نسخه خاویر میلی برای احیای بازار مسکن آرژانتین/ چگونه خرید خانه برای مردم آسان‌ شد؟

به گزارش اکوایران، چرخه‌های رونق و رکود بی‌پایان باعث شده بودند مردم آرژانتین برای سال‌ها امکان دسترسی به وام‌های مسکن را از دست بدهند. با این حال اکنون پرداخت وام‌های مسکن به‌شکل قابل توجهی در حال احیا است.  

به نوشته بلومبرگ، انتظار می‌رود بانک‌های آرژانتین در سال جاری میلادی حدود 3 میلیارد دلار وام مسکن ارائه دهند که نسبت به سال گذشته میلادی، حدود 260 درصد بیشتر است. کارگزاری املاک Re/Max Holdings Inc پیش‌بینی می‌کند با توجه به افزایش دوباره وام‌دهی، تقاضا برای خانه با افزایش قابل توجهی همراه شود.  

این رشد چشمگیر به لطف تلاش‌های خاویر میلی، رئیس‌جمهور آرژانتین، در مراقبت از اقتصاد و بازگرداندن آن به وضعیت سالم بوده که باعث شده است خوش‌بینی در میان مردم آرژانتین و معامله‌گران وال‌استریت افزایش یابد. سرکوب تورم سه‌رقمی و کاهش هزینه‌های استقراض توسط مقامات پولی باعث شده است بانک‌های آرژانتین به نقش سنتی خود به‌عنوان وام‌دهنده به مردم و صنایع بازگردند.

این تلاش‌ها در سراسر بازارهای آرژانتین طنین‌انداز شده است و در این میان، فروش‌ خانه‌های همراه با وام مسکن در شهر بوئنوس آیرس در سال 2024 و نسبت به سال 2023، حدود سه برابر بیشتر شد و به دست‌کم 5 هزار مورد رسید.

اما آرژانتینی‌ها در حال انجام یک شرط جسورانه هستند؛ پرداخت‌های ماهانه وام‌های مسکن آن‌ها در نهایت به افزایش قیمت‌های مصرفی گره خورده است که حذف کامل آن برای بسیاری از دولت‌های آرژانتین غیرممکن بوده است.

این یک داستان موفقیت دیگر برای میلی و تیم او است، حتی با وجود فقر فزاینده در آرژانتین و یک رسوایی در بازار کریپتو که باعث شده است رقبای سیاسی او به هیجان آیند.

خوان پابلو روتگر، یک اقتصاددان 29 ساله در آرژانتین، می‌گوید: «من تسلیم این موضوع شده بودم که تا آخر عمر باید اجاره‌نشین بمانم»؛ این وضعیت تا آوریل ادامه داشت، زمانی که او و همسرش، جوزفینا، شنیدند که چند بانک شروع به ارائه وام‌های مسکن کرده‌اند. پس از ماه‌ها کشمکش برای تهیه مدارک صحیح و همچنین پیدا کردن ملکی که دوست داشتند، این دو در اکتبر یک وام 156 هزار دلاری از بانک بانکو سانتاندر دریافت کردند. آن‌ها از این وجوه برای خرید یک آپارتمان 200 هزار دلاری با دو خواب و دو حمام در آکاسوسو، در حومه استان بوئنوس آیرس در شمال پایتخت، استفاده کردند.

تغییر سرنوشت روتگر ناشی از این واقعیت است که تورم در این کشور آمریکای لاتین به میزان قابل توجهی کاهش یافته است - از 25 درصد در هر ماه به کمی بیش از 2 درصد - و دستمزدهای واقعی در حال جبران تورم هستند. انتظار می‌رود اقتصاد آرژانیتن امسال پس از دو سال انقباض، بیش از 4 درصد رشد کند.

مقامات پولی این کشور همچنین زمانی که میلی وارد دفتر ریاست‌جمهوری‌ شد، نرخ بهره معیار را از 133 درصد به 29 درصد کاهش دادند. این موضوع بانک‌ها را مجبور کرده است تا خود را از نگهداری اوراق بدهی‌های دولتی، مانند اوراق قرضه مرتبط با تورم و اسناد بانک مرکزی، برای کسب سود آسان به منظور محافظت از ذخایر خود، دور کنند.

بنابراین، در لحظاتی مانند این، زمانی که مصرف‌کنندگان نسبت به اقتصاد احساس اطمینان بیشتری دارند و بانک‌ها مجبورند برای منابع درآمدی جدید به جاهای دیگر نگاه کنند، به نظر می‌رسد آرژانتینی‌ها مشتاقند هر زمان که بتوانند بودجه‌ای را جذب کنند.

داده‌ها نشان می‌دهد وام‌های بخش خصوصی شامل تأمین مالی کسب‌وکارها، خریداران خانه و خرید خودرو، در سال 2024 و با احتساب تورم تا 22 تریلیون پزو (20.8 میلیارد دلار) افزایش یافته که بزرگ‌ترین جهش آن از سال 1992 محسوب می‌شود.

آخرین باری که وام‌دهندگان در آرژانتین به تأمین مالی خرید خانه پرداختند به سال‌های 2016 تا 2018 برمی‌گردد، یعنی در زمان دولت طرفدار تجارت مائوریسیو ماکری، رئیس‌جمهور سابق. یک افت شدید ارزش پول ملی و بازگشت به کنترل سرمایه در اواخر دوره او، تقریبا به این روند پایان داد.

با توجه به فشار شدید طی دهه‌ها بحران اقتصادی که اعتماد به سیاست و دولت را از بین برد، آرژانتینی‌ها مدت‌هاست که به املاک و مستغلات به‌عنوان یک سرمایه‌گذاری امن تکیه می‌کنند. معاملات به‌طور معمول با دلار آمریکا انجام می‌شود و اکثر خریداران خانه با بسته‌های دلار نقدی پرداخت‌های خود را انجام می‌دهند.

به گفته سانتیاگو مگنین، مالک شرکت املاک و مستغلات deinmobiliarios.com، املاک یکی از معدود دارایی‌هایی است که در بلندمدت بازدهی مثبتی در کشور دارد.

اما با توجه به انتظار همیشگی برای یک کاهش ارزش شدید پزو یا ورشکستگی دولت هر چند سال یک‌بار، مصرف‌کنندگان و بانک‌ها معمولا از بدهی‌های بلندمدت دوری کرده‌اند.

فدریکو گونزالس روکو، اقتصاددان ارشد در Empiria، می‌گوید: «با این سطح از نوسانات، مؤسسات مالی و مردم این امکان را ندارند که به‌صورت بلندمدت فکر کنند و به وام‌های 30 ساله دسترسی داشته باشند.»

خاویر میلی تاکنون ارزش‌گذاری بیش از حد پزو را حفظ کرده و هنوز کنترل‌های ارزی را از بین نبرده است؛ فرایندی که سرمایه‌گذاران آن را به‌دقت زیر نظر دارند.

طبق سرشماری سال 2022، بیش از یک‌سوم خانوارهای شهر بوئنوس آیرس اجاره‌نشین هستند. تخمین‌ها نشان می‌دهد که 50 درصد باقی‌مانده از ساکنان، مالک خانه‌هایشان هستند که بسیاری از این املاک به ارث رسیده یا هدیه داده شده‌اند.

برای گسترش دامنه وام‌های مسکن، بانک‌ها اکنون وام‌ها را در قالب واحدهای UVA (Unidades de Valor Adquisitivo) ثبت می‌کنند. این شاخص مانند یک نرخ ارز عمل می‌کند و در حال حاضر هر UVA حدود 1356 پزو ارزش دارد. این مقدار به‌شکل روزانه توسط بانک مرکزی تنظیم می‌شود تا تورم را در نظر بگیرد و از آن در برابر پزوی بی‌ثبات محافظت کند.

در این سیستم، بانک‌ها وام‌ها را به UVA صادر کرده و سپس نرخ بهره مربوطه (بین 3.5 درصد تا 8.5 درصد) را اعمال می‌کنند. مقدار نهایی به پزوی همان روز بر اساس ارزش UVA تبدیل می‌شود.

علی‌رغم هیجانی که درباره احیای بازار وام مسکن وجود دارد، این بازار محدودیت‌هایی نیز دارد. بانک‌ها تنها به افرادی وام می‌دهند که دارای درآمد رسمی و اثبات‌شده باشند. در کشوری که تقریبا نیمی از نیروی کار به‌صورت غیررسمی فعالیت می‌کند، تعداد محدودی از مردم می‌توانند به وام‌های مسکن دسترسی داشته باشند.

دو چالش اصلی این سیستم عبارتند از

• آیا بانک‌ها می‌توانند هزینه‌های وام‌گیری را در سطح پایین نگه دارند؟

• آیا دولت می‌تواند استراتژی خود را برای مهار تورم ادامه دهد؟

اگر این دو عامل به درستی مدیریت نشوند، افزایش تورم و نرخ بهره می‌تواند اقساط ماهانه را غیرقابل پرداخت کند.