بحران بزرگ‌تری که در کمین پکن است

به گزارش اکوایران، صنعت مسکن غول‌پیکر چین در آستانۀ بحران جدیدی است که می‌تواند بدترین بحران این کشور تا کنون باشد.

به نوشته ربکا فنگ و کائو لی در وال‌استریت ژورنال، دو سال پیش، شرکت ساخت‌وساز مقروض چاینا اورگرند گروپ از پرداخت دیونش بازماند و با ترکاندن حباب املاک و مستغلات کشور باعث زنجیره‌ای از نکول‌های سازندگان و از دست رفتن کسب‌وکارها شد. مشکلات این صنعت اقتصاد چین را پایین کشید.

حالا بزرگ‌ترین سازندۀ تحت مدیریت خصوصی املاک و مستغلات چین، کانتری گاردن، در تلاش برای بقاست. برخلاف اورگرند که به‌دلیل عادات مصرف بیش از اندازه‌اش دچار مشکل شد، مشکلات کانتری گاردن ناشی از عقب‌نشینی سرمایه‌گذاران و خریداران خانه از این صنعت است.

در قیاس با نکول بدهی اورگرند در سال 2021، تنش مالی این شرکت می‌تواند مشکلات بسیار بزرگ‌تری را برای اقتصاد و سیاستگذاران به‌وجود بیاورد. کانتری گاردن بخش زیادی از فعالیت‌هایش را در شهرهای حومه و مناطق صنعتی متمرکز کرد که وقتی اوضاع خوب بود، موتور رشد چین حساب می‌شدند. حالا آن مناطق به دلیل محدودیت تأمین مالی دولتی و خروج روزافزون ساکنانشان تحت فشار قرار گرفته‌اند و از همین رو توانایی‌شان در مدیریت پیامدهای شکست یک سازندۀ بزرگ کمتر شده است.

اقتصاد چین، پس از احیایی کوتاه‌مدت بعد از بازگشایی پساکووید در اوایل امسال، در بسیاری از جبهه‌ها به مشکل برخورده است.

اقتصاددانان پیش‌بینی می‌کنند که مشکلات صنعت مسکن ضربۀ بزرگ‌تری به اعتماد مصرف‌کنندگان وارد می‌کنند و رکود طولانی‌مدتِ بخش املاک و مستغلات را طولانی‌تر خواهد کرد. صنعت املاک و مستغلات و صنایع وابسته تقریباً یک‌چهارم تولید ناخالص داخلی چین را تشکیل می‌دهند.

کِنِت روگوف، از استادان اقتصاد دانشگاه هاروارد، گفت «تمام این صنعت با مشکل مواجه است» و این مشکلات در شهرهای کوچک و متوسط جدی‌ترند. او افزود سال‌ها ساخت‌وساز بیش از اندازه باعث عرضۀ بیش از حد شده و بازار املاک و مستغلات اصلاح خواهد شد. «از آنجا که احتمالاً اکثر ثروت چینی‌ها سقوط خواهد کرد، چطور می‌شود مانع وحشت‌شان شد؟ چنین کاری ساده نیست.»

در 30 ژوئن، کانتری گاردن در بیش از سه‌هزار پروژۀ ساخت‌وساز، شامل میلیون‌ها خانه، مشغول به کار بود. بدهی‌اش معادل 186 میلیارد دلار بود، شامل خانه‌هایی که فروخته اما تحویل نداده بود، بدهی‌اش به عرضه‌کنندگان، بدهی‌های بانکی و اوراق قرضه. اکثر این تعهدات طی یک سال سررسید می‌شوند.

این شرکت، پس از کم کردن ارزش املاک و دیگر دارایی‌هایش گزارش داد که در نیمۀ اول سال، 7 میلیارد دلار ضرر کرده است.

ماه گذشته، این سازنده نتوانست 5/22 میلیون دلار بهرۀ مقررش را بپردازد اما توانست پیش از مهلت 30 روزه آنقدر پول جمع کند که کارش به نکول نکشد. وام دهندگان کانتری گاردن در سرزمین اصلی چین به او مهلت بیشتری برای پرداخت بدهی‌های یوانی‌اش دادند تا به این ترتیب بتواند مشکلات نقدینگی‌اش را حل کند.

فروش خانه‌های جدید کانتری گاردن در ماه اوت 70 درصد نسبت به سال پیش کاهش یافت و به معادل 1/1 میلیارد دلار رسید. به گفتۀ تحلیلگران، این شرکت در صورت عدم افزایش فروش، مجبور به نکول خواهد شد.

کانتری گاردن در دهۀ 1990 و توسط یئونگ کووک کئونگ 68 ساله تأسیس شد که در خانواده‌ای با هفت خواهر و برادر در روستایی در استان جنوبی گوانگ‌دونگ بزرگ شد. یک خانۀ آجری کوچک که ساقۀ درختانِ روی دیوار سقف فلزی‌اش را نگه می‌دارند، روی سقف مقر اصلی این شرکت قرار دارد -ماکت اندازۀ واقعی دفتر اولش. روی تابلویی در نزدیکی آن نوشته شده است: «بدون یک چین قوی، کانتری گاردن امروز وجود نداشت.»

در اواسط دهۀ 2000، این شرکت مشغول ساخت پروژه‌هایی مسکونی شامل ساخت خانه‌های شهری، آپارتمان‌ها و ساختمان‌هایی با کاربردهای گوناگون در سرتاسر کشور بود. هتل‌هایی هم داشت و می‌ساخت.

یئونگ در ماه مارس بازنشسته شد. حالا دخترش، یانگ هویانگ 41 ساله، رئیس شرکت است.

طی سال‌ها، کانتری گاردن با تمرکز بر شهرهای کوچک‌تر گسترش یافت. پژوهشگران بیش از 600 شهر چین را بر اساس تولید ناخالص داخلی، میزان و تراکم جمعیت و دیگر عوامل دسته‌بندی می‌کنند. ثروتمندترین شهرها، مانند پکن، شانگهای و شنژن در طبقۀ اول قرار دارند. شهرهای طبقۀ پنجم فقیر حساب می‌شوند.

کانتری گاردن از ذینفعان برنامۀ توسعۀ مجدد چین در شهرهای فقیر است که در سال 2015 آغاز شد، برنامه‌ای که به ساکنان آن شهرها خانه‌های جدید یا پول لازم برای خرید خانه‌ای جدید می‌داد. همچنین در حومۀ شهرها بازاریابی کرد و به افراد ساکن شهرهای بزرگ‌تر و گران‌تر آپارتمان‌هایی در آن مکان‌ها فروخت.

در سال 2016، قراردادهای فروش سازندگان بیش از دوبرابر شد و در پنج سال بعد به پانصد میلیارد یوان، معادل بیش از 69 میلیارد دلار به نرخ ارز کنونی، رسید.

طی یک دهۀ گذشته، کانتری گاردن بیش از سه‌هزار قطعه زمین برای ساخت خانه خرید. بر اساس تحلیل فروش زمین این سازنده در ویند، آن بخش‌ها شامل زمین‌هایی در شهرهای درجۀ 3، 86 درصد از شهرهای درجۀ 4 و 44 درصد شهرهای درجۀ 5 هستند. اورگرند، در مقام مقایسه، حدوداً در یک سوم شهرهای درجۀ 4 و دوازده درصد از شهرهای درجۀ 5 زمین داشت.

این شرکت به سرمایه‌گذاران گفت که پروژه‌هایش در شهرهای درجه پایین‌تر بسیار سودده‌تر از پروژه‌های موجود در شهرهای ثروتمندترند

در شائوگان، یک شهر صنعتی درجۀ 4 در استان جنوبی گوانگ‌دونگ با حدود 4/3 میلیون نفر جمعیت، کانتری گاردن چهار مجتمع مسکونی بزرگ داشت که در سال گذشته در میان 100 پروژۀ بزرگ کشور بودند. بزرگ‌ترینشان هزاران واحد آپارتمانی، یک هتل، چند پیش دبستانی و چند کلینیک داشت. یک آپارتمان چهارصدوپنجاه متری سه خوابه را خیلی راحت زیر صدهزار دلار می‌فروختند.

دولت‌های شهری و استانی که پیش از این بخش بزرگی از درآمدشان از فروش زمین به کانتری گاردن و دیگر سازندگان خصوصی تأمین می‌شد، دارند از افت این معاملات ضربه می‌خورند.

بعضی از استان‌ها و شهرهای ضعیف‌تر با حجم زیادی از بدهی‌ها دست و پنجه نرم می‌کنند. در بسیاری از شهرهای فقیرتر، درآمد مردم کمتر و ناپایدارتر شده و بودجه‌ها و تأمین‌های مالی دولت‌های محلی نحیف‌تر شده‌اند. در بخش‌های ضعیف‌تر کشور، فروش و قیمت خانه‌ها نسبت به شهرهای ثروتمندی مثل پکن و شانگهای کاهش بیشتری داشته است.

تحلیلگران بارکلیز در یادداشتی در سپتامبر گفتند «کانتری گاردن هم‌معنی بازار عمدۀ مسکن و داستان شهری‌سازی است» و افزودند بدهی‌هایش به اندازۀّ اورگرند نبود و عمدتاً انتظار داشتند در افت مسکن دوام بیاورد. وقتی در ماه گذشته این سازنده در پرداخت سودش به مشکل خورد، «اندک اعتماد باقی مانده در بازار هم متزلزل شد.»

میشله لام، از اقتصاددانان چینی سوسیته جنرال، گفت «خانورهای چینی دیگر مسکن را یک سرمایه‌گذاری امن نمی‌دانند. او گفت در حال حاضر سازندگان تحت مدیریت خصوصی مسئول یک‌سوم مجموع فروش مسکن چین هستند.

در سال 2022، نکول اورگرند باعث زنجیره‌ای از واکنش‌ها در بازار مسکن شد و سازندگان بسیاری را دچار مشکل کرد، از جمله سوناک چاینا را که یکی از سه بازیگر بزرگ بخش خصوصی است.

سرمایه‌گذاران و بانک‌ها عقب کشیدند و بحران اعتماد به سرتاسر بازار سرایت کرد. در اوایل امسال، کانتری گاردن یکی از معدود شرکت‌های املاک و مستغلاتی بود که هنوز می‌توانست اوراق قرضۀ ایالات متحده را بفروشد. این شرکت گفت موضع مالی‌اش قوی است و اطمینان دارد که می‌تواند افت بازار را تحمل کند.

با افزایش شدتِ افت املاک و مستغلات کشور، در میانۀ سال گذشته مقامات چینی کانتری گاردن و تعداد اندکی از دیگر سازندگان تحت مدیریت خصوصی را تقویت کردند و تأمین مالی‌شان را تضمین کردند و فروش اوراق قرضۀ داخلی‌شان را عقب انداختند. در پاییز، سرمایه‌گذاران دوباره روندی نزولی داشتند و اوراق کانتری گاردن به سطوح بسیار عمیقی رسید.

کانتری گاردن و واحدهایشان شروع دارایی‌هایشان را برای به دست آوردن پول نقد فروختند، از جمله سهام یک مرکز خرید در شهر گوانگژو را به رستوران‌های زنجیره‌ای فروختند که برای ماهی شورشان معروفند و همینطور سهام این شرکت در شهر بازی‌های آسیایی گوانگژو، مجموعۀ مسکونی معروفی که برای بازی‌های آسیایی سال 2010 ساخته شدند، را به یک سازندۀ حکومتی فروختند.

در اواخر سال 2022، چین برنامۀ 16 ماده‌ای جدیدی را برای احیای بازار مسکن ارائه داد. بانک‌های حکومتی متعهد شدند که به گروهی از «سازندگان نمونه»، از جمله کانتری گاردن، اعتبار کلانی بدهند. سرمایه‌گذاران ارزش سهام و اوراق قرضه را افزایش دادند و این سازنده توانست بار دیگر در هنگ کنگ پول جمع کند.

همچنین بازگشایی کشور باعث تقویت فروش مسکن در سرتاسر کشور شد. چند ماه پیش قیمت‌ها افزایش یافت و خیال مدیران کانتری گاردن را راحت کرد که اوج ماجرا را پشت سر گذاشته‌اند.

در آوریل، یانگ هویانگ، مدیر کانتری گاردن، در گزارش سالانۀ این شرکت گفت که «بار مسئولیت» گذراندن شرکت از گذار فاز رشد سریع بازار املاک و مستغلات به دورۀ ثبات را احساس می‌کند.

سازندگان به خرید زمین در منقاصه‌های عمومی ادامه دادند. معلوم شد در زمان درستی اقدام نکرده‌اند. در همان ماه آمار فروش خانه افت کرد و این روند همچنان ادامه داشته است. سرمایه‌گذاران خودشان را از شر سهام و اوراق قرضۀ این شرکت خلاص کردند.

ماه گذشته، این سازنده به سرمایه‌گذاران گفت نسبت به توانایی‌اش برای ادامۀ روند تردیدهایی وجود دارد اما تسلیم نمی‌شود. همچنین این شرکت گفت اولویتش تکمیل و تحویل خانه‌هایی است که پیش‌فروش کرده است. این مسئله می‌تواند پول‌های نقد حاضر در حساب‌های امانی را آزاد کند و به شرکت اجازه بدهد با آن پول بخشی از بدهی‌اش را بپردازد.

در همین حال، در اواسط ماه اوت، چاینا اورگرند برای تشکیل پروندۀ فصل 15 ورشکستگی در نیویورک اقدام کرد و به خط پایان یکی از بزرگ‌ترین و پیچیده‌ترین اصلاح ساختار بدهی جهان نزدیک شد. در 28 اوت، خرید و فروش سهام این شرکت پس از 19 ماه تعلیق ادامه یافت. در آن روز 79 درصد افت کردند.

اخیراً مقامات چینی در تلاشی دیگر برای تقویت فروش، خرید خانه را آسان‌تر کرده‌اند. آنان تعریف دستۀ خریداران اولین خانه، دسته‌ای که مزایا و یارانه دریافت می‌کند، را گسترش دادند و نسبت‌های پیش‌پرداخت را برای خرید اولین و دومین خانه کاهش دادند.

این کار خریداران بالقوۀ خانه را به بنگاه‌های مشاور املاک پکن، شانگهای و دیگر شهرهای درجۀ یک برگردانده است. تینگ لو، اقتصاددان ارشد حوزۀ چینِ نومورا، گفت «در پایان این چرخه، فروشِ شهرهای بزرگ، پایدار و حتی احیا خواهد شد اما بهترین سناریوی ممکن برای بسیاری از شهرهای کوچک و متوسط، بدتر نشدن فروش املاک و مستغلاتشان است.»

یائو یو، بنیانگذار رتبه‌بندی وای‌وای، یک شرکت پژوهش اعتبار چینی، گفت حتی اگر کار کانتری گاردن به نکول نکشد، مجبور می‌شد اندازه‌اش را بسیار کوچک کند. او گفت کاهش بیشتر فروش گریز ناپذیر است و «عصر سازندگان بزرگ دارای مدیریت خصوصی به پایان رسیده است.»