مواجهه بازار املاک جهان با تورم دردناک

خریداران مسکن از سیدنی تا استکهلم و سیاتل در واکنش به افزایش بی‌سابقه نرخ بهره در دهه‌های گذشته در حال عقب نشینی هستند.

درهمین حال بلومبرگ می‌گوید میلیون‌ها نفری که در دوران رونق مسکن در زمان ارزان بودن وام‌ها در دوران همه گیری کرونا ملک خریده‌اند با افزایش نرخ بهره و اصلاح وام‌ها مجبور به پرداخت‌های بالاتری هستند زیرا با افزایش نرخ بهره هزینه خانوار برای بازپرداخت وام افزایش پیدا می‌کند.

کاهش سریع قیمت املاک و مستغلات که منبع اصلی ثروت خانوار است تهدیدی برای بدتر شدن رکود در اقتصاد جهان است. در حالی که رکود هنوز به سطح سال ۲۰۰۸ نزدیک نشده ولی چگونگی وقوع کاهش قیمت‌ها یک متغیر کلیدی برای بانک‌های مرکزی در سطح جهان است که اصرار دارند که تورم را بدون آسیب رساندن به اعتماد مصرف کننده و ایجاد یک رکود عمیق کاهش دهند. مطابق گزارش بلومبرگ در حال حاضر قیمت مسکن در استرالیا و کانادا کاهش دو رقمی را تجربه می‌کند و اقتصاددانان در این شرایط معتقد هستند که نزول جهانی قیمت ها در حال آغاز است.

هیداکی هیراتا از دانشگاه هوسی، که یکی از نویسندگان مقاله صندوق بین‌المللی پول در مورد قیمت‌های جهانی مسکن است، می‌گوید در سال‌های ۲۰۲۳ و ۲۰۲۴ شاهد رکود در سطح جهانی خواهیم بود و تأثیر کامل افزایش نرخ بهره فدرال رزرو و سیاست‌های تهاجمی امسال برای خانواده‌ها مشخص خواهد شد.

رکود ملک

قیمت مسکن در شهرهایی که بیشترین بازدهی را داشته‌اند به شدت کاهش یافته است هزینه‌های بالاتر تأمین مالی املاک و مستغلات به اقتصادها آسیب می‌رساند. شرایط برای خانوارهایی که وام دارند سخت تر خواهد شد و در حالیکه هزینه های بالاتر تأمین مالی، خریداران را از ورود به بازار مسکن دور می کند قیمت مسکن تحت فشار قرار گرفته و کاهش می‌یابد.

این اتفاق بازار مسکن در جهان، چرخش آشکار از رونق ناشی از سیاست‌های پولی آسان به سمت رکود است، زیرا اقتصاد با تورم فزاینده و و رکود بالقوه مواجع است. 

راب ساببارامن، رئیس تحقیقات بازارهای جهانی در شرکت نومورا هولدینگ اعلام کرد که خانواده‌های جوان که وام گرفته‌اند در طول عمر خود هرگز افزایش شدید نرخ بهره را در زمانی که دستمزد واقعی به خاطر تورم کاهشی است را تجربه نکرده اند و برای این افراد این اتفاق شوکه کننده است.

ریسک‌های متغیر

میزان قرار گرفتن در معرض ریسک‌های متغیر در کشورهای مختلف فرق می کند. به عنوان مثال در ایالات متحده، اکثر خریداران به وام مسکن با نرخ ثابت در سی سال متکی هستند. حدود هفت درصد از وام‌های متعارف در پنج سال گذشته با نرخ قابل تنظیم بوده است. در مقابل سایر کشورها معمولا نرخ ثابت را برای وام های یک ساله دارند و برای بازه های طولانی تر وام های رهنی متغیر دارند که نزدیک به نرخ های بهره اسمی حرکت می کنند.

میزان آسیب پذیری

میزان وام مسکن با نرخ های متغیر در سال ۲۰۲۰ در نیوزیلند، جایی که قیمت‌ها در سال ۲۰۲۱ سی درصد افزایش یافته بود میزان‌ ۵۵ درصد از وام هاست.

تورم مسکن در ماه جولای (تیرماه) نسبت به نوامبر (آبان ماه) سال قبل نزدیک یازده درصد کاهش پیدا کرده و انتظار می‌رود به زیر ۲۰ درصد کاهش پیدا کند.

فمک برگر مدیر ۳۳ ساله شرکت بیمه در مارس (اسفند) ۲۰۲۱ یک خانه در منطقه ولینگتون به ارزش ۸۲۵ هزار دلار نیوزیلند خریداری کرد و طبق ارزیابی سایت های ارزیابی قیمت ملک در ماه های بعد به یک‌ میلیون دلار نیوزیلند رسید ولی هم اکنون این دستاوردها از بین رفته و قیمت ملک او در نزدیکی قیمت خرید قرار دارد.

 برگر که باید وام خود را در ۱۲ ماه آینده پرداخت کند، گفت که رفاه مالی شخصی او کاهش یافته است. و او اگرچه می‌تواند افزایش نرخ بهره را تحمل کند اما همچنان آسیب پذیر است.

اثر اقتصادی

نیوزیلند مانند اکثر اقتصاد های توسعه یافته جهان پس انداز قوی دارد و بازارهای کار در حال رونق است، ترازنامه خانوار‌ها در موقعیت مناسبی است، استاندارد های وام دهی تشدید شده و به همین دلیل احتمال نکول گسترده وام‌ها بعید است.

کاهش قیمت ها ممکن است خریداران را تشویق به ورود به بازار مسکن کند، کوان اوک لی، کارشناس مسکن در دانشگاه ملی سنگاپور معتقد است با توجه به آنکه بحران مسکن در بسیاری از اقتصادهای بزرگ بسیار جدی است کاهش قیمت مسکن می تواند اثر مثبتی داشته باشد ولی اقتصاد دانان و صندوق بین المللی پول نگران کاهش بیشتر قیمت ها هستند زیرا مشارکت ها در بازار را کاهش میدهد و موجب کندی رشد اقتصادی می شود.

نبراج شاه از بلومبرگ می‌گوید اگر بانک‌های مرکزی بیش از حد سیاست انقباضی در پیش بگیرند قیمت مسکن بیشتر سقوط می‌کند و رکود اقتصادی تشدید می شود.

در برخی کشورها دولت‌ها برای کمک به مصرف کنندگان که تحت فشار افزایش سریع نرخ بهره و افزایش مقدار بازپرداخت هستند مداخله کرده‌اند. به عنوان مثال سیاست گذاران کره جنوبی اخیرا موافقت کرده‌اند که بیش از ۴۰۰ میلیارد وون (۲۹۰ میلیون دلار) برای کمک به کاهش سهم خانوارها از وام مسکن با نرخ متغیر اختصاص دهند.

در لهستان، جایی که پرداخت‌های ماهانه برای برخی از وام گیرندگان به شدت افزایش یافته و نرخ ها دو برابر شده اند دولت اجازه داده بازپرداخت را تا ۸ ماه متوقف کنند.

بحران املاک چین باعث ایجاد موج نکول بدهی در میان سازندگان شده است و خریداران املاک پیش خرید شده نیز با ناامیدی از دریافت مسکن قادر به پرداخت بدهی خود نیستند بحران مسکن چین در حال گسترش به سایر کشورهاست.

در سوئد که قبلا یکی از داغ‌ترین بازارهای مسکن اروپا بوده قیمت مسکن از بهار حدود ۸ درصد کاهش یافته و اقتصاد دانان پیش‌بینی کاهش ۱۵ درصدی را دارند. افزایش نرخ ها هم چنین شرکت‌های ساختمانی را تحت فشار قرار می‌دهد زیرا برای تأمین مالی خود وام زیادی از طریق اوراق قرضه دریافت کرده اند و این مسئله برای تامین مالی مجدد نگران کننده است.

قیمت مسکن در بریتانیا نیز کاهش یافته است بررسی‌های بلومبرگ نشان داده که ارزش خانه‌ها در نیمی از مناطق لندن ثابت است یا کاهش یافته است. هلدینگ اچ اس بی سی هشدار داده که بریتانیا در آستانه رکود است و احتمالا تقاضا در سال آینده ۲۰ درصد کاهش می یابد.

دستمزد واقعی به خاطر تورم کاهشی شده و هزینه های زندگی رشد کرده اند به همین خاطر بازپرداخت وام ها با افزایش نرخ بهره افزایش پیدا کرده است.

درحالیکه آمریکا ریسک کمتری برای تغییر وام‌ها دارد. افزایش هزینه استقراض، تقاضا را به سمت وام های مسکن با نرخ قابل تتظیم هدایت کرده است. سهم درخواست وام مسکن با نرخ قابل تنظیم بر اساس داده های گروه زیلو به بالاترین سطح ۱۵ ساله اخیر رسیده است.

در ایالت متحده انتظار می رود قیمت ها در سال آینده یکسان شود البته در حال حاضر در برخی مناطق مانند مناطقی که کارگران دور افتاده ساکن هستند قیمت مسکن کاهش بیشتری را تجربه کرده است و سازندگان با تعداد زیادی مسکن که فروش نمی روند دست و پنجه نرم میکنند.

استرالیا و کانادا حبابی ترین بازارهای جهان هستند که اقتصاد دانان یک بحران قابل توجه را برای آن ها پیش بینی می کنند. به خاطر افزایش هزینه بازپرداخت وام ها در این کشورها پیش بینی می شود در آمد قابل تصرف مردم کانادا ۶۵ صدم درصد برای سال آینده کاهش پیدا کند.

رابرت کاوچیچ اقتصاد دان بانک مونترال در اظهار نظر خود گفته که ما در خطر کاهش شدید مخارج هستیم و از نظر فنی اگر چه رکود پیش بینی نمی شود ولی به آن بسیار نزدیک هستیم.

زنگ خطر اصلی در استرالیا به صدا درآمده است، جایی که قیمت مسکن در ماه آگوست(مرداد) بیشترین کاهش ماهانه خود را در چهاردهه گذشته ثبت کرده است.

در این شرایط انتظار می رود که افزایش بازپرداخت ها با نرخ بهره متغیر به خاطر سیاست های انقباضی افزایش پیدا کند که هم قیمت مسکن را تحت فشار قرار می دهد و هم مبلغ بازپرداخت هزینه خانوار را افزایش میدهد. در استرالیا وام های با نرخ ثابت برای مدت کوتاه دو تا سه سال هستند و برای وام های طولانی تر نرخ بهره وام ها متغیر است.