چه کسی تهران را بیشتر فروخته / آمارها دست تراکم فروشان را رو کرد

بند ناف مالیه شهری تهران را با تراکم بریده اند، تراکمی که شهرداران تهران سعی در حاشا کردن آن داشتند و در اکثر مواقع ضمن مبرا دانستن دوره مدیریت خود از تراکم فروشی توپ را به زمین مدیران پیشین خود انداخته اند.

 بر اساس همین قاعده علیرضا زاکانی در آخرین نشست خبری خود با مقایسه میزان مساحت پروانه ساختمانی صادر شده برای ساخت و ساز در سالهای دهه نود ضمن انداختن توپ تراکم فروشی به زمین شهرداران پیش از خود مدعی شد در دوره او تراکم فروشی بیشتر از آن سالها نبوده است.

زاکانی در پاسخ به پرسش یکی از خبرنگاران گفته بود: وقتی صحبت از تراکم‌ می کنید یعنی متراژ نهایی که ۱۳ میلیون مترمربع در سال ۹۱ بوده و سال ۹۲ این عدد ۴۶ میلیون مترمربع بوده و مثلا سال ۹۷ حدود ۱۵ میلیون و سال ۹۸ حدود ۱۷ میلیون و سال ۹۹هم ۱۴ میلیون و ۲۰۰ هزار متر بوده و سال ۱۴۰۰ حدود ۱۲ میلیون و ۸۰۰ و سال ۱۴۰۱حدود۱۳ میلیون و ۹۰۰ بوده است که این عدد نشان می دهد که در دوره ما بیشتر از آن سال ها نبوده این در حالی است که برخی از آن سالها در دوره کرونا بوده است. زاکانی بدون اشاره و نام بردن از قالیباف که در سال 1392 سکان شهرداری تهران را در دست داشت بیشترین میزان تراکم فروشی را با ارائه اطلاعات مربوط به دوره او دانسته بود، همچنین بدون آنکه از پیروز حناچی اسمی ببرد با اشاره به میزان متراژ نهایی سالهای 1398 و 1399 ادعاهای حناچی در پایان دادن به شهر فروشی را با بیان اینکه در دوره ما بیشتر از آن سال ها نبوده است را زیر سوال برد.

بهروز شیخ رودی؛ کارشناس مالیه و اقتصاد شهری در واکنش به این اظهارات شهردار تهران به خبرنگار اکو ایران گفت: آقای زاکانی برای اینکه نتیجه مطلوب خودشان را بگیرند و دوره مدیریتی خودشان را از تراکم فروشی مبرا کنند، متراژ نهایی ساخت و ساز در سالهای دهه نود را با دو سال مدیریت خودشان مقایسه کرده اند و  جوری نتیجه گیری کرده اند که  همه شهرداران تهران تراکم فروش بوده اند جز زاکانی! البته این مدل استدلال ها از فردی که ادعا می کند در شهرداری تحت مدیریت او حتی یک سانت هم تراکم فروشی ندارند چیز جدیدی نیست و باید منتظر ماند تا برای اثبات این ادعا خیلی مفاهیم و فرمول ها دستکاری شود تا نتیجه دستکاری فرمول و اطلاعات تایید ادعاهای ایشان بشود. نه تنها کارشناسان بلکه مردم عادی هم وقتی این استدلال ها و مقایسه ها را از زبان شهردار تهران می شنوند خنده شان می گیرد،جای تاسف است که زاکانی به عنوان شهردار تهران بدون اشاره به میزان مساحت زمین عرضه شده برای ساخت و ساز و صدور پروانه ساختمانی و سپس اعلام میزان متراژنهایی ساختمان و بیان حجم بارگزاری  انجام شده بر روی زمین ها که نشان دهنده تراکم است، صرفا با اشاره به متراژ نهایی ساخت و ساز بیایند و درباره تراکم ساختمانی عرضه شده در ادوار مختلف مدیریت شهری نتیجه مورد نظر خودشان را بگیرند، این شیوه ارائه بخشی از اطلاعات و داده ها بیش از آنکه به اظهار نظرهای یک مقام مسئول شبیه باشد به سناریو نویسی منتشر کنندگان اطلاعات غلط و اصطلاحا فیک نیوزها شباهت دارد و با ادعای صداقت با مردم و شفافیت مدیریت شهری دوره ششم هیچ تناسبی ندارد.

معاون پیشین محاسبات و پایش عملکرد شورای شهر تهران در ادامه با اشاره به ضوابط طرح تفصیلی شهر تهران درباره تراکم به اکو ایران گفت: مطابق بند 2-7 بخش 7 ضوابط طرح تفصیلی شهر تهران که تراکم پایه مالی را برای کلیه پهنه های استفاده از اراضی شهری را معادل 120 درصد وسعت ملک طبق سند مالکیت دانسته است و مازاد بر آن را در حد تراکم مجاز ساختمانی بر اساس طرح تفصیلی اصطلاحا مازاد تراکم مجاز می نامند که بیشترین میزان این نوع از تراکم با رقم 750 درصد به اراضی با پهنه s121 یعنی محورهای ویژه بلند مرتبه سازی تعلق دارد و اضافه براین تراکم را مازاد تراکم غیر منطبق بر طرح تفصیلی تشکیل می دهد که متناسب با پهنه ای که املاک در آن واقع شده است می توان میزان مازاد تراکم مجاز و غیر مجاز یک ملک را تعیین کرد. متاسفانه اطلاعات میزان تراکم عرضه شده توسط شهرداریها نه فقط در تهران بلکه در سطح کشور دور از دسترس شهروندان قرار دارد، البته این روند در دهه هفتاد وضعیت متفاوتی داشته است و همیشه پنهان نبوده است. تا میانه دهه هفتاد در سالنامه های آماری شهرداری تهران با اطلاعات میزان تراکم عرضه شده به متر مربع و حتی میانگین قیمت تراکم منتشر شده ، اما حالا که شفافیت و سامانه های شفافیت مد شده اند این اطلاعات در دسترس شهروندان قرار ندارد و ما تنها با مراجعه به گزارشات آماری پروانه های ساختمانی صادره توسط شهرداریها که مرکز آمار ایران منتشر می کند و محاسبه میزان بارگزاری بر اساس متراژزیربنا و مساحت زمینی که ساخت و ساز بر روی آن انجام شده می توانیم پی ببریم که به صورت متوسط در یک سال یا فصل شهرداری اجازه چه میزان بارگزاری برای ساخت و ساز یا همان تراکم را در پروانه های ساختمانی داده است، در این میان حجم تراکم مجاز و غیر مجاز هم قابل تفکیک نیست اما به ما تصویر روشنی از رویکرد حاکم بر مدیریت شهری نسبت به رعایت یا عدم رعایت طرح تفصیلی می دهد.آقای زاکانی هم برای مقایسه درست دوره مدیریت خودشان باید به جای صرف ارائه متراژ زیربنای ساخت و ساز به عنوان مولفه مقایسه تراکم فروشی، باید مساحت زمین هایی که به عنوان ورودی فرآیند ساخت و ساز برایشان پروانه صادر شده را اعلام می کردند، سپس خروجی نهایی فرآیند ساخت و ساز یا همان متراژ زیربنا را اعلام و در نهایت با مقایسه میزان بارگزاری  ساخت و ساز انجام شده بر روی زمین ها میزان تراکم ساخت و ساز روشن می شد، اما خب آن وقت نتیجه مورد نظرشان را نمی توانستند بگیرند.

شیخ رودی در ادامه با اشاره به گزارش صدور پروانه های ساختمانی منتشر شده توسط مرکز آمار ایران به اکو ایران گفت: وقتی به اطلاعات پروانه های صادره توسط شهرداری تهران در خلال سالهای 1392 تا 1400 با استناد به گزارشات رسمی منتشر شده توسط مرکز آمار ایران نگاه می کنیم می بینیم در سال 1392 شهرداری تهران تعداد 21 هزار و 346 پروانه ساختمانی برای زمین هایی به مجموع مساحت 8 میلیون و 383 هزار متر مربع صادر و اجازه ساخت و ساز به متراژ 34 میلیون و 395 هزار متر مربع داده است.اما بر خلاف مقایسه زاکانی بر مبنای متراژ نهایی که نمایانگر تراکم فروشی حداکثری در این سال بود ما شاهد آن هستیم در سال 1393  مدیریت شهری دوره چهارم اجازه بارگزاری 488 درصدی تراکم ساخت و ساز به متراژ 16 میلیون و67 هزار متر مربع بر روی مساحت زمینی بالغ بر 3 میلیون و 294 هزار متر مربع رکورد دار میزان بارگزاری تراکم ساخت و ساز است و از اینجا می توان پی به استدلال غلط زاکانی در اتکای صرف به متراژ نهایی ساخت و ساز برای مقایسه میزان تراکم فروشی در شهرداری برد. زیرا اساسا تراکم به میزان بارگزاری ساخت و ساز انجام شده بر روی زمین دلالت دارد نه متراژ نهایی ساخت و ساز، و از این جهت در سال 1392 علی رغم دارا بودن بیشترین متراژ ساخت و ساز از تراکم ساختمانی کمتری نسبت به سال 1393 برخوردار است، زیرا در سال 1392 ما شاهد بارگزاری 410 درصدی بر روی زمین به مساحت 8 میلیون و 383 هزار متر مربع هستیم، اما در سال 1393 با کاهش مساحت زمین به 3 میلیون و 294 هزار متر مربع شاهد افزایش میزان بارگزاری ساخت و ساز به 488 درصد هستیم. بر همین مبنا در سال 1399 ما شاهد آن هستیم که 6 هزار و 904 پروانه ساختمانی برای ساخت و ساز در زمین به مساحت 2 میلیون و 532 هزار متر مربع با زیر بنای ساخت و ساز 9 میلیون و 538 هزار متر مربع صادر شده است، یعنی در این سال مدیریت شهری دوره پنجم اجازه بارگزاری و تراکم ساخت و ساز 377 درصدی را به سازندگان داده است.  

این کارشناس مالیه و اقتصاد شهری در ادامه به خبرنگار اکو ایران افزود: این اعداد و ارقام روشنگر آن است که در یک دهه گذشته در سال 1393 از دوره مدیریت شهری چهارم پایتخت با متوسط بارگزاری 488 درصدی ما شاهد بیشترین حجم اجازه بارگزاری برای ساخت و ساز در پروانه های صادره هستیم، در نقطه مقابل در سال 1399 از دوره مدیریت شهری پنجم  با متوسط بارگزاری 377 درصدی ما کمترین حجم اجازه بارگزاری برای ساخت و ساز را در پروانه های صادره توسط شهرداری تهران مشاهده می کنیم ، موضوعی که روشنگر و متمایز کننده عملکرد دوره چهارم و پنجم شورا و شهرداری تهران است و زاکانی نمی تواند با مقایسه متراژ نهایی ساخت و ساز آن را دچار خدشه کند. فارغ از میزان تراکم مجاز و غیر مجاز اگر بخواهیم عملکرد شورای چهارم و پنجم شهر تهران را صرفا بر اساس مساحت زیربنای ساخته شده بر اساس مازاد تراکم پس از کسر زیربنای تراکم پایه مالی(یعنی 120 درصد مساحت زمین)را با هم مقایسه کنیم می بینیم که در خلال سالهای 1392 تا 1395 یعنی دوره مدیریت شورای چهارم ما شاهد آن هستیم که مساحت ساخت و ساز ناشی از مازاد تراکم علاوه بر تراکم مالی برابر با 54 میلیون و 635 هزار و 82 متر مربع بوده است، در مقابل در طی سالهای 1396 تا 1399 یعنی دوره مدیریت شورای پنجم مساحت ساخت و ساز ناشی از مازاد تراکم علاوه بر تراکم مالی معادل 34 میلیون و 566 هزار و 479 مترمربع است، در دل این دو رقم هر چند مساحت مازاد تراکم مجاز و غیر مجاز از هم تفکیک نشده است اما نشان می دهد که چه دوره ای نسبت به بارگزاری و تراکم ساخت و ساز سخت گیرانه تر عمل می کرده است و چه کسی شهر را بیشتر فروخته است!

شیخ رودی در ادامه با اشاره به مدیریت شهری دوره ششم و کارنامه زاکانی در این باره گفت:از دو سال مدیریت دوره ششم تنها گزارش مرکز آمار ایران درباره پروانه های ساختمانی صادر شده در سال 1400 منتشر شده است و متاسفانه اطلاعات مرجع مستقل و بی طرفی مثل مرکز آمار ایران به صورت کامل برای ارزیابی کارنامه زاکانی و مدیریت شهری دوره ششم در دسترس نیست، اما اطلاعات پروانه های ساختمانی صادر شده در سال 1400 که توسط مرکز آمار ایران منتشر شده نشان می دهد در این سال شهرداری تهران 5 هزار و 683 پروانه ساختمانی برای ساخت و ساز به متراژ 8 میلیون و 677 هزار متر مربع بر روی زمین هایی به مساحت 1 میلیون و 990 هزار متر مربع صادر کرده است. این اعداد و ارقام نشان می دهد در سال 1400 که  بخش عمده ای از آن یعنی بیش از هفت ماه در دوره مدیریت شهری ششم بوده است شهرداری تهران اجازه بارگزاری و تراکم ساخت و ساز 436 درصدی را داده است و این موضوع با مقایسه متراژ ساخت و ساز سال 1400 با سالهای قبل قابل لاپوشانی نیست.البته با انتشار گزارش مرکز آمار ایران درباره پروانه های ساختمانی صادر شده در سال 1401 تصویر تراکم فروشی انجام شده در دوره ششم مدیریت شهری با سیاستگذاری چمران و مدیریت زاکانی روشن تر خواهد شد و معلوم می شود شهرداری چه میزان و چطور تراکم فروخته است. آمارهای مرکز آمار ایران همانطور که تا امروز دست تراکم فروش ها در تهران را رو کرده اند از این به بعد هم رو خواهند کرد.