به گزارش اکوایران، تقریباً ۱.۵ تریلیون دلار از بدهی املاک تجاری آمریکا باید تا قبل از سال ۲۰۲۶ تسویه شود. پرسش مهم این است که چه کسی وام مورد نیاز برای بازپرداخت را تأمین خواهد کرد؟

هفته گذشته، تحلیلگران مورگان استنلی از جمله «جیمز ایگان» در یادداشتی نوشتند: تأمین مالی مجدد برای صاحبان املاک از جمله ساختمان‌های اداری، فروشگاه‌ها و انبارها، ریسک به دنبال دارد و سررسید و ریسک‌های مرتبط با آن نزدیکند.

این مؤسسه سرمایه‌گذاری تخمین می‌زند که ارزش مستغلات اداری و خرده‌فروشی می‌تواند تا ۴۰ درصد سقوط کند که در صورت وقوع، خطر ناتوانی از پرداخت بدهی را افزایش خواهد داد.

علاوه بر این، بانک‌های کوچک و منطقه‌ای که سال گذشته بزرگ‌ترین منبع اعتباری بخش صنعت بودند نیز تحت تأثیر خروج سپرده‌ها پس از نابودی بانک سیلیکون‌ولی قرار دارند. نگرانی‌هایی وجود دارد که توانایی آنها برای تأمین مالی وام‌گیرندگان کاهش یافته باشد.

قرار است وضعیت سررسید از این هم بدتر شود. طبق یادداشت مورگان استنلی، مبلغ تعهد سررسیدها برای چهار سال آینده افزایش یافته و در سال ۲۰۲۷ به ۵۵۰ میلیارد دلار خواهد رسید. بانک‌ها همچنین مالک بیش از نیمی از اوراق بهادار تجاری با پشتوانه وام مسکن هستند. پشتوانه این اوراق قرضه، وام‌های املاک است و توسط نهادهای تحت تأیید دولت فدرال مانند منتشر شده‌اند.

تحلیلگران مورگان استنلی نوشتند: نقشی که بانک‌ها در این اکوسیستم - نه‌تنها به‌عنوان وام‌دهنده، بلکه به‌عنوان خریدار - ایفا کرده‌اند، موج تقاضا برای تأمین مالی جدید را تشدید می‌کند.

افزایش نرخ‌های بهره و نگرانی‌ها در مورد نکول، قبلاً به معاملات این اوراق بهادار آسیب رسانده است. بر اساس داده‌های جمع‌آوری‌شده توسط بلومبرگ، فروش اوراق بهادار بدون حمایت دولت در سه‌ماهه اول نسبت به سال گذشته حدود ۸۰ درصد کاهش یافته است.

در میان این اخبار منفی، چند خبر خوب هم البته وجود دارد. تحلیلگران نوشته‌اند که در پی بحران مالی ۲۰۰۸، وام‌گیرندگان و وام‌دهندگان با رعایت استانداردهای محتاطانه دریافت و اعطای وام، تا حدی از خطر افت ارزش در امان هستند.

با ادامه افزایش اجاره‌بها، تمایل به مسکن چندخانواری نیز قوی خواهد ماند. این یکی از دلایلی است که نشان می‌دهد شرکت «بلک‌استون ریل استیت اینکام تراست» در ماه فوریه بازدهی مثبتی داشته است؛ حتی با اینکه تعداد سرمایه‌گذارانی که خواستار برداشت پولشان بودند افزایش یافته بود. در دسترس بودن وام‌های با پشتوانه به صاحبان املاک در زمانی که نیاز به تأمین مالی مجدد دارند، کمک خواهد کرد.

با این حال، صرفنظر از بلوک‌های آپارتمانی، مشکلات پیش روی بانک‌ها شدیدتر از این است. بر اساس گزارش مورد اشاره، ۷۰ درصد وام‌های املاک تجاری با سررسید پنج سال آینده، در اختیار بانک‌ها قرار دارد.

تحلیلگران اذعان کردند که املاک تجاری نیاز به قیمت‌گذاری مجدد دارد و به روش‌هایی جایگزین برای تأمین مالی مجدد نیاز است.

«تولو آلاموتو» - تحلیلگر اطلاعات بلومبرگ - در یادداشتی نوشت: در همین حال، بازپرداخت سرمایه‌گذاران اروپایی بخش املاک و مستغلات تا پایان سال، بیش از ۲۴ میلیارد یورو است.

وی گفت: قطعاً شرکت‌های املاک و مستغلات تمام تلاش خود را برای بازپرداخت و کاهش بدهی‌های خود انجام می‌دهند؛ از جمله کاهش برنامه‌های سرمایه‌گذاری، سرمایه‌گذاری‌های مشترک بیشتر، بازخرید اوراق قرضه و در صورت امکان، کاهش سود سهام.

آلاموتو می‌گوید فروش سهام نیز یک عنصر مهم است و برخی نظرات اخیر فعالان بخش املاک نشان می‌دهد که فروش پرتفوی‌های بزرگ چندان آسان نیست.