تمام معایب و مزایای افقی‌سازی و عمودی‌سازی؛ 12 محور اختلافی

به گزارش اکوایران ،مرکز مطالعات و برنامه‌ریزی شهرداری تهران به‌تازگی پژوهشی درباره ردیابی نظرات مرتبط با گسترش عمودی و افقی شهرها منتشر کرده است.

در این گزارش به دیدگاه شهرسازان طرفدار این دو دیدگاه اشاره شده، به طور مثال سخنرانی صالح شکوهی بیدهندی، عضو هیئت علمی گروه شهرسازی دانشگاه علم و صنعت تهران، به‌عنوان موافق توسعه افقی شهرها آمده است. این استاد دانشگاه تأکید دارد: گرانی مسکن و افزایش تراکم در تهران و دیگر کلان‌شهرها با وجود اختصاص هزینه‌های بیشتر به آنها همچنان از مشکلات اساسی بوده و به نظر می‌رسد ایجاد خانه‌های وسیع در دیگر شهرها در قالب نهضت ملی راه‌حلی است تا مردم دلیلی برای زندگی در شهرهای دیگر داشته باشند. علاوه بر تهران شهرهای اطراف آن مانند صباشهر، نسیم‌شهر، قیام‌دشت و شهر قدس نیز به دلیل محدودیت‌های ایجادشده ناشی از خط محدوده، با چندطبقه‌سازی و افزایش تراکم روبه‌رو هستند.

او معتقد است: مقایسه صرف توسعه شهرها با توسعه جمعیت آنها به دلیل تغییر در بعد خانوار صحیح نیست زیرا با افزایش ۱۹درصدی جمعیت در سال‌های اخیر بعد خانوار حدود ۵۰ درصد افزایش داشته است. علاوه‌بر‌آن در کلان‌شهرها نه‌تنها افزایش گستره شهر رخ نداده، بلکه کاهش مساحت نیز داشته‌ایم؛ در‌حالی‌که تراکم جمعیتی در آنها افزایش یافته است.

کاوه اسدپور، پژوهشگر حوزه شهرسازی، از موافقان توسعه عمودی است که در این پژوهش به سخنرانی‌های او اشاره شده و آمده است: یکی از نگرانی‌های موجود در قانون جهش تولید مسکن هزینه بالای آماده‌سازی زمین‌هایی است که به محدوده شهرها الحاق می‌شود و تا زمانی که نگرانی بابت تأمین منابع مربوطه وجود نداشته باشد، ممکن است گزینه‌های پرهزینه و گران‌قیمت برای آن انتخاب شود؛ برای زیرساخت‌هایی مانند مناسب‌سازی جداره مسیل، در‌حالی‌که باید صرف جهش مسکن شوند. به‌عنوان مثال در شهر پردیس سهم بزرگی از آورده‌های اولیه متقاضیان صرف ساختن تونل‌ها شد و در نهایت، با وجود تکمیل پرداختی‌های مردم خانه‌های‌شان ساخته نشده بود. علاوه بر موارد فوق امکان تقویت مافیای تهیه طرح‌ها و مافیای حوزه زیرساختی نیز وجود دارد. امکان شکل‌گیری جریانی بین‌ بخشی از دولت، بخش خصوصی و بازار وجود دارد.

در این مطالعات به نظریات محمود اولاد، مدرس دانشگاه، اقتصاددان و پژوهشگر، هم پرداخته شده. به گفته او از نگاه علم اقتصاد انتخاب میان توسعه عمودی و افقی شهرها تابع هزینه است. مزایای ساخت خانه‌های ویلایی و توسعه افقی شهر باید در مقابل هزینه‌های آن بررسی شود. در صورت توسعه افقی شهرها دسترسی به مناطق مختلف شهری به‌‌ویژه مراکز شهر و کانون‌های فعالیت طولانی‌تر و هزینه‌برتر است؛ بنابراین ایجاد مناطق وسیع ویلایی مستلزم توسعه زیرساخت‌های حمل‌ونقل خواهد بود. از سوی دیگر هزینه نگهداری مسکن ویلایی بالا بوده و این هزینه در طول زمان نیز تشدید خواهد شد. در‌حالی‌که در صورت فشرده‌شدن فضاها و استفاده از بخشی از فضا به صورت مشاع هزینه‌های نگهداری آن کاهش پیدا خواهد کرد. اهمیت این موضوع تا جایی است که در مناطق روستایی نیز با وجود زمین فراوان، خانه‌ها با مساحت کمتری ساخته می‌شده‌اند.

بررسی شاخص‌های مربوط به مسکن از قبیل سهم قیمت زمین در قیمت مسکن و روند افزایشی قیمت مسکن در سال‌های اخیر نشان‌دهنده جهش قیمت زمین و مسکن در شهرها به‌ویژه کلان شهرها در سال‌های اخیر بوده است؛ در‌حالی‌که حبس و احتکار زمین از طرف نهادها و تبدیل‌شدن مسکن به کالای سرمایه‌ای از سوی برخی از کارشناسان از دلایل اصلی این مشکل است.

در ادامه پژوهشگران 12 محور برای قیاس این دو دیدگاه استخراج کرده‌اند. یکی از این محورها تأثیر الحاق اراضی بر قیمت زمین و مسکن است. در این مطالعات آمده بررسی شاخص‌های مربوط به مسکن قبیل سهم قیمت زمین در قیمت مسکن و روند افزایشی قیمت مسکن در سال‌های اخیر نشان‌دهنده جهش قیمت زمین و مسکن در شهرها به‌ویژه کلان‌شهرها در سال‌های اخیر بوده؛ در‌حالی‌که حبس و احتکار زمین از طریق نهادها و تبدیل‌شدن مسکن به کالای سرمایه‌ای از سوی برخی از کارشناسان از دلایل اصلی این مشکل به شمار رفته و الحاق اراضی به شهرها و توسعه افقی به‌عنوان راه‌حلی مناسب برای آن پیشنهاد شده است، گروه دیگری از کارشناسان معتقدند با وجود عرضه زمین در شهرها به اندازه کافی و حتی بیشتر از آن در طی سال‌های گذشته قیمت زمین و مسکن همچنان در حال افزایش بوده و کمبود عرضه یا احتکار زمین تعیین‌کننده قیمت زمین و مسکن نیست.

علاوه‌بر‌آن رشد افقی شهرها و تأمین مالی آماده‌سازی اراضی الحاقی از طریق واگذاری زمین منجر به افزایش قیمت زمین و تشدید مشکل موجود خواهد شد.

یکی دیگر از محورهای اختلافی، مطرح‌کردن کمبود زمین به‌عنوان یکی از دلایل اصلی تراکم بالای شهرهای ایران در مقایسه با دیگر کشورها و تأکید بر رشد تراکمی بالای کلان‌شهرهایی از قبیل تهران و شهرهای اطراف آن دلیلی پیشنهاد الحاق اراضی به شهرها به‌ویژه کلان‌شهرها به‌عنوان راه‌حلی برای کاهش تراکم است. این در حالی است که برخی از کارشناسان معتقدند مقایسه تراکم شهرها در نقاط مختلف با تعاریف متفاوت و زمینه‌های سیاسی، اجتماعی و تاریخی گوناگون کار صحیحی نبوده و تراکم شهرهای ایران در مقایسه با دیگر شهرهای جهان و حتی در مقایسه با ادوار گذشته بحرانی نیست؛ علاوه‌برآن، با فرض بالا‌بودن تراکم در کلان‌شهرها الحاق اراضی و افزایش محدوده‌های شهری منجر به جابه‌جایی جمعیت از مراکز شهرها به حومه‌های شهری نخواهد شد و عدد تراکم تنها به صورت صوری کاهش خواهد یافت یا به‌عنوان دلیلی بر جذب جمعیت جدید به محدوده‌های کلان‌شهری عمل می‌کند.

هزینه‌های تأمین، زمین ساخت و نگهداری شهر در دو گونه توسعه افقی و توسعه عمودی از موضوعات مهم مورد بحث میان موافقان توسعه افقی و مخالفان آن بوده است. منتقدان توسعه افقی، صرف هزینه‌های بالا برای آماده‌سازی اراضی الحاقی و تأمین زیرساخت‌های مورد نیاز توسعه را غیر‌منطقی دانسته و براساس اعداد، ارقام و آمارهای ارائه‌شده از سوی ارگان‌های گوناگون بر این باورند که هزینه ساخت ساختمان چهار طبقه حدود شش تا هفت درصد از ساخت ساختمان یک طبقه ارزان‌تر است.

علاوه‌بر‌آن میزان مصرف آب و گاز نیز در ساختمان‌های ویلایی بیشتر واحدهای آپارتمانی است. درباره تأمین زمین به صورت رایگان مخالفان توسعه افقی معتقدند که خسارت حاصل از طرح‌های عمرانی، توسعه‌ای و عمومی به منابع طبیعی و هزینه احیای منابع طبیعی در جای دیگر بسیار بیشتر از هزینه تأمین زمین خواهد بود. از سوی دیگر موافقان توسعه افقی هزینه‌های ساخت در توسعه افقی را با توجه به مواردی مانند حذف فضای مشاع در ساختمان‌های ویلایی، عدم نیاز به سازه‌های فلزی و بتونی مانند آنچه در بلندمرتبه‌سازی مورد نیاز است، طولانی‌نشدن مدت‌زمان ساخت در صورت افزایش زمان ساخت‌وساز هزینه‌ها تحت تأثیر تورم افزایش خواهد یافت و جز آن کمتر از هزینه‌های ساخت در بلندمرتبه‌سازی دانسته و افزایش هزینه نگهداری در شهر کم‌تراکم را با توجه به کاهش هزینه‌های ساخت و حذف قیمت زمین از قیمت تمام‌شده مسکن جبران‌پذیر می‌دانند، هزینه‌های مصرف آب و گاز نیز با توجه به در‌نظر‌گرفتن بعد خانوار که در ساختمان‌های ویلایی بیشتر از واحدهای آپارتمانی است، توجیه‌پذیر است.

قابلیت توسعه اراضی اطراف تهران و دیگر شهرها یکی دیگر از محورهای مورد اختلاف است.الحاق اراضی به شهرها نیازمند بررسی امکان توسعه اراضی اطراف آنهاست، موافقان توسعه افقی شهرها مبتنی بر آمار نهادهای مختلف ۱۵ درصد از پهنه جغرافیایی ایران را دارای قابلیت توسعه معرفی کرده‌اند که تاکنون فقط دو درصد از آن ساخته شده است و نبود زمین کافی برای گسترش افقی شهرها را ادعایی غیر‌علمی از سوی انحصارطلبان و زمین‌خواران می‌دانند. در‌‌حالی‌که مخالفان توسعه افقی با استناد به نقشه‌های وضع موجود بیان می‌کنند که اراضی اطراف، تهران، شامل پارک‌های حفاظت‌شده محدوده فرونشستی پیرامون، تهران گسل‌ها و رخ‌ نمونه‌ای سنگی، آرامستان‌ها یا اراضی درجه ۱ و ۲ کشاورزی بوده که امکان توسعه در آنها وجود ندارد. علاوه‌بر‌آن منتقدان توسعه افقی به حکم صریح رهبری درباره گسترش‌نیافتن محدوده تهران از هیچ سمتی و تعیین کاربری‌هایی به منظور تثبیت اراضی موجود اشاره کرده‌اند.

یکی دیگر از محورهای مقایسه‌ای تأثیر توسعه افقی شهرها بر تمرکززدایی از کلان‌شهرها است. در این مطالعات آمده که تمرکززدایی از شهرهای بزرگ و کلان‌شهرهای ایران از مهم‌ترین سیاست‌های آمایش سرزمین به شمار می‌رود، توسعه مسکونی کم‌تراکم و به صورت ساختمان‌های ویلایی از سوی موافقان توسعه افقی شهرها به‌عنوان مشوقی برای تمرکززدایی از تهران و دیگر کلان‌شهرها مطرح شده که با توجه به فراهم‌بودن امکان اشتغال و تولید در خانه‌های مدنظر طرح به مهاجرت معکوس از کلان‌شهرها به شهرهای میانی و کوچک کمک می‌کند.

از سوی دیگر مخالفان توسعه افقی معتقدند مشکل مهم و بنیادی در کشور ما نبود تعادل منطقه‌ای است و ایجاد مسکن آن‌هم در شهرهای مقصد مهاجرت به توسعه‌یافتگی نظام شهری کمک نخواهد کرد. علاوه‌برآن با توجه به نظریه‌هایی مانند قطب رشد، توسعه منطقه‌ای و توسعه مکان مرکزی و جاذبه‌های ایجادشده در شهرهای بزرگ‌جمعیت به این شهرها جذب شده و توسعه افقی کلان‌شهرها به جذب جمعیت بیشتر در این شهرها خواهد انجامید. اراضی الحاقی به شهرهای کوچک و میانی نیز که برای توسعه مسکونی در نظر گرفته شده‌اند، به خانه‌های دوم اختصاص خواهند یافت و منجر به تمرکززدایی از کلان‌شهرها نخواهد شد.

در پایان پژوهشگران نظرات ردیابی‌شده مرتبط با گسترش عمودی و افقی شهرها را به سه دسته، موافق با گسترش افقی شهرها، مخالف با گسترش افقی شهرها و دیدگاه کارشناسانی که بررسی خاص زمینه‌ای در هر شهر را مطرح کرده‌اند، تقسیم کرده و اعلام کرده‌اند که نظرات مرتبط با بررسی خاص زمینه‌ای در هر شهر دسته از جامعیت بیشتری برخوردار بوده و از تعمیم حکم عام موافقت یا مخالفت با گسترش افقی و عمودی شهرها در آنها اجتناب شده است.