برنامه ملی نجات مسکن چین؛ طرح‌های آزمایشی چه نتایجی داشته است؟

به گزارش اکوایران، برنامه بزرگ چین برای نجات بخش مسکن این کشور قرار است بر مبنای تلاش‌های کوچک‌تری که هم‌اکنون در حال اجرا هستند، انجام شود، اما موفق شدن این تلاش‌های کوچک با چالش همراه شده است.

به نوشته بلومبرگ، بانک مرکزی چین در ماه جاری میلادی از یک طرح تأمین مالی 42 میلیارد دلاری رونمایی کرد تا به دولت‌های محلی کمک کند موجود اضافی مسکن را از توسعه‌دهندگان املاک خریداری کنند. برنامه‌های آزمایشی با شرایط مشابه، در سال گذشته میلادی در هشت شهر در جریان بوده، اما تأثیر آن‌ها از لحاظ ثبات‌بخش بودن بر بازارهای مسکن این کشور، محدود بوده است.

در تلاش سراسری دولت چین برای پایان دادن به بحران مسکن، ریسک‌ها نیز بالاست. چین نیاز دارد به رکود املاک و مستغلات پایان دهد که باعث شده اقتصاد این کشور به شکل خطرناکی به صادرات وابسته شود، آن هم در بحبوحه این موضوع که جنگ تجاری بار دیگر در حال آغاز شدن است. همین امر، بقای شرکت‌های عمرانی دیگر چین مانند شرکت «وانکه» را در معرض خطر قرار داده است.

آنچه که در شهرهای آزمایشی و دیگر ابتکارات محلی مختلف در نقاط دیگر چین برای حل بحران مسکن اتفاق افتاد، نشان‌دهنده چالش‌های پیش‌رو است. این موضوع مشخص شده که تأمین مشوق‌های مالی برای بازیگران کلیدی بخش مسکن چین، دشوار است: دولت‌های محلی نگران اضافه شدن بار بدهی خود هستند، توسعه‌دهندگان مسکن و صاحبان خانه نسبت به فروش با تخفیف، مردد هستند و بانک‌ها نیز سود قابل توجهی در بخش مسکن نمی‌بینند.

بانک مرکزی چین برای این طرح آزمایشی، سهمیه 100 میلیارد یوآنی (13/8 میلیارد دلار) تعیین کرد، اما هنوز مشخص نیست که چه میزان وام پرداخت شده است.

یک فرد مطلع به این موضوع به بلومبرگ اعلام کرده سرمایه کلی در حال حاضر بسیار بالاتر از 2 میلیارد یوآنی است که بانک مرکزی این کشور در پایان مارس از آن خبر داد. طبق گزارش‌ها، پنج شهر حاضر در طرح آزمایشی شامل چونگ‌چینگ، فوجو، جینان، تیانجین و چینگ‌دائو، دست‌کم 4/4 میلیارد یوآن وام گرفته‌اند.

مقامات محلی باید املاک و مستغلاتی را که خریداری می‌کنند، به مسکن‌های اجاره‌ای مقرون‌به‌صرفه‌ تبدیل کنند و این موضوع، یکی از مشکلات است.

طبق این برنامه‌، بانک مرکزی چین  با نرخ بهره 1/75 درصد تامین سرمایه می‌کند و بانک‌ها باید با نرخ بهره 3 درصد یا کمتر به شهرها وام اختصاص دهند. اما حتی زمانی که هزینه‌های استقراض توسط یارانه‌ها کاهش می‌یابد، نرخ بازده اجاره در مکان‌هایی مانند پکن، گوآنگژو و شنژن، حتی پایین‌تر است.

زمانی که هزینه‌های مدیریت و نگهداری املاک و مستغلات در نظر گرفته شود، این شکاف افزایش می‌یابد. اگر برنامه سراسری بانک مرکزی چین موفق شود، 500 میلیارد یوآن اعتبار جدیدی را که هدف آن است، تأمین کند. پس از آن دولت‌های محلی ممکن است به وام گرفتن 500 میلیارد دیگر برای پرداخت «سرمایه‌گذاری‌های تکمیلی» نیاز داشته باشند؛ اتفاقی که شاید برای دولت‌های محلی که با بار بدهی دست‌وپنجه نرم می‌کنند، چندان جذاب نباشد.

یکی از کارشناسان به بلومبرگ اعلام کرده: «ممکن است راه‌حل ساخت خانه‌های جدید برای تأمین خانه‌های مقرون‌به‌صرفه برای مقامات محلی جذاب‌تر باشد؛ اتفاقی که باعث ایجاد شغل‌های بیشتر می‌شود و رشد اقتصادی را به همراه دارد.»

یک مانع دیگر نیز وجود دارد: هنگامی که بخش‌هایی از یک مجتمع به مسکن اجتماعی تبدیل می‌شود، این اتفاق می‌تواند قیمت ‌دیگر آپارتمان‌ها در پروژه‌ مشابه را کاهش دهد. در این صورت، صاحبان املاک و مستغلاتی که دارایی آن‌ها با کاهش ارزش همراه می‌شود، ممکن است دست به شکایت بزنند و همین امر آثار منفی بسیاری برای دولت‌های محلی و توسعه‌دهندگان خواهد داشت.

برخلاف برنامه آزمایشی، طرح ملی این اختیار را به دولت‌های محلی می‌دهد که خانه‌هایی را که خریداری می‌کنند، به فروش برسانند و تنها به اجاره دادن آن‌ها محدود نشوند. با این حال، این موضوع می‌تواند یک مزیت محدود برای شرایط راکد بازار مسکن در نظر گرفته شود.

در مقابل،‌ از منظر بانک‌های چینی، برنامه ملی جذابیت کمتری نسبت به طرح آزمایشی دارد. در برنامه ملی، بانک‌ها به جای پوشش 100 درصد از وام‌هایشان به وسیله بودجه‌های ارزان بانک مرکزی، تنها قادر خواهند بود 60 درصد از وام‌‌های خود را از این طریق تأمین کنند. این به معنای حاشیه سود کمتر است که باعث می‌شود بانک‌ها انگیزه کمتری برای وام دادن داشته باشند.

ابتکار مسکن جدید پکن و چشم‌انداز گام‌های بعدی در این خصوص، باعث خوشحالی سرمایه‌گذاران شده است چراکه عقیده دارند این اتفاق می‌تواند بحران مسکن را به پایان برساند. شاخص بلومبرگ از سهام‌های مربوط به املاک و مستغلات چین از کف خود در ماه آوریل 2024، حدود 50 درصد بیشتر شده است و در این میان شرکت توسعه املاک «وانکه» به همراه دیگر شرکت‌ها، دارای بیشترین رشد سهام بوده‌‌اند.

به گزارش روزنامه دولتی «سکیوریتیز تایمز»، در اولین آخر هفته پس از اعلام برنامه جدید، فروش خانه‌های نوساز در شهر شنژن - که بیشترین موجودی مازاد در کشور را دارد - نسبت به هفته قبل از آن، ۹۰ درصد افزایش یافت.

شینگ ژائوپنگ، تحلیل‌گر گروه بانکداری استرالیا و نیوزیلند، نوشت: «خریدهایی که با حمایت بانک مرکزی چین انجام می‌شود، یک «قیمت پایه» برای مسکن ایجاد و از فروش بیشتر جلوگیری می‌کند. با این حال، یک سوال کلیدی همچنان باقی است: کف قیمت چقدر پایین است؟»

دولت‌های محلی که قادر به دریافت اجاره‌های بالا نیستند، هنگام خرید ملک تحت فشار قرار می‌گیرند تا تخفیف‌های زیادی را اعمال کنند که منجر به چانه‌زنی طولانی‌مدت با سازندگان می‌شود. به عنوان مثال، در ژنگژو، مقامات قصد داشتند آپارتمان‌هایی برای اجاره به کارگران ماهر خریداری کنند و ساختمان‌های ارزان‌تری را هدف قرار دهند که در ابتدا برای استفاده تجاری در نظر گرفته شده بود و بعدا به وضعیت مسکونی درآمد. با این وجود، اکثر خریدها با 15 درصد تخفیف نسبت به قیمت بازار انجام شد.

این برنامه قبل از طرح آزمایشی بانک مرکزی چین آغاز شد و مشخص نیست که آیا بعدا از حمایت این بانک برخوردار شده است یا خیر. چشم‌انداز تخفیف‌های قابل توجه، چالشی برای ابتکارات در سایر شهرهایی بوده است که رویکردی مبتنی بر بازار را خارج از برنامه بانک مرکزی انتخاب کرده‌اند. یکی از مدل‌های محبوب سازندگان که اغلب دولتی هستند، خرید خانه‌های قدیمی با این شرط است که مالکان سپس خانه‌های نوساز ساخته شده توسط همان شرکت را خریداری کنند.

در اواخر آوریل، گروه ساخت‌وساز «آنجو نانجینگ» - که به طور کامل متعلق به شهرداری است - برنامه آزمایشی برای خرید 2 هزار خانه در محله‌های مرکزی را اعلام کرد. فروشندگان می‌توانند از پول نقد برای پوشش تا 80 درصد هزینه یک آپارتمان جدید استفاده کنند. به گفته‌ فردی مطلع از این موضوع، بیش از3 هزار و 400 صاحب‌خانه واجد شرایط ثبت‌نام کرده‌اند، اما تاکنون تنها 52 معامله انجام شده است. بسیاری از خریداران بالقوه مردد هستند و نمی‌دانند که آیا باید منتظر بهبود بازار برای فروش با قیمت بهتر باشند یا خیر.

تردید در مورد بهبود بازار همچنان باقی است. در پاسخ به مقاله‌ای در مورد چشم‌انداز بهبود مسکن، یکی از کاربران پلتفرم چینی «ویبو» اعلام کرد: «اگر امسال این کار را انجام ندهید، هرگز فرصت دیگری برای پرداخت چنین مبلغی برای خانه به دست نخواهید آورد.»