دارند که قیمت مسکن در کوتاه مدت بدون تغییر بماند یا کاهش پیدا کند، حتی فرصت طلایی تعطیلات سراسری که پیش از این فرصت خوبی برای بازار مسکن بود نیز نتوانسته شرایط را تغییر دهد.

در حالی که رییس جمهور شی جین پینگ و دیگر رهبران حزب کمونیست در روز یک شنبه گرد هم می آیند کمتر موضوعی در مقطع کنونی برای چین به اندازه مشکلات بخش مسکن حائز اهمیت است.

املاک و مستغلات تقریبا یک چهارم تولید داخلی چین و ۴۰ درصد از دارایی های خانوار را تشکیل می دهد، ولی ترکیدن حبابی در این اندازه دشوار است که با بحران همراه نشود تلاش های قبلی دولت ها مانند ژاپن در سال ۱۹۸۹ و ایالات متحده در سال های ۲۰۰۷ تا ۲۰۰۸ در وضعیت مشابه فاجعه آمیز بوده است.

سیاست گذاران برای مقابله با پیامدها، اقدامات سریعتری انجام می دهند. در میان جدیدترین اقدامات، دولت مرکزی به حدود ۱۲ شهر اجازه کاهش نرخ بهره را داده است تا نرخ وام مسکن کاهش پیدا بکند. تنظیم کننده های مالی به بزرگترین بانک های دولتی ابلاغ کرده اند که حداقل ۶۰۰ میلیارد یوان به صنعت مسکن اختصاص دهند.

تا کنون هیچ حرکتی اعتماد را به بازار مسکن برنگردانده است. در ۱۸ ماه گذشته سرکوب دولت در بخش استقراض، توسعه دهندگان را تحت فشار قرار داده است به عنوان مثال این اقدام، جرقه نکول پنجاه میلیارد دلاری در شرکت اورگراند، غول ساخت و ساز چینی را زد.

 نسبت بازدهی به بدهی در کمترین سطح در دهه گذشته قرار گرفته است. در حالیکه شاخص مسکن در بورس ۳۹ درصد کاهش پیدا کرده است سهام مسکن و اوراق قرضه احتمالا بدون افزایش فروش املاک رشدی را تجربه نکند.

در این شرایط مصرف کنندگان نیز احساس فشار می کنند، شرکت ها نتوانسته اند املاک را به موقع تحویل دهند و همین مسئله موجب اعتراضات گسترده در سراسر چین شد. در این شرایط خریداران مسکن از پرداخت وام هایشان تا تحویل مسکن خودداری کردند. در شرایط موجود به احتمال زیاد مشکلات بخش مسکن به اقتصاد سرریز خواهد شد.

مسکن به سرعت ارزش خود را از دست می دهد و قرنطینه های کرونایی اعتماد مصرف کننده را از بین برده است.

‌میزان پس انداز افزایش پیدا کرده است و میزان تقاضای وام در کمترین سطح از شروع بحران مالی جهانی قرار گرفته است. در سپتامبر بانک ها نرخ بهره را به اندازه کمترین مقدار از سال ۲۰۱۵ افزایش دادند و در دومین سال رکود شرایط سخت تری را تجربه می کند. چین طولانی ترین دور ه رکود مسکن از زمان شروع مالکیت خصوصی مسکن را تجربه می کند.

در مجموع، پکن، شانگهای و شنژن در هفته های اول سپتامبر اندکی افزایش یافت ولی ارزش بازار صد سازنده بزرگ در ماه گذشته نسبت به مدت مشابه سال قبل ۲۵ درصد کاهش پیدا کرده است.

لنگمو یک مشاور املاک در شهر شانگهای است که از زمان پایان قرنطینه فقط دو معامله را تجربه کرده است.

میزان معاملات املاک دست دوم در یک بلوک به کمتر از ده مورد رسیده است تعداد معاملات در یک سال خوب ۳۰ تا ۵۰ مورد بوده است.

مشتریان اغلب از بازار مسکن خارج شده و منتظر کاهش بیشتر قیمت برای ورود به بازار هستند، لنگمو انتظار دارد که با کاهش نرخ بهره روند معاملات بهتر شود.

برخی از اقتصاددانان پیش بینی می کنند که این سیاست به همراه کاهش محدودیت های کرونایی موجب بهتر شدن اوضاع و توفق روند نزولی در سال جاری می شود ولی بعضی هم از رشد شارپ املاک تا سال ۲۰۲۳ می گویند.

سیاست دولت آنست که با استفاده از محرک ها از افزایش مشکلات بخش مسکن و گسترش آن به بخش های دیگر اقتصاد جلوگیری کند.

خوش بین ها به رشد طبقه متوسط چین امیدوارند و می گویند افزایش هزینه ها توسط این بخش وضعیت بازار را بهبود می بخشد ولی بلومبرگ اکونومیکس می گوید بر اساس محاسبات این بخش میزان شهرنشینی در چین حدود ۶۵ درصد است و عرضه مسکن در شهر ها باید ۲۵ درصد تا سال ۲۰۳۱ کاهش پیدا کند.

دریافت وام توسط شرکت اورگراند و سایر سازندگان چین باعث افزایش بیش از حد عرضه در بخش املاک شده است. در حال حاضر تخمین زده شده که ۲.۸ میلیارد متر مربع مسکن خالی در چین وجود دارد که ۴۷ برابر مساحت  شهر منهتن است.

احتمالا مقامات کشور نوعی تعهد عمومی و معتبر باید ارائه کنند که ساخت و ساز مسکن های نیمه کاره تکمیل خواهد شد.

تعدادی از تحلیلگران می گویند چین در دوره سوم ریاست جمهوری شی جین پینگ از رکود خارج خواهد شد.

تحلیلگران بلومبرگ هم پیش بینی خود برای تولید ناخالص داخلی را از ۳.۴ درصد در سال جاری به ۵.۱ درصد در سال ۲۰۲۳ افزایش داده اند.

یانگ استیون یکی از بنیانگذاران شرکت تحقیقاتی جی.کپیتال گفته چین از رکود املاک عبور خواهد کرد این کشور همیشه همین کار را می کند.

تحلیلگران مورگان استنلی در بررسی یک مدل اعلام کرده اند که اگر رکود مسکن افزایش پیدا کند رشد اقتصادی چین در سال آینده بر اساس این مدل، یک درصد خواهد شد و یازده میلیون نفر شغل خود را از دست خواهند داد.

 یک سناریوی بدبینانه تر می گوید ۲۷ درصد بانک های کوچک ممکن است با ادامه شرایط  ورشکسته شوند.