به گزارش خبرنگار اکو‌ایران، یکی از دستور جلسه‌های جلسه روز دوشنبه ۱۳ مهرِ شورای عالی شهرسازی و معماری به موضوع مشوق‌های شهرسازی جنگ دوازده روزه و جنگ ۴۰ روزه اختصاص داشت. بررسی «چارچوب مشوق‌های شهرسازی در کمیسیون ماده ۵ جهت بازسازی ساختمان‌ها در شهرهای آسیب دیده پس از جنگ ۱۲ و ۴۰ روزه»
این طرح قرار است مشوق تراکم شامل ساختمان‌های مسکونی، اداری و تجاری غیر دولتی از نوع سه و چهار باشد که یا کاملا تخریب شدند یا سازه‌های آن آسیب دیدند و شامل حال خسارت‌های جزیی نمی‌شود.
در این جلسه ابتدا جزییات این طرح بررسی و در نهایت پیشنهاد حاضران گرفته شد. احمد نیکخواه با تشریح جزئیات دستورالعمل مشوق‌های شهرسازی برای ساختمان‌های آسیب‌دیده گفت: «در شهرهای با جمعیت کمتر از ۲۰۰ هزار نفر میزان برخی مشوق‌ها افزایش پیدا کرده است. دلیل این تصمیم تفاوت ارزش زمین و ظرفیت اقتصادی این شهرها با شهرهای بزرگ است.»
مدیرکل دبیرخانه شورای‌عالی شهرسازی و معماری ایران در وزارت راه و شهرسازی، درباره درآمد ناشی از انتقال حق توسعه و افزایش تراکم گفت: «نحوه هزینه‌کرد درآمد حاصل از افزایش تراکم و تخصیص آن به املاک مقصد باید براساس مصوبه شورای شهرِ شهر آسیب‌دیده مشخص شود. باید روشن باشد این درآمد به چه حسابی واریز می‌شود و چگونه برای جبران خسارت هزینه خواهد شد.»
نیکخواه تأکید کرد افزایش طبقات ناشی از مشوق‌ها چه در پلاک مبدأ و چه در پلاک مقصد نباید از دو طبقه بیشتر شود و گفت: «ما در واقع در حال ایجاد تغییر در طرح تفصیلی هستیم و این کار بدون بررسی جامع طرح انجام می‌شود. بنابراین تلاش شده مداخله حداقلی باشد تا آسیب کمتری به ساختار فضایی و سیما و منظر شهر وارد شود.»
او توضیح داد: «اگر میزان حق توسعه یک پلاک آسیب‌دیده معادل چهار طبقه باشد حداکثر دو طبقه می‌تواند در همان ملک استفاده شود و امکان انتقال دو طبقه دیگر به پلاک دیگری وجود دارد تا منابع حاصل از آن برای جبران خسارت مالک پلاک آسیب‌دیده مصرف شود.»
به گفته نیکخواه اگر ساختمان آسیب‌دیده در وضع موجود زیربنایی کمتر از میزان مجاز طرح تفصیلی داشته باشد مبنای محاسبه زیربنای موجود ساختمان خواهد بود.
او انتقال حق توسعه را «پاشنه آشیل دستورالعمل» دانست و گفت این بخش هم در بررسی‌های مربوط به تهران و هم در کمیته فنی شورای عالی محل بحث جدی بوده است.
نیکخواه گفت: «انتقال حق توسعه از پلاک آسیب‌دیده‌ای که به دلایل شهرسازی فنی یا قانونی امکان استفاده از مشوق را ندارد باید ترجیحاً به‌صورت تجمیعی و در حداقل تعداد پلاک مقصد انجام شود. شرایط پلاک مبدأ و مقصد باید به‌طور دقیق مشخص باشد و ارزش منطقه‌ای سیما و منظر سایه‌اندازی ضوابط قانونی و ملاحظات ایمنی امنیتی و نظامی در انتخاب مقصد رعایت شود.»
او افزود: «اولویت این است که حق توسعه چند پلاک آسیب‌دیده به حداقل تعداد پلاک مقصد منتقل شود. اگر بتوان حقوق توسعه مربوط به ۲۰ پلاک را در یک پلاک مناسب تجمیع کرد این روش بر پراکنده کردن تراکم در نقاط مختلف شهر اولویت دارد تا ساختار فضایی شهر کمتر تحت تأثیر قرار گیرد.»
براساس توضیحات ارائه‌شده در جلسه برای اجرای این دستورالعمل باید پایگاه داده مکانی از پلاک‌های مبدأ و مقصد ایجاد شود و ارتباط میان هر پلاک آسیب‌دیده و پلاکی که حق توسعه را دریافت می‌کند به‌صورت دقیق ثبت شود.
نیکخواه گفت پلاک مقصد باید ظرفیت دریافت تراکم انتقالی را داشته باشد و ضوابطی از جمله تأمین پارکینگ عرض معبر مجاورت‌ها و سقف افزایش دو طبقه در آن رعایت شود.
او همچنین تأکید کرد تفکیک پلاک‌های آسیب‌دیده به قطعات کوچک‌تر از حد نصاب مجاز نیست و انتقال حق توسعه به ساختمان ساخته‌شده یا ساختمانی که در حال ساخت است نیز ممنوع خواهد بود.
نیکخواه در توضیح این ممنوعیت گفت: «نمی‌توان حق توسعه را به ساختمانی که مثلاً چهار طبقه آن ساخته شده منتقل کرد و یک طبقه دیگر روی آن گذاشت. پلاک مقصد باید پیش از ساخت و در چارچوب ضوابط این دستورالعمل تعیین شود.»
او درباره سایر ابزارهای جبران خسارت نیز گفت افزایش دو طبقه نخستین مشوق پیش‌بینی‌شده است اما اگر این مشوق برای جبران خسارت کافی نباشد کمیسیون ماده ۵ می‌تواند از ابزارهای دیگری استفاده کند.
یکی از این مشوق‌ها اختصاص تمام یا بخشی از طبقه همکف به کاربری مسکونی است مشروط بر اینکه امکان تأمین پارکینگ وجود داشته باشد.
راه دیگر اختصاص برخی کاربری‌های خدماتی و انتفاعی از جمله واحدهای تجاری خرد است. به گفته نیکخواه استفاده از این ظرفیت تنها در املاکی امکان‌پذیر است که در معابر با عرض حداقل ۱۲ متر قرار گرفته باشند. این کاربری‌ها می‌توانند در طبقه همکف یا زیرزمین پیش‌بینی شوند و بخشی از خسارت مالک را جبران کنند.
افزایش سطح اشغال نیز به‌عنوان یکی دیگر از ظرفیت‌های دستورالعمل در نظر گرفته شده است اما این افزایش باید با رعایت حقوق املاک مجاور و محدودیت‌های کالبدی پلاک انجام شود.
نیکخواه همچنین بر ضرورت ایجاد سازوکار پایش و ارزیابی تأکید کرد و گفت عملکرد شهرها در اجرای این دستورالعمل باید هر شش ماه یک‌بار به دبیرخانه مربوط ارائه شود تا مشخص باشد چه تعداد پلاک آسیب‌دیده از مشوق استفاده کرده‌اند و حق توسعه آنها به کدام املاک منتقل شده است.
او تأکید کرد: «استفاده از تراکم انتقالی بدون وجود رابطه مشخص میان پلاک مبدأ و مقصد ممنوع است. باید دقیقاً معلوم باشد تراکمی که به یک پلاک داده شده برای جبران خسارت کدام پلاک آسیب‌دیده بوده است.»
در ادامه جلسه نیز پیشنهاد شد این رابطه حتی در پروانه ساختمانی پلاک مقصد ثبت شود. براساس این پیشنهاد در پروانه باید مشخص شود تراکم مازاد به ازای حق توسعه کدام کد یا کدهای نوسازی مربوط به ساختمان‌های آسیب‌دیده صادر شده است.
در توضیح ضرورت این موضوع عنوان شد یکی از اشکالات فعلی در تهران این است که در برخی موارد امکان ردیابی دقیق اینکه تراکم منتقل‌شده در پلاک مقصد متعلق به کدام پلاک مبدأ بوده وجود ندارد و ثبت این اطلاعات در پروانه ساختمانی می‌تواند مسیر انتقال حق توسعه را قابل کنترل کند.
در ادامه جلسه برخی از اعضای حاضر پیشنهاداتی مطرح کردند، محمد حسین بوچانی، نماینده شورای عالی استان‌ها در این جلسه پیشنهاد کرد به جای کلمه «دستورالعمل» از «شیوه‌نامه» یا «نظام‌نامه» استفاده شود که معنای روشن‌تری دارد. او همچنین تاکید کرد در بند مربوط به مشوق‌ها به‌صراحت مشخص شود که موضوع فقط «اعطای تشویق» است. پیشنهاد دیگر او انتشار بانک اطلاعاتی شهرسازی و مشخص کردن ساختمان‌های مشمول با پلاک یا نشانه‌ای روشن روی بنا بود.
یکی دیگر از حاضران با اشاره به ضوابط فنی و پدافندی گفت این موارد نیز باید در تدوین مقررات مورد توجه قرار گیرد. او همچنین به موضوع انتقال‌پذیری و استفاده از سامانه کمیسیون‌های پیش‌بینی‌شده در برنامه هفتم اشاره کرد و گفت در موضوع معادله مالی مبدأ و مقصد و TDR نیز ظرفیت‌هایی برای حل مسئله وجود دارد.
در ادامه یکی از حاضران تاکید کرد بازسازی خسارت‌های جنگ در استان‌های خارج از تهران تا حد زیادی معطل تصمیم دولت مانده است. او گفت میان ایجاد انضباط و نظارت بر فرایند و از انتفاع انداختن کار تفاوت وجود دارد. به گفته او در بسیاری از شهرهای زیر ۲۰۰ هزار نفر اساساً تقاضای چندانی برای صدور پروانه ساخت وجود ندارد و نباید مقررات به شکلی تدوین شود که ساخت‌وساز، به‌ویژه در شرایط بازسازی پس از جنگ، دشوارتر شود.
این فرد همچنین خواستار حذف محدودیت دامنه خسارت شد و گفت ستاد بازسازی جنگ نباید فقط خسارت ساختمانی را ببیند. هزینه لوازم خانگی، خسارت واردشده به کسب‌وکارها و واحدهای صنعتی و تولیدی نیز ممکن است به اندازه خسارت ساختمان اهمیت داشته باشد و این موارد باید در تصمیم‌گیری‌های محلی مورد توجه قرار گیرد.
یکی نماینده سازمان مدیریت بحران نیز نسبت به نارضایتی مردم از روند جبران خسارت‌ها هشدار داد. او گفت با گذشت چند ماه از جنگ ۱۲ روزه هنوز بخشی از خسارت‌های مربوط به لوازم خانگی پرداخت نشده و اگرچه در تهران روند رسیدگی به خسارت خودروها سریع‌تر بوده، همچنان بخشی از پرونده‌ها باقی مانده است.
او تاکید کرد اگر جبران خسارت به‌صورت جامع دیده نشود، نارضایتی مردم افزایش پیدا می‌کند. به اعتقاد او موضوع باید در ستاد بازسازی جنگ مطرح شود تا هم دامنه خسارت‌ها گسترده‌تر دیده شود و هم اختیارات لازم برای جبران خسارت افرادی که خانه، کسب‌وکار یا شغل خود را از دست داده‌اند در اختیار مدیریت‌های محلی قرار گیرد.
با این حال کاظمیان، معاون شهرسازی وزارت راه با تاکید بر اینکه همه خسارت‌های شهروندان باید جبران شود، وظیفه شورای عالی را تصمیم‌گیری در حوزه خسارت‌های شهرسازی دانست.
