سیر مسکن‌سازی پایتخت؛ نگاه به قیمت‌ها از پنجره جدید

به گزارش اکوایران، مسکن یکی از مهم‌ترین کالاهای سبد خانوار است که خرید آن برای خانه‌ اولی‌ها طی سال‌های اخیر به چالش بزرگی تبدیل شده است.

طبق گزارش تحلیلی مرکز آمار با عنوان سال های مورد انتظار خانه‌دار شدن، اگر یک خانوار شهری در سال 1400 کل درآمد خود را بعد از کسر همه هزینه‌ها به خرید خانه اختصاص دهد، 47 سال و 4 ماه زمان می‌برد تا بتواند یک خانه 80 متری خریداری کند، البته اگر قیمت مسکن در این مدت تغییر نکند. این آمار برای سال‌های اخیر منتشر نشده و مشخص نیست که سال‌های موردانتظار برای خانه‌دارشدن پس از افزایش قیمت مسکن در اوایل سال گذشته چه تغییری کرده است.

باید توجه داشت که قیمت مسکن مانند هر کالای دیگری متاثر از قیمت اجزای سازنده‌اش است. داده‌های مرکز آمار از تغییرات قیمت مصالح ساختمانی در 11 سال گذشته نشان می‌دهد که در این بازه زمانی قیمت این نهاده‌ها جهش‌های پی‌درپی داشته که به طبع اثر خود را روی قیمت مسکن گذاشته است.

برای مثال، خروج ترامپ از برجام در اوایل سال 97 به دلیل ایجاد موجی از نااطمینانی در مورد آینده اقتصاد، همسو با افزایش تورم نهاده‌های ساختمانی در تهران بوده است. داده‌های مرکز آمار نشان می‌دهد که قیمت یک متر مربع زیربنای مسکونی در این شهر از 6 میلیون و 200 هزار تومان در بهار آن سال و قبل از جهش، به 10 میلیون و 600 هزار تومان در زمستان همان سال و بعد از این جهش رسیده است.

بنابراین، بنظر می‌رسد جهش‌های پی‌درپی تورم نهاده‌های ساختمانی طی 11 سال گذشته هزینه تولید مسکن را به حدی بالا برده که حتی در صورت فراهم‌شدن سایر شرایط، قیمت این کالا حداکثر به اندازه هزینه تولیدی کاهش می‌یابد؛ هزینه‌ای که در سال‌های گذشته افزایش قیمت‌های متعددی را تجربه کرده است.

در این گزارش، روند 11 ساله تورم فصلی نهاده‌های ساختمانی شهر تهران بر اساس داده‌های مرکز آمار بررسی‌ شده و در سه قاب کلی، علل احتمالی تورم‌های مقطعی ارائه شده است. 

قاب اول؛ نیمه نخست دهه 1390: شروع با تحریم، پایان با امضای برجام

شاید بتوان دهه 90 را دهه آغازکننده دور باطل تحریم‌ها برای اقتصاد کشور دانست؛ دهه‌ای که در سال‌های ابتدایی آن تحریم‌های هسته‌ای غرب علیه ایران شروع شده و تا به امروز ادامه دارد.

بانک مرکزی در سال 90 تحریم شد و پس از آن تحریم‌های پی‌درپی تا سال 91 ادامه داشت و همین باعث شد تا نرخ ارز شاهد یک جهش باشد. طبق آمارهای بانک مرکزی ایران، هر دلار در پاییز سال 90 حدود 1313 تومان بود در حالی که در پاییز سال 91 و با وضع این تحریم‌ها، قیمت هر یک دلار به 3071 تومان رسید. 

در سمت دیگر ماجرا، تورم فصلی نهاده‌های ساختمانی تهران نشان می‌دهد که این نرخ در تابستان 91 افزایش یافته و به 12.5 درصد رسیده است. بنابراین به نظر می‌رسد افزایش نرخ ارز اثر خود را روی مواد اولیه ساخت مسکن گذاشته است. 

 دومین قله تورمی در مصالح ساختمانی

دومین جهش تورم فصلی این نهاده‌ها مربوط به بهار سال 92 است. در اردیبهشت این سال، قیمت سیمان فله به طور رسمی 14 تا 21.5 درصد افزایش یافت. از آن‌جایی که سیمان یکی از نهاده‌های ساختمانی است و افزایش قیمت آن روی بالارفتن تورم این نهاده‌ها تاثیر دارد، این جهش در بهار سال 92 ایجاد شده است.

با نگاهی به اجزای مصالح ساختمانی مشخص می‌شود که در بهار سال 92، گروه «نقاشی ساختمان» و «سیمان، بتن، شن و ماسه» تورم فصلی بالایی را ثبت کرده‌اند. به بیان دقیق‌تر، این نرخ در گروه «نقاشی ساختمان» 19.4 درصد و در گروه «سیمان» 16.6 درصد ثبت شده و نشان می‌دهد که این دو گروه عوامل اصلی افزایش‌دهنده تورم فصلی نهاده‌های ساختمانی تهران در بهار سال 92 بوده‌اند. 

تورم فصلی نشان می‌دهد که قیمت مصالح ساختمانی در یک فصل چند درصد نسبت به فصل قبل از آن تغییر کرده است.

رکود بازار مسکن و مصالح ارزانی که خریدار ندارد

طبق داده‌های مرکز آمار از تولید ناخالص داخلی به قیمت‌های ثابت سال 90، از سال 92 تا 95 رشد ارزش‌افزوده بخش ساختمان در 2 سال منفی شده است. بر اساس این مشاهدات، رشد ارزش افزوده ساختمان در سال 92 برابر با منفی 3.6 درصد برآورد شده است.

به زبان ساده، ارزش‌افزوده روشی است که به کمک آن تولید بخش‌های مختلف اقتصاد در یک سال اندازه‌گیری می‌شود. بنابراین رشد منفی ارزش‌افزوده ساختمان نشان می‌دهد که تولیدات این بخش در سال 92 کمتر از سال 91 بوده است. 

از طرفی، رشد سرمایه‌گذاری در بخش مسکن نیز در سال 92 به منفی 8.3 درصد می‌رسد. مشاهدات سال 94 نیز از این روند منفی پیروی کرده‌ است. بنابراین می‌توان گفت که در این برهه زمانی، بازار مسکن وارد یک رکود شده است؛ چرا که رشد تولید و سرمایه‌گذاری منفی در حالی رخ داده که تورم فصلی نهاده‌های ساختمانی در پایین‌ترین سطوح خود قرار گرفته بوده است. برای مثال، این شاخص در پاییز سال 92 به منفی 1.72 درصد می‌رسد. 

به عبارت دیگر، افزایش اندک قیمت و یا حتی ارزانی مصالح ساختمانی نیز باعث نشده تا در سال‌های مذکور تولید ساختمان رونق بگیرد.

قاب دوم؛ نیمه دوم دهه 1390: افزایش نوسانات ارزی

رکود سال‌های 92 و 94 پایدار نماند و امضای برجام در سال 94 اثر خود را روی چشم‌انداز سرمایه‌گذاران و سازندگان گذاشت به طوری که تنها طی یک سال رشد تولید ساختمان و سرمایه‌گذاری در این بخش به ترتیب به 16 و 16.2 درصد در سال 95 رسید.

در آن زمان تصور می‌شد این رونق ادامه‌دار باشد چرا که رویکرد مثبتی نسبت به آینده اقتصاد ایران شکل‌گرفته بود اما پیروزی ترامپ در انتخابات ریاست جمهوری آمریکا و تاکید او روی خروج از برجام، به اعتقاد برخی قطار رشد این بخش را دوباره به سراشیبی منفی انداخت.

در سمت دیگر نیز قله‌های بلند در تورم فصلی مصالح ساختمانی با خروج ترامپ از برجام ایجاد شده و تا سال گذشته ادامه پیدا کرده است. این شاخص در تابستان 97 به 25.7 درصد رسیده و اولین قله بلند خود در دهه 90 را شکل داده است.

در محاسبه تورم نهاده‌های ساختمانی 15 گروه اثر دارد. بررسی‌ها نشان می‌دهد که با خروج آمریکا از برجام 7 گروه، تورمی بالای 39 درصد را تجربه کرده اند. برای مثال، تورم فصلی گروه «ایزوگام، قیرگونی و آسفالت»‌ به بیش از 93 درصد در تابستان 97 رسیده است. گروه «چوب» نیز تورمی 64.3 درصدی را در این مقطع رقم زده است.

اثر نرخ ارز روی سقف تورمی مصالح ساختمانی

با وجود همه این تلاطم‌ها، بالاترین تورم فصلی ثبت شده در بازار مصالح در تابستان سال 99 رقم خورده، زمانی که این نرخ به 30.26 درصد رسیده و رکورد یازده‌ ساله خود را به وجود آورده است.

طبق بررسی‌های صورت گرفته، بالاترین تورم فصلی در این زمان مربوط به گروه «آهن‌آلات، میلگرد و پروفیل درب و پنجره و نرده» بوده است. این گروه تورمی معادل با 63.9 درصد را در تابستان سال 99 تجربه کرده و باعث شده تا شاخص کل مصالح ساختمانی نیز به اوج خود برسد.

به طور همزمان، نرخ ارز هم در این بازه با جهش مواجه شده به طوری که بر اساس داده‌های بانک مرکزی، این نرخ از 12 هزار و 900 تومان در سال 98 به حدود 23 هزار تومان در سال 99 رسیده است.

با توجه به این که فولاد و آهن از صنایع حساس به نرخ ارز هستند، می‌توان نتیجه گرفت که افزایش تورم این گروه کالایی در تابستان 99 ناشی از افزایش نرخ ارز بوده است.

قاب سوم؛ نیمه اول دهه 1400: تلاطم‌های تورمی در بازار مصالح ساختمانی

سال 1400 با افزایشی قابل توجه در تورم فصلی نهاده‌های ساختمانی شهر تهران آغاز شده است. داده‌های مرکز آمار نشان می‌دهند عموما به صورت سنتی هر سال بهار با رشد قیمت نهاده‌های ساختمانی همراه بوده است. به عبارت دیگر فصل بهار، فصل شروع رونق بازار ساختمان محسوب می‌شود؛ چرا که در زمستان عمدتا فعالیت‌های ساختمانی متوقف می‌شود و با شروع فصل بهار دوباره تقاضا به این بازار بر می‌گردد.

طبیعتا با افزایش تقاضای ساخت ساختمان،‌ مصالح ساختمانی نیز به نسبت زمستان با افزایش قیمت مواجه می‌شوند. به همین جهت به طور مداوم دیده شده که تورم فصلی مصالح ساختمانی در فصل بهار نسبت به زمستان با افزایش روبرو شده است.

تا کنون عوامل بالابرنده تورم نهاده‌ها عمدتا مربوط به نرخ ارز بود، اما در ابتدای سال 1401 بازیگران تازه‌ای به این نمایش تورمی اضافه شدند. بالاترین تورم فصلی نهاده‌های ساختمانی در سال 1401 مربوط به فصل بهار بوده که نرخی برابر با 26.3 درصد ثبت کرده است.

قطعی برق و افزایش دستمزد کارگران، بالابرنده‌های تورم بهار 1401

بررسی‌ها نشان می‌دهد که گروه‌های «سیمان» و «خدمات» بالاترین اثر را در افزایش نرخ تورم فصلی نهاده‌های ساختمانی داشته‌اند. برای مثال، تورم فصلی گروه «سیمان» در بهار سال گذشته 55.8 درصد برآورد شده است. گزارشات حاکی از آن است که با شروع گرمای هوا، کارخانه‌های سیمان با محدودیت استفاده از برق مواجه شده و به همین دلیل حجم تولید آن‌ها کاهش یافته است. به طور همزمان، تقاضای مصالح در فصل بهار افزایش یافته و همراهی این دو علت باعث شده تا تورم این گروه افزایش یابد.

در طرف دیگر ماجرا، تورم گروه «خدمات» نیز 52.9 درصد افزایش یافته است. دستمزد پرداختی به کارگران ساختمانی نیز ذیل همین گروه حساب می‌شود. در ابتدای سال گذشته، دستمزد کارگران حدود 40 درصد افزایش یافت. این افزایش اثر خود را روی بالا رفتن تورم گروه «خدمات» نشان داده است.

بازگشت جهش‌های ارزی به بازار مصالح ساختمانی 

در حالی که تورم فصلی مصالح ساختمانی در تابستان سال گذشته منفی شده بود و تصور می‌شد که این نرخ به محدوده ثبات بازگشته است، جهشی دوباره در پاییز سال گذشته این معادلات را بر هم زد. 

بنظر می‌رسد علت تورم 21.6 درصدی مصالح ساختمانی در پاییز سال گذشته، افزایش دوباره نرخ ارز در سال 1401 باشد. طبق آمارهای بانک مرکزی، این نرخ از حدود 36 هزار تومان در آذر 1401 به حدود 50 هزار تومان در اسفند آن سال رسیده است. همین باعث شده تا دوباره قیمت میلگرد با افزایش مواجه شود.

برای مثال طبق آمارهای مرکز آهن، قیمت میلگرد20 از حدود 14 هزار تومان در مهر سال گذشته به حدود 17 هزار تومان در آذر 1401 رسیده است. این افزایش تا جایی ادامه داشته که قیمت این محصول در اسفند سال گذشته به بیش از 28 هزار تومان می‌رسد.

مسکن ارزان می‌شود؟

با توجه به آن چه گفته شد، قیمت مصالح ساختمانی که در ساخت مسکن به کار می‌رود طی سال‌های اخیر در مقاطع مختلفی با جهش روبرو شده است. باید توجه داشت که کاهش تورم فصلی این مصالح به معنای ارزان‌‌شدن این کالا نیست؛ بلکه نشان می‌دهد که در آن فصل افزایش قیمت کمتر از فصل قبل صورت گرفته است. به همین جهت، قیمت مسکن هر چقدر هم پایین باشد، نمی‌تواند به کمتر از هزینه تمام‌شده ساخت مسکن برسد؛ هزینه‌ای که در سال‌های اخیر به شکل قابل‌توجهی افزایش یافته است. 

با این حال، از ابتدای سال 1402 بازار مسکن در معاملات خود شاهد رکود سنگینی است که تا حدی موجب ریزش قیمت این کالا شده است. تورم فصلی نهاده‌های ساختمانی نیز برای اولین بار در یازده‌ سال گذشته با رسیدن به فصل بهار روند نزولی به خود گرفته است. این نرخ برابر با 13.6 درصد بوده که کمترین نرخ تورم فصلی بهار نسبت به بهار سال‌های 98 تا 1401 است. باید دید که همراهی کاهش هزینه‌های تولید و رکود معاملاتی بازار مسکن طی فصول آینده قیمت آن را به کدام مقصد می‌رساند.